中装建设投资科技园物业强强联合协同效应凸显

3月2日，中装建设（002822）发布公告，对交易所针对公司重组的问询函给予了回复，就成交方式、市场前景、未来盈利能力等相关方面作出了进一步的说明。公司表示，本次交易完成后，标的公司将成为上市公司的控股子公司，从而通过标的公司控股科技园物业。上市公司与科技园物业在业务分布上有较多的重合区域，上市公司将充分调动各方资源，利用自身平台优势、品牌优势以及规范化管理经验，积极支持科技园物业经营业务的健康发展，从而实现上市公司整体经营业绩的提升。

科技园物业的盈利能力和成长性是投资者比较关注的问题。根据公告，科技园物业2017年度、2018年度及2019年1-9月营业收入分别为3.06亿元、3.53亿元、2.87亿元，其中物业服务收入占比分别为97.70%、97.90%及98.32%，主营业务发展稳定且营收保持稳健增长。截至2019年9月30日，科技园物业总资产为3.26亿元。

从在手订单情况来看，科技园物业近几年不断加大业务拓展，在管面积逐年稳步增长，2018年在管面积为1,452.07万平方米，较2017年增长3.30%， 2019年1-9月在管面积为1,514.82万平方米，较2018年增长0.99%。对此，本次交易的评估机构认为，在未来经营环境未发生重大变化的前提下，标的公司仍将具有较好的持续盈利能力。

科技园物业为全国管理高新技术开发区的旗舰企业，被业界誉为国内高新技术开发区的“第一管家”，其在高科技产业园区规划、运营和管理上已有20多年的经验，在行业中具备较强的竞争力和较高市场地位。

从上市公司角度来看，公司多年发展积累了良好的客户关系，承接的装饰工程项目类型覆盖范围广泛，包括办公楼、商业建筑、高档酒店、文教体卫设施、交通基础设施、普通住宅、别墅等，能够为科技园物业拓展物业项目提供客观的帮助。从科技园物业角度来看，上市公司借助物业公司的专业服务能力，能够在上市公司现有装修服务之外为同区域客户提供增值延伸服务，提高客户服务的质量和效率。

在我国从增量经济向存量经济转变背景下，国内物管行业正处于快速成长期，港股物管龙头除通过内接外拓方式快速做大住宅物业规模外，纷纷大力拓展非住宅物业市场，包括商业和公建物业市场。公装与物管行业天然存在协同性，一方面，装饰企业对项目整体设计和运维信息把握强于第三方物管机构，旗下物业公司承接物管业务更具优势；另一方面，物管公司对在管项目的后续维护和二次装修中可为公装业务进行导流。对于本次收购事项，天风证券研报认为，中装建设在2017年时已参股赛格物业25%股权，此次物业领域再下一城，预计强强联合将产生较好的协同效应。