专家指“门道儿”：海外置业的红利与陷阱

中国高净值人群投资观念的国际化，使他们将海外置业作为重要投资手段之一，在4月13日中新经纬财经V热评活动中，中航证券首席经济学家、中新经纬研究院专家许维鸿与恒天财富海外教育子公司CEO张艳娟讨论了海外置业的红利与陷阱。

沙龙现场 中新经纬 张芷菡 摄

胡润研究院与万国置地发布的《2017中国高净值客户海外置业展望》指出，有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要标的，他们平均拥有2.3套海外房产。对此，张艳娟谈到，中国更多的高净值投资者关注海外资产配置，以投资为目的而言，海外置业地点的选择应关注当地经济发展形势。“我们可以看到，一国房价的涨跌往往与其经济发展形势密切相关，一般经济形势好的地方，房价一定是上涨的。”

报告还显示，2017年美国是海外置业投资回报最高的国家，前50名投资回报率最高的城市中美国以11个城市居首。那么，美国房产是否就是海外置业的最佳选择呢？对此，许维鸿表示，欧美房产属于保值性房产，现今投资未必获得高收益。

他分析，10年前美国房价受次贷危机影响大幅下跌，10年来受美国经济发展和通货膨胀的因素，热点城市及地区房价更多是上涨的，当时选择在美国置业的投资者普遍是盈利的，但从现今美国房价来看，部分城市及地区房产投资风险是已逐渐累积。“当时买美国房产是‘抄底’，现在买的性价比肯定是不如以前了。”

相较之下，许维鸿认为新兴市场的房地产，特别是“一带一路”沿线国家，在现今的时间点上是好于欧美传统市场的，但投资者要注意其高风险高收益的属性。

而至于海外置业选择中的另一热门——欧洲房地产市场，许维鸿表示，多数欧洲国家的政策表现为不愿意敞开本国的不动产市场去吸引新兴市场的投资，相关法律及税收更为复杂，投资者如看好欧洲国家房地产，通过专业的金融机构以投资基金的形式投资是更好的选择。

除考量宏观经济环境外，投资同一国家中不同城市、地区房产的选择同样重要。在张艳娟看来，房屋持有成本、租售比、购房政策，是具体判断海外置业可能收益的重要指标。就房屋持有成本而言，需缴纳的房地产税是主要成本之一，她表示，与国内不同，诸多国家特别是美国都要征收房地产税，通常是每年按房地产估值的1-3%征收，但所缴房地产税会部分用于完善当地公共服务、环境改善等；而房屋租售比是用于衡量房产运行状况的指标，张艳娟表示，由于部分海外国家总体房价较便宜，以月租金除以房价计算，租售比数值较高，是稳定投资收益的表现；此外，海外置业应倾向于购房政策稳定的国家。

虽然海外置业越来越受拥有国际化投资视角的高净值人群青睐，但也并非一本万利，海外置业又有哪些“陷阱”呢？

许维鸿认为，避免海外置业的“陷阱”，一要避免受旅游、宣传等因素影响下的冲动型海外置业；二要避免盲目跟风购置欧美房产，应扩大关注面，部分新兴市场房产或本国二三线城市房产随着当地经济发展，已越来越具有投资价值；三是不要跟风投资，要等待合适的投资时机。