港股集中式长租公寓第一股要来了，魔方生活的魅力与价值几何

万亿级住房租赁市场，正呼唤真正的行业龙头

近年来，中国住房市场迎来深层次的变革，在房住不炒的政策大背景下，住房租赁市场的发展正成为中国住房市场的主旋律之一。

此前第七次全国人口普查数据显示，我国的城镇化率已经达到63.89%，同时流动人口高达3.76亿人，后一数据在10年间更是增长了近70%。伴随社会经济的不断发展，人口流动愈发频繁，这也激发了巨大的住房租赁需求，尤其是面对大城市高企的房价，租房不再只是大众短期过渡的选择，而是日益成为人们居住的主流方式之一。

在当前存量房供应充足、人口流动量大的背景下，叠加城镇化加速与人均收入持续提升等长期趋势，国内住房租赁市场发展潜力巨大。根据弗若斯特沙利文的资料，2021年中国租赁公寓市场的规模已达1.8万亿元人民币，预计到2026年底有望提升至2.7万亿。

不论是政策层面还是市场层面，住房租赁都将面临良好的发展窗口期。遵循“水大必然鱼大”的商业规则，行业龙头注定价值不凡。

近日，国内引领集中式长租公寓模式的魔方公寓，计划以“魔方生活服务集团”(以下简称“魔方生活”)这一名称为主体于香港联交所递交上市申请。同时，其也是港股第一家以长租公寓业务进行独立上市的长租公寓服务平台。

在“港股集中式长租公寓第一股”的标签下，魔方生活在资本市场的关注度也不断升温。大多数投资者似乎想知道，住房租赁市场未来真正的行业龙头企业是否已经出现？带着这个问题不妨往下一看。

聚焦长租公寓主流发展趋势，魔方生活深度布局集中式长租公寓

机构式长租公寓建设经营有两种主要形态，一种是集中式长租公寓，另一种则是分散式长租公寓。当前，我国租房市场近8成以上的需求依然被分散式的房源或产品消化。然而，分散式长租公寓此前出现了多次“爆雷”事件，“爆雷”告一段落后，“高进低出”、“长收短付”、“租金贷”等行业违规行为都被一一纳入严格的市场监管，相关企业不得不寻找新的商业模式。

幸运的是，长租公寓行业并没有因此停滞不前。随着政策大力支持的集中式长租公寓崛起，长租公寓行业重获新机，再次快速发展。

与分散式公寓不同，集中式公寓有效解决了房源质量相对低下、配套设施匮乏及租户保障体系较弱等问题，更加贴近或符合“长租”定义。此外，集中式公寓便于通过标准化运营提高管理效率，运营成本较低，利润相对较高，还因为租户“集中”的特点，通过组织社群活动等方式塑造自身品牌、提高客户粘性，有利于规模效应的形成和释放。

业内人士普遍认为，长租公寓的未来，离不开集中式模式的兴起。尽管目前住房租赁市场分散式房源占比远大于集中式，但集中式的增长速度已超过分散式。

目前，我国长租公寓行业发展仍处于早期，行业集中度较低，品牌数量众多。经历了此前分散式长租公寓野蛮生长、频频暴雷导致的行业信任危机，如今政策层面对于租赁住房市场的管理变得日趋严格，随着近年来一系列规范性条例和政策的陆续出台，经过洗牌的长租公寓行业正迎来规范、健康的新一轮增长机遇。集中式长租公寓站立在“风口”之上，政策暖风频吹。

去年7月，自国家住房和城乡建设部在官网发布《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》开始，行业发展迎来加速。可以看到，国家政策力推的保障性租赁住房采用的是集中式模式。今年北京市陆续发布租赁住房相关政策，在保租房推进方面力度空前，市场观点认为，预计未来一段时间内，保障性租赁住房的扩容将成为住房租赁市场增长的强劲助推器，集中式长租公寓将持续受惠于政策。

魔方生活递交的招股书也显示出集中式长租公寓未来增长势头的强劲。据弗若斯特沙利文的资料，集中式长租公寓市场规模预计将从2021年的449亿增加至2026年的1252亿，期间对应的复合增长率约为22.8%。而进一步细分下来，一线城市同一期间复合增长率或达26.5%，营运中的连锁式集中式长租公寓市场则为27.2%。以上的预期增长速度远超同期中国租赁公寓市场的平均增速，突显出该细分领域的结构性机会。

作为国内最早布局集中式长租公寓的运营商之一，魔方生活凭借十多年的经营沉淀，拥有显著的先发优势和综合实力，在政策暖风吹拂与井喷的市场需求下，也将面临绝佳的成长窗口期。

(资料来源：公司招股书)

集中式长租公寓领航者，魔方生活展现强劲基本面优势

相较于分散式公寓，集中式长租公寓经过了时间的检验。遵循着“好赛道、好公司”的投资原则，魔方生活的价值首先不应被忽视，其次更应被重新审视。作为集中式长租公寓领域最具代表性的领先企业，魔方生活的优势主要体现在以下几点：

(1)魔方生活是中国行业领先且发展迅速的独立集中式长租公寓服务平台

据招股书所示，截至2022年6月30日，魔方生活服务在国内26座城市的394个门店拥有76190套在管公寓，其中约63.8%位于一线城市，约65.7%为其直营公寓，即公司收入与盈利大部分来自一线城市业务布局及直营公寓。这意味着公司整体业务具备坚实的基础。

另外，从品牌知名度和客户满意度来看，魔方生活旗下的魔方公寓在中国集中式长租公寓品牌中均位居第一，尤其在居住体验及平台稳定性这两项指标上面，魔方生活在集中式长租公寓领域中排名最高。

(2)魔方生活是高增长行业内具有领先市场位置的行业整合者

2017年至2021年，中国集中式长租公寓市场规模从144亿人民币持续增长至449亿，期间增长幅度和复合增速分别为211%、32.8%，该增长虽然令人满意，但行业格局依然处于较为分散的状态，根据在运营公寓数量来衡量，行业内规模最大的前五位参与者的市场份额只有15.8%。

自2020年以来，凭借自身较高的品牌知名度、卓越的运营效率以及广泛的布局网络，公司成功把握难得的整合机会，一举成为业内最活跃的收购者，截至2021年底累计完成了总价值约13亿人民币的10项交易。

这些并购交易使得公司成为了国内少数几家有能力管理各种规模租住社区的租住服务平台。此外，公司还获得了良好的收购整合效果。倘若上市募集资金成功，将有助于公司继续发挥其丰富、领先的收购整合经验，确保其行业地位和市场份额持续提升。

(3)维持市场领先的运营效率，背靠技术能力驱动

魔方生活实现了市场领先的运营效率。

具体体现在以下几点：公司每套可用公寓收入在国内五大集中式长租公寓运营商中排名最高；公司行政开支占收入比自2019年19.8%下降至2021年的14.4%，并在2022年6月30日进一步降低至12.3%；公司盈利能力也在不断提升，据招股书所示，公司经调整EBITDA利润率从2019年的2.3%提升至2021年的18.2%，并在在2022年6月30日进一步提升至18.6%。得益于以上出色的表现，公司的运营效率充分提升。

值得一提的是，魔方生活所展现的卓越运营效率得益于其所拥有的关键技术基础设施及能力，包括OMS系统、大数据驱动决策程序、物联网平台等，这一点与其他同业竞争者有着显著差异。公司展现出的数字化、智能化技术及平台赋能优势，让笔者看到该公司已经为未来的规模化竞争和持续扩张做好了较为充分的准备。

(4)强劲增长势能及高质量的基本面表现

魔方生活展现出的强劲增长势头，无疑能够与集中式长租公寓行业的成长相互印证，公司发展正是行业向上的最好注解之一。

据招股书所示，魔方生活的收入从2019年的9.5亿增长至2021年的14.7亿，净利润从2019年的6355万增加至2.95亿，分别对应的复合增长率为24.7%及115.6%，而经调整的EBITDA期间复合增长率约为252.9%。

从财务表现来看，公司盈利增长速度高于收入增长速度，主要是经营杠杆在发挥作用，即毛利率的改善、月均租金和平均入住率的高位稳定，以及运营效率释放所带来的，公司毛利率从2019年的85.4%提升至2021年的86.1%，其旗下针对白领、蓝领的公寓品牌平均入住率在2021年底分别维持在87%、85%，单位月均租金分别为3025元和3629元。正如上述，公司行政开支占收入比自2019年19.8%下降至2021年的14.4%，体现出公司实现了持续的降本增益，在运营管理方面做出了不懈的努力。

综合来看，以上的财务表现能够直接反映出公司不俗的内生性成长能力。

除了收入和盈利保持强劲增长势头，内生性成长能力得到释放之外，公司还表现出强大的现金流创造能力。2019至2021年期间，魔方生活的经营活动净现金流分别为5.7亿、6.6亿和10.5亿，期间复合增长速度约35.3%，该速度高于公司实现的收入增速，说明公司收入质量的提升优于业务收入的扩张。

结尾部分

简单总结，刚递交上市申请的魔方生活或已交出了一份拥有优异基本面表现且维持高质量发展和高成长性的漂亮“答卷”。而这份“答卷”也同样给市场展现出了可复制、经验证的成功路径，已经跑通跑顺的“直营管理+加盟管理/第三方委托”平台模式，以及集中式长租公寓多维度的领先优势。这让我们确信，魔方生活的价值远不止当下，还有可预见的宽广未来。