环京大佬沉浮录：梦碎一地的千亿房企

壹

发迹于廊坊的荣盛，曾是环京的带头大哥。

自2007年8月8号荣盛老板耿建明在深圳敲钟上市至今，十年浮沉。同期，现在的环京一哥“华夏幸福”老板王文学，还是一个迷茫中的年轻人，直到1年后才找到方向。

曾经号称“三四线小万科”的荣盛，奋斗十年，依旧还没突破那个千亿魔咒。而华夏早已全国榜上有名，早早的迈过千亿大关，这不能不让同为“郊县小天王”的荣盛焦虑。

2018年的财报显示，上半年签约额为400.99亿，而今年的目标是过千亿，难。为什么？调控。

荣盛和华夏一样，重仓环京。

据数据，荣盛土地储备全国在3495.2万平米，分别是京津冀、长三角、珠三角。在京津冀区域，布局土地面积占60%，河北11市全覆盖。尤其重仓环京，超过半数土地。

当前房地产市场处在严厉的市场监管下，尤其是环京地区为调控的重点区域，而荣盛发展又在环京地带重镇布局，这很难避免业绩受到调控影响。

这一轮的调控之久，力度之大，程度之深，都让荣盛始料未及，猝不及防的被套了个牢。

贰

从“河北郊县天王”向“全国郊县天王”的方向发展，荣盛扩张道路也伴随着“高周转”这个词。这个词在今年总觉得有一种熟悉的味道。

年初有媒体报道，2017年全年的资产负债率为84.5%，共1607.43亿，属于近十年荣盛最高的负债比，历史最高位，同时，现金流连续7年为负。

同样在年初的另一份消息也让荣盛站到聚光灯下。

1月17日，荣盛发展发布公告，公司总裁刘山因个人家庭资金安排，需要减持股票，以每股12.18元的均价减持252.6万股，现在的股票价格是8.03元。

但他并不是第一个减持，在2017年荣盛监事会主席邹家立减持150万股，约1700万元，同期前后，老板耿建明的弟弟，耿建富减持5万股。

实际上，从2017年11月17日起，股票质押成为一个公开的秘密，第一大股东荣盛控股于去年12月29日质押14.59亿股，质押股份占持股总数的94.19%。

董事长耿建明于2017年11月17日质押了0.16亿股，质押率为2.89%。最终累计质押股份约20.72亿股，占总股本47.66%，接近50%的红线。

地主家也没有余粮了。

用事实说话，这一波割韭菜的姿势不错，操作娴熟，值得其他房产商学习。

叁

除了股市的故事，还有那熟悉的管理体制。

不知道从哪个公司兴起的企业文化。比如华夏幸福曾规定员工每天做广播体操，而荣盛喜欢让员工排队“晨诵”，大声朗诵公司的企业信条，所谓培养企业忠诚度。

在荣盛，耿老板是绝对权威，不容置疑，是不可亵渎的存在。这又让我想起了那次去碧桂园参观，墙上挂着的那副杨老板的画像。

不同的企业，同一个梦想。

2017年12月4日，荣盛公司股东大会通过了一项办法“创享计划”。宇宙第一房企碧桂园的“同心同享”高仿山寨版，熟悉的味道，相同的配方，换了个马甲。

跟投制度。管理层和公司发展利益相关联，荣盛总部与跟投人共同设立项目公司，规定跟投人持股比例不超过10%。

明确说明，若项目利润率低于25%或者项目品质在三星级以下，则跟投人利润在一定程度上有所扣减。

注意，离职是不可以退出投资的。大家都是一条船上的蚂蚱，蹦走？淹死你！

这意味着，项目的速度和赚钱速度相匹配，项目的利润和个人的利润成正比。

前车之鉴，后事之师。有人说，人生该经历的事，一件也逃不过。

杨老板的高周转吃得苦，耿老板也不能差事。于是今年的内部文件就像杨老板的高周转文件一样，一不小心流传出来了。

文件明确提出，下班时间不得早于23点之前。同时学习到了一个新词，715精神。

每周7天，每天15小时

据说是一汽公司首创的，由此也看到了荣盛孜孜不倦的跨领域学习精神。据说内部训话是这样的：你们一个个都是老板了，给自己赚钱，睡什么觉！睡觉能赚钱吗！

我在荣盛的朋友老王曾经说过，从负责项目开始，他都会在售楼处准备一床被子，连续一个月不换内裤也算平常，一直到项目结盘才能休息几天。

我表示很佩服他的责任心，老王说你可别扯淡了，都是看在钱的面子。

高周转带来了高收益，一个项目结盘，负责人拿到一两百万普普通通，坚持做完项目的销售员都能拿到几十万。

杨老板证明，收益与风险并存。

高周转也带来了频繁的维权

从唐山荣盛未来城，济南荣盛国际，临沂荣盛塞纳荣府，临沂荣盛官邸，徐州荣盛华语城，成都荣盛香榭兰庭，成都荣盛紫提东郡，廊坊荣盛花语城，香河荣盛白鹭岛等等……

从房屋漏水、合同、返租、车位、公摊、社区规划、配套等等一系列的大大小小的问题，走过这个坎，又是一个坎。所到之处，维权狼烟四起。比如非著名事件，香河“坟景房”。

高周转，一旦转起来，停下来没那么容易，太多人不想停，不敢停。

一年高周转，十万雪花银

肆

据说耿老板说三季度的目标是避免大量拿地，避免大额支出，开始现金为王的阶段。

据中国房地产报上半年统计的全国房企拿地面积涨幅榜30强，荣盛位居23名，同比去年上浮1.58个百分点。

有意思的是，荣盛地产拿地面积增加1.58%，拿地金额却减少了27.97%。

虽然拿地金额和面积都不高，但数量不少。拿地总数34宗，高居第六名，超过同为郊县天王的华夏。

花小钱，办大事？不太现实。花小钱只能办小事。

上半年拿地的位置，总结下来就是两个字，偏、远。大量拿新地块的目的，无非是为了冲刺千亿的年度目标。

没有更漂亮的数据，讲不出更好听的故事，怎么能获得更多的融资。

在这条融资扩张再融资的路上，谁都停不下来。以前大鱼吃小鱼，现在小鱼都吃光了，大鱼开始盯上大鱼了……

我想起了黑暗森林法则：他人即地狱，就是永恒的威胁。三体人的扩张，对他们而言，只是为了生存，但对地球人而言，就是毁灭！

不扩张，就得死！扩张，还有一线希望！2011年耿老板在激励大会上讲，五年内一定要成为千亿房企！如今，资产不到千亿规模的荣盛，负债超过1600亿，站在历史的拐点上，何去何从？

托马斯·维德讲过：前进！前进！不择手段的前进！

伍

不过，梦想还是要有的，万一实现了呢？

用贾布斯的话做总结：让我们一起，为梦想窒息！

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