500万“巨奖”下的深圳楼市，大唐财富：看准政策、认清大势

2020年年末，火爆的深圳楼市再次成为媒体的关注焦点。买到就是赚到，最少能赚500万！深圳神盘华润城润玺彻底让市场疯狂。面对巨额的套利空间，各路人马各显神通入场抢购。

为何华润城润玺如此癫狂？“房住不炒”政策背景下，国家是否会针对深圳楼市出台更具杀伤力的调控组合拳？ 

500万巨奖从何而来？

华润城润玺，堪称2020年的深圳神盘。只要能够买到，就相当于直接获得一张500万的大奖。为何如此？2020年，为了应对急速飙涨的楼市，深圳市政府出台了一系列房产调控措施。其中一条为新房限价政策，由于限价措施的存在，新开盘的项目售价比同项目在售二手房每平方米低了几万元。

大唐财富注意到，11月25日，华润城润玺开盘。相比较约13.2万/平的新房价格，周边二手房价格达到18万/平左右，就算买到较小户的100平米户型新房，一套房子就可以净赚500万！如此轻松的套利空间吸引了全深圳的目光。

按照深圳“715”调控新政的限购要求，深圳大部分入市新盘优先满足无房“刚需”群体，购买新房需要满足公积金、离婚等各种条件。政策空间之外，“代持炒房”“众筹打新”等操作让我们看到了一场资本的狂欢。一千万起步的豪宅，80%的无房户，众多“代持人”背后的玩家分享了这场盛宴。

调控政策升级？

一方面是深圳市场的火爆，一方面是国家对房地产市场的决心。2020年，面对百年罕见的疫情冲击和巨大的内外挑战，政府在制定各项政策之际仍反复强调坚持“房住不炒”。

大唐财富发现，对于贯彻“房住不炒”政策的优秀典型，政府给出了标杆。本月初，住房和城乡建设部刊发题为《长沙市落实主体责任稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制》的文章，文中对长沙在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定并向全国推广。

作为全国一二线城市的“另类”，一直以来，长沙市都将房地产调控作为政府工作的核心目标之一。正如长沙市政府此前所强调的“长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房与反炒房的重大斗争”。在持续高压政策下，多年来，长沙市房价一直保持在较低水平，相对于居民收入，当地居民购房压力在一二线城市中最小。“宜居宜业”的长沙，不仅连续10多年入选中国“最具幸福感城市”，还在《城市商业魅力排行榜》中，连续四年稳居十强。

此前深圳市政府曾经组队赴长沙学习“先进经验”，取经之后有哪些长沙政策会在深圳落地，我们拭目以待。

本次华润城润玺“代持炒房”“众筹打新”现象出现后，深圳市相关部门强调，政府部门正在研究综合调控政策，坚决打击市场投机炒作行为。

房产税被迫上线？

火爆的深圳楼市同样引起了新华社的高度关注。大唐财富提醒投资者，11月28日新华社直接发文表示：“抑制楼市打新热，需要硬核措施”。文章提到：加强对持有环节的调控，让税收杠杆发挥更大作用。建立科学合理的房地产税制度，通过市场化手段抑制投资投机行为，或许能收釜底抽薪之效。

尽管马上开征房产税被相关部门否定，但深圳税务局接受媒体采访的口径却让人产生无限的遐想“目前暂未接到通知，一切以官方公示为准。”

从法律层面分析，开征房产税，深圳恰恰是可以迈出实质性步伐的城市。国家对房地产税实施的总体思路是：立法先行、充分授权、分步实施。条件成熟的城市可以先实施。

《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020～2025年）》明确提出：“建立健全与综合改革试点相配套的法律法规、政策调整机制。本方案提出的各项改革政策举措，凡涉及调整现行法律或行政法规的，经全国人大常委会或国务院授权后实施。” 文件支持深圳实施综合改革试点，以清单批量授权方式赋予深圳在重要领域和关键环节改革上更多自主权。

可以说，开征房产税深圳有着先天优势。那些抱着房产税短期内不会开征的投机客们，是否考虑过政府的决心呢？

对于房产税的征收标准，重庆市原市长黄奇帆给出了明确看法：“根据经济学规律，大体房产税征税超过了3%这个数，就没有人炒房了。”他解释称，炒房的资金成本大致在6%左右，物业费大致每年1%左右，加上房产税，一年就是10%左右的持有成本。七年下来，原来值100万元的房子，即使200万元卖出去，也基本没有赚，因为持有七年的成本也有100万元，等于是白买了。

长沙经验的现实意义

“房住不炒”之所以成为国家对房地产政策的核心指导方向，就在于房地产市场的双向性。在带动众多产业链发展的同时，如果房地产价格持续高企，将形成对各种社会资源的持续挤压。中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清日前撰文指出，房地产与金融业深度关联。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

建设部文章指出，长沙始终坚持“房住不炒”定位，积极落实城市主体责任，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，较好实现了“稳地价、稳房价、稳预期”目标，房地产调控的成效转化为支持实体经济、提高居民幸福、促进城市发展的动力。

事实上，长沙经济已经直接受益于对房地产市场的坚决调控。2000年，长沙的经济总量在全国城市排名尚在三十名之外，自2017年首次迈入“万亿GDP俱乐部”后，排名一直稳步上升，十年间，长沙GDP增长了267%。

对于房地产，长沙市政府始终保持着清醒的认识：房地产的本质，仅是提供住所；而经济的本质，却要落实到生产和生活，单纯靠房地产来搞经济，是歪门邪道，今后还要将投机炒房遏制到底。

受益于低房价，源源不断的人才持续涌入长沙，2019年，长沙市场主体突破100万户，在中部省会城市中，每万人拥有市场主体数量位居第一。

大唐财富总结数据发现，2020年上半年，面对严重的疫情冲击，尽管离武汉较近，长沙地区生产总值GDP同比增长了2.2%，增速在20强城市中名列第二，仅仅低于受疫情影响较小的西安。并且在上半年，长沙一举超过无锡、青岛、宁波、郑州等老对手，城市排名史无前例地来到了最高的第12名。

正如原长沙市委书记胡衡华所言，长沙坚决摆脱对房地产的依赖、对土地财政的依赖，走出一条以制造业高质量发展为代表的实体经济高质量发展之路。

胡衡华的思考有着非常重要的现实意义。2020年美国对中国高科技领域的频频制裁让所有人都意识到，决定未来全球经济制高点的方向在于核心技术的突破，而房地产行业可以解决民生问题却无法成为我们手中的杀手锏。我们也在一系列宏观政策中感受到国家的战略意图。

深秋下的房产如何把握？

对于房地产市场，大唐财富首席经济学家、中国金融40人论坛（CF40）创始成员钟伟表示，短期的三条红线，中期的房住不炒，以及长期的长效机制决定了房地产市场格局。目前中国的房地产总体是在初秋，慢慢的走向深秋。

今年以来，大唐财富云理财系列直播节目中同样邀请了众多行业大咖对房地产行业进行了分析与解读，这些业内人士普遍认为，对于房地产投资必须高度重视经济发展格局，受益于经济发展程度，长三角、珠三角等地潜力较大。另外，在具体选择投资方式时，全国买买买的模式显然不值得提倡。在各地政府财政吃紧、房产税渐行渐近的背景下，选择优质房企或产业基金背书的投资项目更具可操作性与安全性，“借钱给开发商”可以很好的助力投资者规避可能的政策风险。

最后，也特别提醒广大投资者，房地产投资要看准政策、认清大势，所谓“买错房，悔三代”，慎重！慎重！慎重！

在未来，选择专业机构才是未来进入房地产市场的正确姿势，大唐财富有信心让您理财更轻松，梦想更自由！