摆脱楼市的海南，能否借自贸港崛起？

30年前海南建省之初，疯狂的楼市如梦魇般结束了第一代“闯海”热潮。30年后，而立之年的海南成功以另一种姿态再度崛起。

2020年国庆假期正式剧终，8天内超6亿中国人出游，机场、火车站、汽车站的拥挤不堪，和各地人满为患的景点交相辉映，诉说着从疫情中逐渐复苏的中国故事。

其中最吸睛的当属海南免税店：今年国庆期间，海口海关共监管海南离岛免税购物金额10.4亿元，同比增长148.7%；旅客14.68万人次，增长43.9%；件数99.89万件，增长97.2%。

放大时间轴来看，自今年7月1日海南实施离岛免税新政至今3个多月，海南免税购物金额已高达86.1亿元，同比翻了两倍还多。

事实证明，今天的海南依旧充满机遇，只是它不再依靠击鼓传花的地产，靠的是划时代的自贸港模式。

壹

2018年，中国改革开放40周年，亦是海南建省30周年，国家为海南送上建设自由贸易港这样的超级礼包。

两年来，在国家支持下海南紧握历史机遇，紧锣密鼓建设自贸港。今年6月8号，国家发改委正式宣布要在2025年之前，完成海南自贸港的整体建设，全岛封关，执行零关税。

时不我待，朝夕必争。7月1日，海南就正式实施离岛免税新政：离岛旅客每年每人免税额度从3万元提高至10万元，高出香港整整20倍，商品种类也由38类增至45类。

利好一出，海口免税区内当天就人气爆棚，苹果手机因为最高能减2000多被疯抢，现场一度临时改为每人限购一部，一个堪比香港的“零关税”购物天堂开始成型。

之所以拿海南和香港比，是因为香港作为国际购物中心，最重要的就是“零关税”政策，手机、化妆品啥的比大陆便宜不少，让大家趋之若鹜。

但香港规定每人每次免税额只有5000港元，超了就得补税，奶粉、尿不湿那些抢手货也会限制购买数量，搞得北方人大老远杀过去，扫货都扫不痛快。

在海南自贸港，这些顾虑统统没了。10万额度，相当于以前去香港折腾20次买的货，去海南一次搞定，额度上就彻底碾压了。

从这点上看，5—10年后，海南在购物层面的潜力必将比肩香港，甚至有望冲击亚洲最大、最开放的购物中心。

比如今年国庆，海南免税店8天大卖10亿，扫货的人都排起长龙。而香港那边一片萧条，以往人潮拥挤的铜锣湾免税店，如今生意一落千丈，打5折都没人买。

具体到数据上看，今年国庆访港旅客不足千人，而去年同期超60万人次.....两地一进一退间，很多事已不言而喻。

当然，仅仅是购物天堂并不能代表海南自贸港的全部意义。自贸港代表的是雇工、投资、出入境、商品贸易全方位的那种开放，最成功的例子就是香港腾飞和新加坡黄金时代。

香港以世界金融中心闻名于世，海南未来肯定不是靠金融，而是低税率环境下的国际创业港，就是集生产制造、贸易为一体的全球贸易中心。这份野心，已写在海南自贸港的60条优惠政策中。

比如个税最高15%，企业所得税15%，进口原材料和设备几乎免税，以及对原产于海南或含进口料件加工增值超过30%的货物进入内地免征进口关税。

重重优惠全世界人才和企业到海南投资办厂。如此便利的营商环境下，未来几年国内外公司必将开启一波海南注册大潮。

所以，海南自贸港在定位、格局上完全超越香港，它将吸引全球人才和企业迁入，缔造新一轮开放繁荣，扩大中国在南海的影响力，进而打造一个以海南为中心，辐射整个东南亚的泛亚经济圈。

以历史经验来看，哪里要发展肯定是楼市先行，炒房大军比谁跑的都快。但海南这次铁了心要遏制炒房，因为30年前疯狂的楼市，曾深深刺痛年轻的海岛。

贰

1988年，海南脱离广东正式建省，成为中国最年轻的省份以及最大的经济特区。

由于国家给予特殊、灵活的政策，这里顿时成为淘金新大陆，无数想改变命运的人像先辈们闯关东、走西口般涌入海南岛，缔造了“十万人才下海南”的传奇往事。

当时的海南道路崎岖不平，街道混乱不堪，往好了说叫未被开发的处女地，其实就是穷山恶水。却丝毫不能阻挡热血青年的淘金热情，他们齐聚那片荒凉却充满机遇的海岛，指点江山，燃烧生命，在中国商业史上留下灿烂篇章。

第一轮“闯海”热潮距今已有30年，在那段风云激荡的岁月中，有人功成名就，也有人淹没在历史尘埃。那些跑赢时代的选手，后来从海南走向全国，遍布地产、证券以及制造业，影响了一个时代。

环顾当年“闯海”大军，最鲜明的就是冯仑、潘石屹等“万通六君子”，因为他们的起家和海南当年的疯狂楼市有着千丝万缕的关系。

1990年，在海南办砖厂失败的潘石屹穷困潦倒，甚至睡过沙滩。落魄之际，他遇到了同样闯荡海岛的冯仑等人。1年后，6人合力成立海南万通，人称万通六君子。

1992年初，伟人二次南巡，处于开放前沿的海南火上浇油，炒房卖地成了当时最快的暴富手段，“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，成为淘金者口头禅，无数人赶赴海南成立地产公司，一度膨胀到全国15%的地产开发商都挤在海南。

万通六君子也是其中一员，而且大胆借贷1000万猛炒地产，半年便赚取1千多万，成功积累了第一桶金。

猛炒的代价是巨大的：1991年，海口房价仅1400元/平米；1992年暴涨到5000元/平米；1993年最高时达到7500元/平米，而当时中国商品房均价还在1000元/平以内....

1993年下半年，国家出手降温，随着政策收紧，海南楼市的野蛮时代宣告终结。最后泡沫破裂，无数地产公司破产，淘金者们一哄而散，留下600多栋“烂尾楼”，海南从“淘金热土”回归平静。

而万通六君子竟然在海南楼市泡沫破裂前全身而退，有传闻说当年海南万通避开暴跌，全凭猴精猴精的老潘。

1992年他去海口市规划局公干，用五斤桔子换来内部文件，这才发现海南楼市泡沫已达顶峰，并劝说冯仑等人撤离海南北上掘金，于是有了后来的北京万通、SOHO中国。

所以其实是海南孕育了中国楼市的开发大潮.....

结语：

30年过去了，海南对楼市依然心有余悸，毕竟血的教训摆在那里。所以这次自贸港建设大潮中，海南率先堵死炒房口子，下定决心摆脱楼市梦魇。

比如今年3月，海南宣布取消商品房预售，6月又打起预防针：“要严格控制房地产，海南的房地产不是外面想要多少就建设多少，不能成为房地产的加工厂。

从自贸港的建设进度，以及海南免税店的繁荣发展来看，如今彻底脱离了地产的海南，虽然GDP还处于全国后排，起码能专心搞开放了。