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房产开发思维是房企做特色小镇的败因

2018-09-14 22:37:42   来源:新浪财经  作者:盘和林 

摘要:特色小镇建设应继续坚持以政府为主导、以企业为主体、社会共同参与的建设模式,但同时也要处理好成本和收益的关系,在资本走高的今天平衡产业的收益差异也是引导社会资金自发流向具有良好发展前景的特色小镇的一大推手。

“房地产公司做特色小镇,基本上失败的概率是90%。”但根据公开资料统计,截至2018年7月,克而瑞房企销售排行榜TOP100中有71家涉足或参与特色小镇项目,累计涉及项目数量数百个,房企涉足特色小镇的数量最多,程度最深。


值得注意的是,房企目前公布的特色小镇项目六成为意向投资项目,签约类约三成,开始动工的部分尚不到5%。因此,从大范围来看,房企特色小镇进展尚处于初期。


提到特色小镇,可能脑海里马上想到的是游客接踵而至的旅游名胜古镇,其实不然,特色小镇是在新时代,城镇化进程放缓背景下,生产、生活、生态又一个转折点。特色小镇不是传统意义上的小镇,其特点在于:坚持特色产业、旅游产业两大发展架构;功能上实现“生产”+“生活”+“生态”,形成产城乡一体化功能聚集区;形态上具备独特的风格、风貌、风尚与风情;机制上是以政府为主导、以企业为主体、社会共同参与的创新模式。


特色小镇发源于浙江,2014年在杭州云栖小镇首次被提及,后2016年住建部等三部委力推这种在块状经济和县域经济基础上发展而来的创新经济模式,并发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》,到2020年,我国将培育1000个左右各具特色,富有活力的特色小镇。今年各省市会推出159个名额。


而随着政策落地,近几年也就成了特色小镇的快速发展期,有了政策的专项补助资金支持,各大房企也开始争相进入(今年来楼市调控也倒逼着房产开发商通过特色小镇变相开发)。中国房地产金融联盟曾把房企转型特色小镇的模式分为四种:以碧桂园、时代地产为代表的科技型服务小镇,以绿城、蓝城为代表的农业小镇,以华侨城为代表的文旅小镇,以华夏幸福为代表的产业小镇。


不仅如此,报道中也提到了房地产做特色小镇,9成都是失败的,笔者认为,房地产始终坚持房产开发思维是众多特色小镇运营上是失败的首要原因。


特色小镇不同于一般房地产开发,特色小镇的发展需要一个漫长的过程,从小镇定位,到小镇选址,再到小镇特色建设以及配套设施完善这无疑需要很长的一段时间,并且这期间,小镇发展的主导权会慢慢由市场接替,不再仅仅依靠政府的支持。不过,房地产疯狂买地、筹建的真正目的却还在于快速盈利,并且,房地产行业的资金机会成本很高,大量的资金押宝特色小镇,房地产商自然也会要求其具有高额的收益和快速的资金回流速度,这就出现了发展上的矛盾。


其次打造一个好特色小镇,其最主要的点就在于一个“特色”上,任何成功的特色小镇都是建立在对本地文化、产业的深刻理解上,以文化、旅游、特色产业为支撑,配合开发商资源整合能力才能打造出较为理想的特色小镇,但房产是赚快钱的行业,因此,不少房产开发商仅仅是借助特色小镇的概念炒作周边的楼盘,从而导致小镇千篇一律,特色万里挑一,而失去了特色的光环,小镇必不会长久发展。


这就要求开发商在开发特色小镇的时候需转变盈利思维,认识到特色小镇非镇非区的特点,其代表的是一个地方独具资源禀赋、鲜明旅游特色、特有社区功能为一体的特色产业园,其发展必然要经历一个长久的过程,并且在进行特色小镇建设规划上要有一个清晰的定位,不要仅仅为了低价拿地逐利前行。


另外,对于特色小镇的规划来说,地方政府应对本地区进行详实的考察,精准的定位,例如打造历史文化型小镇需拥有明晰的历史脉络和厚重的文化积淀;打造城郊休闲型小镇需要有良好的生态做支撑;打造新型特色产业需要本地独具特色的产业做支撑,这里值得一提的便是浙江云栖小镇,其凭借阿里云,如今已累计引进包括阿里云、富士康科技、Intel在内的各类企业433家,其中涉云企业321家。产业覆盖大数据、APP开发、游戏、互联网金融、移动互联网等各个领域,已初步形成较为完善的云计算产业生态,很好了发挥了产业的集聚效应,2016年便实现了108%的财政收入增长。


窃以为,特色小镇建设应继续坚持以政府为主导、以企业为主体、社会共同参与的建设模式,但同时也要处理好成本和收益的关系,在资本走高的今天平衡产业的收益差异也是引导社会资金自发流向具有良好发展前景的特色小镇的一大推手。房地产公司介入特色小镇建设或营运也应该摒弃固有的开发商思维,要在“特色”和“小镇”上多下功夫。


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