帝都浮生梦，环京房不眠

这两天，锐眼哥继续被“京城房事”刷屏。

无论是网上，还是现实中，每一个角落里似乎都充斥着“北京房子”、“环京房子”的话题。

虽然锐眼哥的耳朵已经听出了茧子，但鉴于房子是绝大多数国人一生中最大的支出，以及哥又对投资理财略有研究这一现状，所以思来想去，锐眼哥觉得还是得与时俱进，说一下对于“环京买房”的看法。

所以，无论你是刚需的“北漂一族”，还是想在北京周边投资买房的人，你都应该重点关注本文了！

限购的潜台词

上周北京出台了“认房又认贷”、“首套首付60%，二套首付80%”的超级严厉限购措施，紧接着，北京旁边的小弟廊坊也跟进，出台了以下限购措施：

1.非本市户籍居民限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手房；

2.本地户籍居民家庭首套首付比例不低于30%；二套首付比例不低于50%；三套及以上住房暂停办理个人住房贷款。

锐眼哥看完廊坊的限购，真心笑了，为啥？因为这简直就是下面为了政治正确、为了表忠心而进行的一次精准营销嘛！

之所以这么说，是因为锐眼哥之前估计，廊坊的调控措施会对社保有要求。但限购政策居然没有社保年限的要求，甚至连一年社保的要求都没有。

至于提高首付的问题，虽然廊坊这次提高首付的的确确会影响到刚需买房族，但与社保年限相比，这个问题还是次要的。因为如果买房与一旦与社保挂钩，那么你必须交够规定年限的社保才能买房，这个时间成本会让你有钱都没资格买房，这才是最致命的。

最近几天，北京的调控继续升级。在出台了非京籍连续60个月纳税才能买房的严格政策之后，今天（3月24日）早上，央行又出台了一项新政：北京离婚1年内的房贷申请人，住房贷款按二套房贷政策执行。

这显然是在打击“假离婚”买房的现象。

但是，锐眼哥要说，前几天的“317”楼市新政也好，今天的打击“假离婚”买房也罢，这些调控措施都是在打击需求端，却对房屋持有者没有任何影响。

真正的调控，是应当增加房屋持有者的持有成本，对房屋的保有环节征税，从而促使房屋持有者抛售房产，加大市场供应，进而平抑房价。

但目前北京的调控，却是在不停的压制需求，不管是自住需求、改善型需求还是投资型需求，都在受到越来越严格的压制。

但是，真正的需求是压不住的，等到哪天郭嘉因为经济下滑撑不住了，政策就会再一次松绑的，到那时候，需求就会又一次集中释放，那么房价也会迎来一波更猛烈的上涨。

所以“北京永远涨”几乎就是一个真理，虽然前几年北京的某些楼盘也出现过下跌，甚至有购房者砸售楼处的现象，但是长期来看，只要先上车的，都赚了个盆满钵满。

你炒股听过有套牢的，炒温州房子、炒鄂尔多斯房子有套牢的，但在北京买房的，你听过谁套牢了？谁也没有！

鉴于北京的房地产调控措施实在是太严，而廊坊的又相对宽松很多，所以北京住房需求的外溢情况不仅不会减退，反而会大大强化。

而廊坊作为北京的核心卫星城，未来的房价情况也只有三个字：继续涨。

所以对于众北漂来说，你如果买不了北京的房子，又不想在合租房听隔壁男女啪啪啪，又不想回老家去那里的库存，那么环京买房，就是你必须要考虑的人生大事，甚至是人生的头等大事。

这次廊坊调控，正是给了你这样一个上车的机会，因为你如果现在买了，那么就不用在下次政策松动、房价再次大涨的时候跟别人抢房了，这样一算，你起码又省了几十万。

环京，这三个地方最好

那么，廊坊的房子买哪里好呢？市区、燕郊、北三县、固安、永清、霸州，哪里更有价值呢？

首先，我们要明确一个观点，就是既然买“环京”，那么哪里的交通到北京最快，哪里就最好。

所以买“环京”，交通是首位，交通有了，周边的配套设施即使现在没有，将来也会逐步建起来。

1.先说说燕郊。

燕郊离天安门只有30多公里，距北京副中心通州只有潮白河一河之隔，地理位置可以说是得天独厚。

目前，支撑燕郊房价最重要的因素，锐眼哥认为是在建的地铁平谷线。

这条北京市区到平谷区的地铁将穿燕郊而过，地铁开通之后，燕郊的居民每天花几块钱就能快速到达北京市区。

由于地铁对房价意味着大幅度的增值，因此锐眼哥认为燕郊以后会是环京房价最坚挺的地方。

2.再说说廊坊市区。

廊坊市区在北京的东南边，距离北京市区不到60公里，通往北京市区的交通大动脉是京津唐高速和104国道。如果乘坐高铁，也很便利，只有20分钟的车程。

由于廊坊到北京市区的距离比燕郊到北京市区要远20公里，因此廊坊虽然是个地级市，而燕郊只是个镇，但廊坊的房价却要比燕郊低不少。

廊坊市区由南边的安次区和北边的广阳区构成，在去年的房价上涨中，广阳区因为离北京更近，涨幅明显要跑赢安次区，因此如果广阳区如果现在还有价格比较合适的，那么可以尽早入手了。

而广阳区的重点目标地段，锐眼哥看好北部文化新城这一块（如下图所示），因为这个地块离着北京市区和在建的北京大兴新机场都比较近。

（廊坊北部文化新城）

3.接下来说固安。

固安的房子这两年可以说是火得发烫，以前环京的投资者一般只看好廊坊和燕郊，固安基本没人搭理，但是现在画风变了，固安已经越来越让人高攀不起了。

固安这两年房价的大爆发，最大的利好因素就是紧邻在建的北京大兴新机场，从固安汽车站到在建的地铁新机场线只有12公里。

大兴新机场建成之后，将会是全亚洲最大的空港，中国的新国门。临港经济区的巨大价值，足以让固安获得极大的发展空间，麻雀变凤凰。

燕郊、廊坊市区、固安，以上三个地方，是环京房地产市场中锐眼哥最看好的地方。

此外，大厂和香河锐眼哥也谨慎看好，之所以表示一下谨慎，是因为这两个地方虽然离燕郊很近，但公共交通等配套设施还没有跟上。

至于廊坊其他地方，比如说廊坊市区南边的永清、霸州，由于到北京市区的直线距离已经到了60公里以上，因此“环京”已经越来越多的成为当地开发商炒作的噱头。

这些地方，刚需的少，投机炒作的氛围大，如果你想在这里买房，要小心以后无法脱手。

锐眼哥今天之所以分析廊坊各地的房地产投资价值，是因为哥一直认为环京地区房价上涨的最核心逻辑在于通州副中心的建设和大兴新机场的建设，这两个巨大工程会让附近的廊坊最受益。

所以尽管环京的其他地方，比如保定的涿州和涞水、张家口的崇礼都在疯涨，但刚需潜力和发展前景要远远小于锐眼哥说的廊坊市区、燕郊、固安这三个地方。

目前环京房价的上涨既有一定的合理性，也有开发商哄抬房价、群魔乱舞造成的虚火。那么未来，环京的房子也会分化，而分化的趋势就是廊坊市区、燕郊、固安会跑赢其他地方。

最后，具体到楼盘上，锐眼哥还是建议优先选择大开发商的楼盘，因为大开发商相对正规、物业做的也比较好，这对房子有着很好的保值增值作用。

PS：关于本篇文章，你认为还有什么分析不到位的地方，你对环京房子有何看法，你最看好、最不看好环京哪里的房子，你认为现在环京房子的价格是否过高，以及其他关于投资理财的任何问题，都可以在文章后面留言，让更多的读者看到你的观点。

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