房地产“至暗时刻”已过，贝壳何以穿越周期？

2021年北京的第一场雪，来的比往常都要更早一些，但比寒冷天气更冷的则是曾经红火的楼市。

在“房住不炒”的定位下，全国各地房地产调控政策依然趋紧，房地产的热度已经明显降温。尤其是今年三季度，市场销售端进一步降温，中国房地产企业TOP100企业9月的销售额下降明显。

短期而言，房地产行业降温明显，但从长期而言，整个房地产市场依然处于向好的趋势中，尤其是10月份央行的表态，预示着市场至暗时刻可能已经过去，房地产信贷政策或已触底转向。

在央行第三季度金融统计数据新闻发布会上，金融市场司司长强调，央行房地产金融工作将长期遵循中央关于房地产调控的战略和方针，坚持“房住不炒”总基调。

同时会上对房贷供需关系、房企“三线四档”融资管理规则、境外房企美元债价格下跌等内容做出正面解答，再次对市场传递出稳定信号。

整体来看，房地产行业正面临一场价值重塑，从过去“炒房子”转移至“住房子”上。这场重塑也导致消费者的需求发生改变，客户服务的价值将会越来越大。

在这样的背景下，贝壳发布了一份看起来“不那么亮眼”的三季报。

从数据看，第三季度贝壳总成交额和营收均发生同比下滑，并没有摆脱行业低迷所带来的影响，但从公布后市场情绪看，投资者依然对于贝壳的前景较为乐观。

除房地产行业“至暗时刻”已经过去外，市场看多贝壳背后，到底是出于怎样的原因呢？

/ 01 /市场趋紧更能凸显稀缺价值

现阶段，中国房地产市场正在经历一次“降速换挡”，在稳地价、稳房价、稳预期，以及“房住不炒”、住有所居的政策指引下，市场整体呈现出弱势走势。

但市场趋紧的情况下，往往更能凸显出贝壳这样优质稀缺公司的价值

据贝壳研究院数据，第三季度全国二手房市场GTV同比下降41.6%；据国家统计局数据，三季度全国新房商品房市场GTV同比下降14.1%。

市场下行，贝壳首当其冲受到冲击，但具备一定韧性。 前三季度，贝壳业绩依然延续良好的增长势头。具体来看，今年1-9月贝壳营收达630亿元，同比增长31.7%，调整后净利润为22.5亿元。

GTV方面，前三季度贝壳总GTV达3.12万亿元，同比增长31.2%。其中，存量房业务GTV为1.70万亿元，同比增长25.7%，新房业务GTV达1.25万亿元，同比增长37.0%，新兴及其他业务GTV为1656亿元，同比增长50.5%。

进一步聚焦第三季度，虽然贝壳存量房交易GTV有所下滑，但跌幅明显弱于市场整体跌幅。二手房交易GTV同比下降36.8%，新房交易GTV更是仅下降2.5%。

贝壳业绩的成功离不开一直以来的战略专注。

过去几个季度，贝壳始终致力于内部经纪人的分岗治理。截止目前，贝壳已经完成3.1万家门店的改造，覆盖人数超30万，一二手经纪人合作比例由上季度14.4%提升至29.6%。经纪人总数51.5万人，其中活跃经纪人接近47万人。

恰恰是基于良好的合作分工，使得经纪人的业务专注力大幅提升，专业能力也得到了显著增强。只有专业才能带来高质量的服务，在房地产下行周期中，拼的就是各家经纪人的专业度。

除专注度提升外，贝壳还在不断扩大平台覆盖规模，第三季度，平台连接门店数环比提升2%至53946家，只有约1.7%的门店由于市场原因选择关店。第三季度加入平台ACN网络的门店有29%来自公司的新房销售外渠“房江湖”，这一比例在第二季度为22%。

总体而言，贝壳能够在市场趋紧的情况下依然保持良好的增长其实并不意外，基于多年行业观察进行的准确行业研判，帮助贝壳提早完成转型，也让他成为最适应行业变化的房地产产业链企业。

/ 02 /穿越周期，贝壳发力

当房地产冬天来临时，行业的内卷也往往伴随而至，在房企周转压力倍增的情况下，贝壳作为居住行业服务商的价值就被大幅放大。

实际上，贝壳已经具备了穿越周期的能力，具体展现在新房业务和新兴业务两方面。

“三道红线”之下，房地产企业流动性压力倍增，如何快速大力度的去化库存，就成为各房企重点考虑的问题。贝壳渠道渗透率在三季度实现触底反弹，穿越周期能力进一步体现。

一直以来，贝壳都在坚持严格的项目准入标准和完善的风控体系，保证了回款的及时性和健康度。同时贝壳也在进一步优化新房生态治理，截至9月底，对开发商的“五不承诺”覆盖66城100%开发商，累计11191个项目。

正是得益于在流程上的严管控，贝壳新房业务第三季度取得GTV 4101亿元，仅同比下滑2.5%，远低于行业14.1%的降幅。

相较6月份，贝壳9月合作销售新房项目数提升13%，并且实现全市场100%的目标新房楼盘的覆盖。表层之下，贝壳已经建立了全国最大的新房项目不利因素数据库，能够及时的向消费者提供真实有用的房源内容。

新兴业务方面，贝壳通过自营和并购双重方式，强力布局房地产下游家装产业链。三季度，贝壳自营业务被窝家装在北京竣工1127单，环比提升35%。拟并购的标的公司圣都家装也在1-9月实现累计合同收入同比增长超过35%。

基于被窝家装的成功，贝壳已经实现了对服务者和对消费者赋能的双向突破。尤其在服务者端，被窝家装打造的行业首个全服务者职业学习基地，聚焦为设计师、工程师、工长、工人等多类别服务者搭建专业培训体系，为家装产业链输出专业人才。

此外，贝壳还搭建了Home SaaS 系统，进一步实现对于施工过程的标准化、模块化，让一个不那么透明的装修流程变得更加清晰透明，可评估，可操控。通过打通产业上下游，贝壳实现了人工与材料的全面调度。

从这些布局不难看出，贝壳并不甘于仅服务房产交易，而是希望通过对于产业链上下游的覆盖，全面实现穿越下行周期的进击。

/ 03 /黎明将至，市场信心正在恢复

目前，房地产行业正处于最悲观的日子，但黑夜已经到了，黎明还会远吗？

中国房地产的黎明将不再是过渡“金融化”所堆积的火爆，而是以刚需为依托“住”的本源。从本质而言，中国房地产不会消失，每一个人也都需要一个住的地方，这就意味着当房地产停止“野蛮生长”，消费者住的需求必将被激发。

未来的中国房地产业，将经历由生产型导向转向消费型导向的进程中，房产经纪的价值将不在仅仅是促成交易，而是坚持以人为中心的人文关怀，全面满足居住需求，让消费者更加省心、放心、暖心。

作为最早摸清未来房地产发展主线的企业，贝壳以此进行了众多新兴业务的布局。从“找房大平台”升级为“让居住更美好”，这也许是贝壳在时代剧变下所给出的答案。

在贝壳的电话会议中，贝壳董事长兼CEO彭永东对贝壳做出了清晰的定位：“如果说过去五年是房地产大开发的黄金时代，那么未来五年将会是品质服务的美好时代。短期的波动和长期的大潮叠加涌来，我们排除外界噪音，向内归因，为成为服务中国3亿家庭的新居住服务商的愿景而持续努力。”

虽然房地产行业的“黄金期”已经消逝，但并不意味人们住房的需求消失了。当下贝壳的问题并非业绩不行，而是被房地产预期所累。但随着房产税这个靴子落地，住的需求迟早会被激发。

服务化、专业化、科技化，这将是贝壳未来发展的三个核心方向。以“品质正循环、经纪人主权、平凡人的协作、技术驱动、中性市场观、信用与尊严、社区友好”的视角看待未来，更坚定地聚焦于服务者、科技、品质服务。

对于服务这件“小事”，彭永东曾坦言：“服务是一种艺术，新居住时代的服务者，不仅在借助数字科技不断提供着更专业的服务，他们也将情感注入了服务的整个流程。”

在贝壳发布三季报后，摩根大通将贝壳的评级从中性上调至增持，目标价从21美元上调至30美元。摩根大通分析师Alex Yao认为，中国整体房地产市场将从明年初企稳，预计公司净亏损会在2021年第四季度收窄，贝壳模式的有效性和管理层的执行力，能确保其实现GTV的长期增长，具有良好的长期增长前景。

摩根大通的观点只不过是市场的缩影，除此之外，中银国际、巴克莱、中信证券都纷纷密切关注着贝壳的发展。从中不难看出，市场情绪正在得到恢复，真实的价值终将凸显。