北京经开周世义：这两点是产业园成功的核心要素

物联网、移动互联网、云计算等新一轮信息技术的迅速发展和应用，让“智慧城市”、“智慧园区”逐渐成为趋势。随之而来，区别于传统写字办公楼的产业园区也逐渐向智慧、创新化、科技化转型。

在很多人的印象中，空间上的不同应该是传统写字办公楼与产业园区最大的区别，但实际上，现代产业园区还有更多意想不到的“智慧”。

作为一家专业的园区开发运营企业，北京经开投资开发股份有限公司（简称“北京经开”）自2000年成立以来，一直致力于开发和运营符合区域经济特点和产业发展需要的大型综合高端产业园区。

成立17年以来，北京经开已经成功开发了近400万平米园区，吸引了1000多家企业入驻。从最早提出“双生态独栋办公”和“低碳高端园区”概念，到成功打造包括国际企业大道、北京经开工大软件园（BDA芯中心）、中和科技园、亦庄创意生活广场等在内的一系列具有鲜明特色的产品，北京经开拥有近20年的产业园区开发运营经验，成为产业园区地产运营商中的佼佼者。

全国产业园区如雨后春笋般迅猛发展，北京经开何以能够在众多园区中脱颖而出？为此投资家网记者采访了北京经开总裁周世义，畅谈产业园区开发的成功秘诀。

产业地产兼具复杂性与魅力

在北京经开的主营业务中，高端园区开发、优质资产经营、高新技术产业投资组成核心的三部分。主要产品类型包括标准工业厂房、企业独栋研发楼、总部楼、集约式写字楼，以及相关的配套服务设施等。

在多年的产业园区开发、运营与打磨下，北京经开结合自身的发展情况，探索出了一条差异化的发展道路——致力于打造低碳、高端、生态型园区。

低碳高端产业园是一种高产值、低排放的新型产业园区，以系统产生最少的温室气体排放、获得最大的社会产出为目标，是一种带有行业引领特性的企业空间解决模式。

不同于传统产业园的“高端”，北京经开开发的园区中，“高端”的表现不仅是品质高端、产业高端和服务高端。周世义解释，“除了基本的生活及商务配套外，园区还具备良好的金融创投环境，并逐步朝着社区化、综合化的方向迈进。此外，借助信息化手段，北京经开搭建园区云服务平台，真正实现园区服务的多元化、一体化、及时性和可达性，形成政府、园区客户、合作单位和自身多方共赢的良好局面。”

“北京经开的核心竞争力正是这一条差异化发展之路。”周世义向记者谈及产业园区开发的复杂性时说到，“与普通住宅和商业地产相比，产业地产受区域规划、政策导向等宏观因素影响更甚，投资回收期更长，因此风险相对较大，且由于目前处于行业发展初期，产业地产尚未形成完全固定的模式，参与者众却缺乏规范，产品质量参差不齐，影响到外界对行业的整体认知。”

那么产业地产如何在激烈的市场竞争中脱颖而出呢？周世义的回答是，对产业地产来说，只有摆脱传统的开发形式，并根据区域特色创新发展模式，找准自己的定位，不断创造出新的生产力，才能更好的发展。

周世义认为，从三个方面发展产业地产让北京经开得以成功。第一，清晰的发展理念与品牌定位，第二，进行科学的规划和产业研究，第三，充分挖掘园区的附加价值。

北京经开在发展之初始终定位于产业链的高端，“产业生态、自然生态”的双生态理念成为北京经开企业的重要品牌定位。“企业独栋、一流产业园区运营服务制造商”这些鲜明的园区开发理念让北京经开积聚了一批优质的资源，获得最富地区核心竞争力的支撑点。

“一个地区适合发展什么产业，并不是空想出来的，一定要和当地的资源禀赋和政策环境联系起来，在充分调研基础上做出的规划才是最科学，最可持续发展的。”在周世义看来，园区产业开发一定是科学规划的成果。

除此之外，尽管具备了优质的资源和科学的规划，增值服务平台却不可或缺，而这一点才是留住企业，让企业扎根园区最关键的地方。

“北京经开通过增值服务平台为企业提供集约化服务，在信息、人才、金融、市场、产品等方面大大降低企业的运营成本，提高企业合作收益，这种凝聚效应使园区的产业链加长，形成庞大的产业集群。”周世义强调增值服务的重要性，而这也逐渐成为园区产业发展备受关注的地方。

一个成功产业园的核心因素——运营与服务

园区运营与服务是此次采访中，周世义提到最多的词汇。

“一个成功的产业园不是单凭开发商或政府就能运营好，更重要的是要通过搭建一个符合产业发展需要和城市发展方向的平台，依靠开发者和合作伙伴整合、集成、运营，通过园区产业的发展以及多种业态功能的正向叠加实现长期价值的创造，最终实现经济与环境的双赢结果。”

因此北京经开不仅打造园区产业，而且还将产业园区的运营和企业后续的服务作为重点深耕方面来运作。

周世义强调，园区能够成功的一个重要因素是，如何利用区域本身的优势条件，顺势而为去推进产业生态的形成。他举例说明，在北京经开位于亦庄开发区路东区的数字工场项目中，由于京东的迁入，吸引了很多电子商务上下游产业链的企业。由此北京经开在招商、服务和服务平台的打造上，也顺势推进，并主动营造产业生态，取得了良好的效果。今年这个园区也获得了包括国家级电商产业园在内的授牌，形成良性发展的态势。

在后续服务体系的打造上，北京经开有着多方面的尝试。

为了给园区企业客户提供优质的服务，北京经开专门成立了园区增值服务中心，目的是为园区企业提供涵盖基础物业服务、商务服务、金融服务、产业服务等多层次立体化的服务体系。

其中，除了一般的园区基础性服务和一整套云服务平台系统外，尤为吸引记者的是园区的金融服务。

周世义告诉记者，在金融服务方面，北京经开一方面与兴业银行、中信银行等金融机构合作，让园区企业可以享受担保、股权融资、债权融资等金融服务外。经开自己也成立了融资租赁公司，通过多种途径解决企业、尤其是中小企业融资难的问题。同时对于有较好发展潜力的企业，我们会定期举办名企分享汇，园区内部也会大力扶植。企业投资的形式也是多样的，有现金投资，有基金投资，有银行金融服务，搭建一个完整的金融投资体系。

“服务”成为园区吸引企业入驻最重要的因素，周世义特别强调服务的重要性，而也正是因为有了这一整套的服务体系，越来越多的企业才得以进入良性的发展趋势。

“长期以来，我们的主营业务都是产业园开发和销售，这种发展模式严重依赖土地资源，在行业竞争加剧、优质土地资源日益稀缺、资金和人力成本日益高涨的背景下，要保持长期的可持续发展，我们认为只有靠服务，运营是园区可持续发展的灵魂”。周世义非常看重运营与服务的价值，他认为，想要成为一流的产业园区运营服务智造商，必然需要持续不断以“运营、服务”作为根本。

房地产市场的黄金时代已远去，加快转型是必然

房地产市场的黄金时代已远去。当前，产业地产项目趋同，企业竞争加剧，产业地产面临着挑战，加快转型发展是产业地产必然要面临的问题。

而谈及如何转型与布局，使经开处于稳健发展趋势，周世义告诉记者，北京经开将在两个方面的布局。在产品方面，北京经开将始终定位于产业链高端，以低碳化的生态园区为导向，进一步提升产品，并提升综合运营服务能力。

在区域拓展方面，目前我们在呼和浩特、天津都有子公司。经开将立足于首都，逐步面向环渤海经济圈，并尝试逐步走向全国。同时，周世义表示，经开也在高度关注和调研一些具有产业基础和发展特色的二线城市，比如武汉、柳州、南京等地，并尝试逐步走向全国。“我们会通过运营和服务输出来进行区域拓展，在条件合适的前提下稳健发展。”

在大数据、物联网、云计算迅猛发展下，产业园区更加需要“质的飞跃”。

北京经开的智慧园区服务体系在云模式的支撑下，运用物联网、云计算、下一代互联网以及新一代移动通信技术，最终要推动线下线上服务一体化，做到云上的服务像水电一样，随时可得，高效便捷。

所以园区智能化运营服务不仅体现在园区基础性服务设施的完善，更体现为如何利用信息技术手段实现园区更智慧、更快捷、更有效的管理和服务，最终实现基础设施即服务、软件即服务、平台即服务，形成线上-线下（OTO）服务的一体化。最终通过信息交流的直接化、数据采集、运用的有效性，实现服务的精准化，以及管理的优化提升。在周世义看来，这是产业园区开发、运营和管理的一大跨越式发展，也是未来产业园区必然的发展方向。

作为一家国有控股企业，成为“一流的产业园区运营服务智造商”，基于园区客户做好增值服务，进行服务输出是北京经开始终不变的使命与愿景。周世义说：“除了要为股东创造更大的价值，北京经开也希望能够通过自身对行业的理解和创新性的探索，引领行业发展趋势，为行业的不断发展做出贡献。