仓储物流REIT敲钟上市深国际推动物流园项目实现“投建融管”闭环

2024年7月9日，华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“华夏深国际REIT”）在深圳证券交易所成功挂牌上市，基金代码180302，发行价格为2.49元/份。按照发售份额6亿份计算，华夏深国际REIT此次募集资金总额合计14.94亿元。

华夏深国际REIT为今年首单仓储物流公募REIT，底层资产是深圳国际控股有限公司（以下简称“深国际”）旗下两处成熟运营的高标准物流仓储项目，项目凭借便捷的区位交通、完善的配套及多样化的产品优势和精细化运营能力，实现业绩稳健增长。

作为一家以交通物流为主业的深圳市属国有产业集团，深国际的业务主要聚焦于粤港澳大湾区、长三角、京津冀经济带及主要物流节点城市等战略区域，已形成以现代物流、高速公路、港口、大环保为主要业务的四轮驱动产业格局。

深国际方面表示，公募REITs符合集团提出“投建融管”商业闭环的战略计划，通过发行不动产基金实现资产证券化，盘活存量资产，牵引实体产业与资本融合，实现产业与资本的良性循环。未来华夏深国际REIT将持续通过扩募扩大资产规模，打造物流仓储领域的标杆公募REITs项目，也为投资人创造更好的投资价值。

年内首单仓储物流公募REIT

物流业务，是深国际的成长型核心主业。深国际近年来着力打造“水陆空铁+智冷”的物流版图。其中“陆”主要是物流仓储，深国际早期在深圳经营了多个物流园，自2012年起，深国际响应深圳市国资委“走出去”战略，在全国投建、运营“深国际物流港”，现已完成国内主要物流交通枢纽的布点，全国联网已基本形成。

本次置入华夏深国际REIT底层资产的，正是已进入稳定成熟运营期的两个深国际物流港项目，浙江省杭州市钱塘区的深国际华东智慧城一期项目（简称“杭州项目”）和贵州省龙里县的深国际贵州综合物流港项目（简称“贵州项目”），合计产权建筑面积35.5万平方米，总估值14.88亿元。两处项目均位于核心物流节点，区位优势明显，从开园到现在长期保持稳健的运营状态。

其中，杭州项目所在的区域是中国互联网之都及国际电子商务中心，市场对高标仓需求旺盛。项目交通条件优越，毗邻杭州唯一的出海码头、萧山国际机场，具备海港、空港、陆港、信息港“四港联动”的综合立体交通格局，区域内汽车整车及零部件、航天航空、集成电路、高端装备制造和生命健康等产业聚集效应明显。

贵州项目位于贵阳市的东大门，紧邻沪昆高速与厦蓉高速两条通往长三角及珠三角的核心高速，周边路网极为便利，且距离贵阳龙洞堡机场车程不到20分钟，兼具满足陆运及空运的需求。深国际贵州项目是区域内单体面积最大、地块较规整的稀缺高标仓项目，项目有顺畅的园区交通动线组织、宽敞的库间距离和充足的操作空间，库内操作效率较高。

华夏深国际REIT的招募说明书显示，2020-2023年，杭州项目及贵州项目的租金收缴率均为100%，其中，杭州项目运营稳健，近三年仓库部分和宿舍配套部分的平均租金单价呈稳定上升趋势。贵州项目仓库部分和配套楼（宿舍）部分的平均租金单价稳步上升。

2023年，上述两个项目合计收入11345.42万元，实现净利润3311.7万元，运营净收入合计8244.48万元，运营净收益率72.67%。2024年度预计可供分配金额7027.4万元，净现金流分派率为4.70%；2025年度预计可供分配金额7196.6万元，净现金流分派率为4.81%。

同时，华夏深国际REIT的基金管理人和托管人具有丰富的专业经验，致力于基金的安全、合规和高效运作，为投资者提供优质的服务和保障。

项目计划管理人中信证券和基金管理人华夏基金在REITs领域拥有丰富的经验，参与的公募REITs项目数量多，涵盖资产类别广，具有领先的市场地位和竞争优势。

原始权益人兼运营管理机构是深圳市深国际物流发展有限公司，是深国际为在全国布局物流项目而专门重点打造的物流投资营运专业平台，积累了超过10年的现代化物流园区投资开发、建设、运营经验和良好服务口碑。公司整体经营态势良好，在稳定向上发展趋势下，营业收入逐年增长，财务状况较为稳定，能够为未来持续良好的运营服务提供充分的保障。

基于此，华夏深国际REIT的发行得到了市场的热烈响应。据悉，在询价阶段，网下有效认购数量总和为1.3842亿份。初始战略配售发售份额为4.8亿份，共有深圳港资本、明湾基金、中国人寿、深圳担保集团、上海机场、深高新投等14位战略投资者参与认购。

产业与资本实现良性循环

事实上，仓储物流作为深国际的核心主业，规模化发展符合行业头部企业的一般规律，也是深国际实现高质量发展的重要路径。

规模化为客户提供快速、安全和高效的仓储服务，帮助减少库存风险，提高客户满意度，但也给深国际带来资金沉淀、回收周期较长的问题。早年，深国际主要通过自有资金或银行贷款进行物流项目投资拓展，大规模的重资产投资提高了公司负债率，也在一定程度上制约公司高质量发展。因此，深国际“十四五”战略提出“投建融管”的商业闭环，通过发行不动产基金实现资产证券化，盘活存量资产，牵引实体产业与资本融合，实现产业与资本的良性循环。

2021年公募REITs开闸后，深国际认为公募REITs高度契合深国际的资产属性，是公司落实商业模式的重要一环。同时，扩募作为REITs平台持续发展的核心动力来源，也是深国际发展规划中的关键。

去年3月份，深国际董事会主席李海涛曾提到：“物流项目通过公募REITs的方式实现出表，是集团发展的重要战略，有进有退，实现滚动式发展。而且，借助这一商业模式创新，公司有效激活了物流园业务价值，实现了对项目的快速切入、运营以及最终的兑现，并以此形成良好的现金流运转，达到可持续发展的目的。”

在扩募资产储备方面，深国际有着非常丰富且优质的储备项目。截至2023年底，深国际集团在全国已运营仓储物流项目合计37个，运营面积超过470万平方米，在建项目21个，预计到2025年，营运面积将达到800万平米，且新增项目主要集中在以深圳为核心的粤港澳大湾区，包括位于深圳平湖南的全国最大单体智慧物流仓储设施集群深圳国际综合物流枢纽中心，该项目运营面积达85万平方米；以及分布在深圳宝安、龙华、盐田、坪山和佛山南海、顺德、高明等区域的多个深国际智慧物流港项目，为华夏深国际REIT的未来扩募提供了充足的优质项目储备。

助推仓储物流REITs高质量发展

随着物流产业对国民经济的重要性日益凸显，物流行业正在得到相关部门的重视，有关物流行业的政策相继陆续出台，助力物流企业发展。

《中共中央 国务院关于加快建设全国统一大市场的意见》明确指出，建设现代流通网络，推动国家物流枢纽网络建设，大力发展多式联运，推广标准化托盘带板运输模式。大力发展第三方物流，支持数字化第三方物流交付平台建设，推动第三方物流产业科技和商业模式创新，培育一批有全球影响力的数字化平台企业和供应链企业，促进全社会物流降本增效。

国家发改委发布的《关于开展首批国家骨干冷链物流基地建设工作的通知》显示，要以构建国家层面的骨干冷链物流基础设施网络为目标，以整合存量冷链物流资源为主线，重点向高附加值生鲜农产品优势产区和集散地，依托存量冷链物流基础设施群建设一批国家骨干冷链物流基地，提高冷链物流规模化、集约化、组织化、网络化水平，支持生鲜农产品产业化发展，促进城乡居民消费升级。

行业人士表示，仓储物流行业是支撑国民经济发展的基础性、战略性、先导性产业，华夏深国际REIT的成功发行对于盘活存量资产、促进投资良性循环、推动仓储物流基础设施高质量发展具有重要意义。

据中国仓储与配送协会和物联云仓共同发布的《中国通用仓储市场动态报告》，截至2023年第三季度，全国32个主要物流节点城市的通用仓库总量达4.03亿平方米。高标仓在仓储总量中的比例相较非高标仓较小，在过去的几年内一直处于部分城市供不应求的状态。

深国际方面认为，政策支持及产业联动助力第三方物流企业的快速发展，仓储物流行业是促进实体经济发展的重要产业。接下来，中国的高标仓储物流领域有着非常广阔的发展空间和前景。