“云南城投”资产重组，保利混改几成定局

　近期,云南城投置业股份有限公司(后称城投置业)发布多份公告,从年报亏损到出售17家子公司的重大资产重组;向保利转让4家子公司股权、债权,再到回复上交所问询等。尽管公告淹没在这次新冠肺炎疫情之中,但还是引起了众多股民和投资机构的关注。

　　对于偏居云南,曾经雄心勃勃的云南城投集团来说,2019年犹如山路行车突逢暴雨,原董事长许雷涉案自首,成都会展易主融创,上市公司持续亏损。而此番上市公司亏损公告与多份资产重组公告先后公布,看上去更像是一场和过往的告别。

　　去年7月,云南省政府宣布保利集团参与云南城投集团混改,去年10月13日,原保利集团副总工程师、协同发展部部长卫飚空降云南省城投集团党委书记、董事长;今年1月15日,保利集团副总会计师邓长清赴任云南城投集团副总裁、党委委员。随后,卫飚再入选城投置业候补董事,很可能接任城投置业董事长。

　　最近一个月,也是保利集团入局云南城投集团混改后动作最为频繁的一个月,从某种程度上剧透了混改后云南城投集团及上市公司的未来走向。

　　负担过重 扩张的代价

　　1月23日,城投置业发布《云南城投置业股份有限公司2019年年度业绩预亏公告》,公告显示“预计2019 年实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-239,418万元到-189,418万元”。

　　从此前一季度报、中报、三季度报综合来看,年度业绩断崖式下降已在人们预料之中。金融监管政策收紧、原董事长涉案自首等内外因素的叠加,带来一系列连锁反应。2019年,城投置业融资额明显下降,有限的融资额与销售回款主要用于保障金融机构还款,导致后续开发资金不足,项目周期拉长、结转延后。

　　“云南城投(置业公司)存在的问题集中爆发在这一年,很多房企去年以来也遇到了类似问题。”昆明地产业内人士陈刚认为,2018年以前,由于房地产市场较好,各家房企都忙于扩张,而最立竿见影的方式就是收购;但如今房地产市场和政策都发生了天翻地覆的变化,房企融资受限,债务压力增大,市场萎缩导致房企处处受限。云南城投置业也不例外,大量收购导致债务增长,管理滞后等问题被凸显了出来。

　　2016年、2017年间,上市公司分两次分别花费了18.63亿元和25.88亿元对银泰系旗下公司的股权进行并购。2018年,试图收购成都会展,但经过一波三折后于2019年6月终止该收购案。

　　从近年来几次收购案可以看到,城投置业希望通过收购来完成扩张,但此布局带来负债高企、资产过重等诸多问题。“如果房地产市场继续高歌猛进,问题会随着时间的推移被消化掉,但现在是房地产企业受限太多,这些重资产短期内被盘活的可能性较小。”一位接近云南城投的人士告诉记者。

　　2月24日,城投置业回复上交所的《关于对公司业绩预亏事项问询函》中披露,2019年上市公司房地产开发业务销售收入40亿元,相较2018年75.15亿元下降了47%。

　　资产重组 不是短期偿债

　　而另外一份公告《云南城投置业股份有限公司关于公司筹划重大资产重组暨关联交易的提示性公告》显示,城投置业与公司控股股东云南城投集团签署了《合作意向协议》,就出售城投置业下属17家子公司的股权进行了约定。根据该协议,云南城投集团拟收购城投置业持有的天津银润100%的股权、苍南银泰70%的股权、杭州海威70%的股权、平阳银泰70%的股权、杭州云泰70%的股权、奉化银泰19%的股权、成都银城19%的股权、宁波泰悦19%的股权、宁波银泰70%的股权、黑龙江银泰70%的股权、淄博银泰70%的股权、哈尔滨银旗70%的股权、台州商业70%的股权、台州置业70%的股权、杭州西溪70%的股权、云泰商管43%的股权以及北京房开90%的股权。。

　　据悉,截止2019年第三季度,这17家公司资产总额合计为440.86亿元,负债资产合计357.08亿元,而所有者权益为83.74亿元。

　　除去少数股东权益外,城投置业所占17家子公司的资产总额为322.73亿元,负债资产为263.17亿元,实际所有者权益是59.56亿元。以上公司中有10家在2019年前三季度处于亏损状态。

　　“这些资产中有11个银泰城(大型商场)、两家酒店,在当下房企的融资环境里,这样的重资产很难盘活。”陈刚认为,城投置业甩掉一部分重资产,回拢资金,降低负债水平,优化财务结构是当务之急。从长远看,房企也不宜持有过多固定资产,应专注于自身的强项。

　　“集团有大量优质的文旅资源,资源配资更合理。”云南城投集团不愿具名的内部人士告诉记者,从财务角度看,城投置业原本就属于云南城投集团并表范围,此次交易不会给集团造成负面影响。

　　可以看到,此次标的多为商业体、酒店等重资产,在当下房企融资受限的大环境下,这些资产在单纯房地产企业的名下很难被盘活。“而云南城投集团是一个综合性、多元化的公司,可以提供更多融资题材,同时为集团大健康和旅游产业提供配套。”一位接近云南城投的人士告诉记者,这次调整后,云南城投集团以及上市公司功能都将更加明确、精准。

　　“有的资产在这里是负担,但到了另外一个人手里就是金矿。”陈刚认为,脱离房企,借助保利集团资源,盘活这些存量资产会更容易。而对于城投置业来说,这意味着放弃商业地产发展模式,回归自己的强项,发挥其本土企业优势。

　　就云南城投2020年以来,频繁重组的情况,昆明地产观察认识陈俊维认为,这不是一个简单的项目转让,是保利集团与云南城投集团混改阶段的资产梳理,有意为之的安排;城投集团以支付现金对价收购城投置业难以盘活的重资产,为置业换取流动性;而保利集团以现金支付方式收购城投置业下属4家子公司股权。“这就是救火,两大集团不仅为上市公司释放资金流动性,同时又以合作形式帮助上市公司完成土地开发的举措。”

　　人事变动 保利混改加速

　　值得注意的是,此次交易发生在央企保利集团混改云南城投集团期间,这也是原保利集团卫飚担任云南城投集团党委书记、董事长以来的第一个重大重组案。从此次交易中可以部分窥见混改后云南城投集团及上市公司在保利旗下的定位。

　　作为万亿级大央企,保利集团拥有不可替代的资源、品牌、资金、战略优势。此番频繁的动作,无疑是在对云南城投集团的资源进行重新梳理,重新定位。此前,保利发展以支付22亿诚意金,拟收购城投置业下辖4家全资公司部分股权。其中包括拟将欣江合达60%股权及对应的债权、东莞置业90%股权及对应的债权、版纳置业90%股权及对应的债权、官城改公司90%股权及对应的债权,依法以协议转让或公开转让的方式转让给广州金地(保利发展100%持股)。

　　据公告内容显示,欣江合达持有“古滇二期项目”。而东莞置业持有东莞市麻涌镇华阳村的“华阳花园项目”,建筑面积约12.86万平方米。目前项目已于2019年4月开工。

　　版纳置业持有云南省西双版纳州景洪市的“雨林澜山项目”,计容建筑面积约80.49万平方米。官城改公司则持有昆明市官渡区关上街道“关坡二期项目”,土地面积共计79.19亩,目前该部分土地尚未动工建设。

　　通过资产的重新梳理,城投置业可回拢资金,减少负债,降低公司资产负债率。而保利发展的介入,可以直接帮助城投置业弥补房地产二级开发的管理劣势,同时带来品牌优势和市场优势。

　　在保利集团的强势背书下,城投置业大量优质土地储备将被盘活。在《云南城投置业股份有限公司关于上海证券交易所关于对公司业绩预亏事项问询函的回复公告》中显示,公司已取证待开发的土地面积为6132亩,其中,有版纳的优质土地资源,在更热门的大理也有大量土地储备尚未释放。公司下一步将围绕向产业地产商全面转型的目标,依托资源整合优势及拿地能力,着力构建“文化+土地+开发”、“旅游+土地+开发”及“康养+土地+开发”的三大业务板块。

　　正如陈俊维所说,一边帮助城投置业释放流动性,一边合作开发。可以预见的是,两大集团混改结束后,上市公司城投置业依然是市场先锋,其大量的优质土地资源将与两大集团优势结合后释放出更多活力。

　　而人事方面,城投置业公告显示,去年10月刚从保利集团调任云南城投集团党委书记、董事长的卫飚,已经成为云南城投置业股份有限公司候补董事。“这应该是流程还没有走完,按上市公司流程是先选为董事,再由股东选举成为董事长。” 昆明房地产业内人士普遍认为,流程一旦走完,卫飚应该兼任上市公司董事长。

　　卫飚兼任城投置业董事长意味着,保利集团、云南城投集团与上市公司之间资源的调配、共享变得更容易。

　　从以上信息可以预判,保利集团与云南城投集团的混改几乎已成定局,而云南城投集团通过一系列的资产梳理,也将彻底告别过往,经过升级改造的云南城投集团重启键即将按下!