致刚需：房贷利率下调，年底要不要买房？

早上，蜜姐夫被隔壁东北老王叫声吵醒。

正要找他算账的时候，老王拿着手机忧心忡忡的过来问我：姐夫，网上都传房贷利率下调了，我该不该买房啊？利率下调房价会不会涨上去？现在不买会不会以后又多花几十万？

我说你先把牙刷了，这一嘴的韭菜鸡蛋饺子味儿姐夫没心情回答你的任何问题。

壹

那今天就讲讲房贷利率和房价。

首先，先普及一个基础逻辑，房贷利率和房价的关系。

房贷这个词在1980年之前是没有的，所有的房子都是全款购买，没听说还可以贷款的。房贷这个概念最先由邓老提出，直到98年之后才算正式进入普通人的眼中。

由于房贷的属性决定，让普通人可以用少量的资金通过杠杆的形式撬动大笔资金去买房，实现人生第一笔资产配置，由此引发房地产的空前繁荣。

而1998-2008年，则被称为房地产的黄金十年，催生了无数的地产大佬，也改变了许多普通人的命运。

简单举个例子，蜜姐夫的姐夫，2008年之前在北京奥森片区买的房，当时买的时候还是被单位半拉半拽买的。

房价5000左右，现在单价13万，一套100平的房子，十年从50万涨到1300万，这是普通人通过工作玩了命也不可能实现的原始财富积累。

而房贷利率，则决定了杠杆的周期成本和利息高低。房地产有史以来的任何一个房价的转折点，都离不开房贷利率。

宏观调控最有力的工具，就是房贷利率。

“利率涨，房价降。利率降，房价涨。”

（图片来源于贝壳研究院）

以2015-2017年的这波大牛市举个例子，房贷的基准利率是4.9%，并且在某个最火的阶段曾有银行提供利率7折的优惠。你姐夫我的房贷利率就是4.9%。

后来2017年5月之后，银行房贷利率基本都上浮20%以上，甚至还有25%-30%的情况。持有成本和周期变长，直接导致市场观望情绪泛滥，房地产扑街至今。

那这会差多少钱呢？姐夫给你算个账，咱们以老王为例。

假设老王是首套房，贷款100万，30年的还款周期。

按照基准利率4.9%，月供是5300元，利息是91万。

上浮20%利率是5.88%，月供5900元，利息时候113万。

上浮30%利率是6.37%，月供6200元，利息为124万。

最大月供差了将近1000元。

这只是以月供100万为例，这个贷款额度按照目前的房价水平，也只能在二三线城市买个小房子。

如果按照目前北京房价的尿性，随随便便500万起的价格，月供差的将会更多。

这1000到几千元不等的月供差，对普通刚需来讲，就是一个月的菜钱或者孩子的奶粉或者尿不湿或者老人的养老钱等等。

所以，利率上浮，刚需一定会观望。

房贷每月都要还，对于投资房产的人来讲，利率上浮代表刚需会出现观望情绪。

一旦到了这个阶段，卖方市场就会变成买方市场。

于是就要考虑持有周期加长所增加的成本，就会考虑这个阶段出手来避免资金风险。

所以我们看到，市场上的出售房源多了，并且价格也会有优惠，但买房的却更犹豫。

因为不知道是抄了个底，还是抄到半山腰上，还是在山顶瑟瑟发抖的站岗，毕竟一站就是几十年。

“但这次利率下调，会不会导致房价上涨呢？”老王问。

贰

老王的忧虑来源于近期的各种利率下调的消息。

根据公开数据显示，10月份首套房的全国房贷利率是5.71%，是基准利率的1.165倍，保持了连续22个月的上涨势头。

但是实际上，四个一线城市中除了上海因为本身利率就处在底部，执行基准利率打95折的原因之外，其他城市近期都有所松动。

比如北京的民生银行某行表示，在此之前的利率为上浮20%，在10月份以后，为了吸引优质的客户，利率下调5个百分至15%，二套房可以做到最低上浮11%。

广州自中国银行10月起调整利率上浮15%降倒上浮10%，至今四大行都把利率调整到10%，而部分上浮比较高的其他商业银行，也基本上降了5个百分点。

深圳同样也是，首套房利率普遍执行15%的上浮比例。

另外，像杭州、厦门、南京、宁波等比较热门的二线城市也纷纷下调了上浮比例。

这么密集下调的消息不得不让老王焦虑，房价万一涨了今年又白干了。不慌，听姐夫分析。

首先，利率下调的目的并不是要涨房价。

“房住不炒”的政策决定了大方向不会变。经过1年多的调控后，主要目的还是为了稳房价，打掉炒房团对房价的心理预期。

在调控期间一直有人在讲调控政策误伤刚需，很多政策是一刀切。但实际的效果已经达到，炒房团确实已经销声匿迹，接下来就要为刚需谋求出路的时候。

在11月9号在央行第三季度货币政策报告中提出：货币政策要保持中性，适度松紧，把好货币供给总闸门，在多目标中把握好综合平衡，根据形势变化动态及时预调微调。

这个报告和众多城市的房贷利率下调前后呼应，但并非再次祭出房地产这个双刃剑，也不是再次提倡炒房，而是在经济下行压力比较大阶段采取的措施。

未来的房地产政策也一定是以稳健为主。

所以，可以确定的是，利率下调是为了刚需着想，姐夫建议刚需在接下来把握住上车的机会。

老王想了想，也对，有道理。那姐夫你说房价还会跌吗？

叁

其实这就要说到，中国楼市的泡沫是否能破裂的问题。

最近地产大佬SOHO中国的董事长潘石屹在公开场合表示，中国房地产的市值是65万亿美元，超过美国欧盟日本三地方总值，也超过国有资产总值。

楼市有泡沫吗？毋庸置疑，有！

能戳破吗？不能！

房地产占中国家庭财富的70%，影响60%的地方经济，关联60%的银行资产，也是地方财政的主要收入来源。

今年的股市出现问题，相关部门的各路诸侯纷纷出手支援，而楼市的总值超过股市何止10倍，会让它发生不可控的风险吗？

答案不言而喻。

2017年超过250次的调控，2018年超过120次的调控，如此多的调控政策至今，所有的政策目的很明确，稳房价，稳市场，稳预期。

这是理智判断楼市未来走向的方向标。

讲到这我突然想起来，老王你不是在东北铁岭的老家有房吗？算个毛线的刚需？

老王说我在北京啊姐夫，我是北京的刚需，我也有一个梦想啊！我挥了挥手让他滚。

这是当下很多年轻人对刚需的误解，姐夫年轻的时候玩过一个游戏，魔兽世界。

一个开了很长时间的老服务器，老服的物资丰富且实惠，有牛人带着玩，没准还有机会加入一个大的公会有更好的发展，赚钱更容易。

这是北京。

一个新的服务器，物资匮乏且并不实惠，没有成熟的公会，没有发展，没有牛人带着玩，当然，也不好挣金币。

这是三四线城市。

很多年轻人来到北京后，迷恋于北京的繁华和活力，兴致勃勃的表示这里是我的梦想，我要在这里扎根留在北京。

怎么留在北京？买房。一看房价这么高，骂街。

高房价摧毁了我的梦想，高房价摧毁了我的未来，高房价摧毁了我的人生，你%￥&@#……

这么容易被毁，姐夫长叹一声，这一届的年轻人不好带啊。

房价确实高，但实事求是讲，即便让你回到十年前，你也买不起房，这是一个残酷的事实。

2008年北京均价是12479元/㎡，那时候北京市城镇人均年收入是24725元，一年工资买2㎡。

你在2008年收入多少呢？

老王仔细想了想，大概能养活自己就不错吧，不吃不喝估计能剩下几千。你说为啥不能用现在的收入买过去的房价呢，房价不涨多好。

我笑了笑没说话。

肆

法国作家罗曼·罗兰说过一段话：世界上只有一种英雄主义，就是看清生活的真相后依然热爱生活。

我对老王说，刚需是什么？

刚需是你想要一个家，可以寄托身体和灵魂的地方。在能力范围之内，买的起哪里就买哪，买不起就好好生活好好工作，有能力再买，抱怨并不能解决问题。

房子不是生活的全部，你这趟人生的单程票，上的也不是看房团的大巴车。

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