大唐地产董事长吴迪：作为制造业的房地产行为必须进一步“精细化”

2021年3月16日，大唐地产公布了上市后首份年报。数据显示，大唐地产实现稳健的业绩增长，收益同比增长30.6%；净利润同比增长51.4%。同时，大唐地产降负债成效明显，净负债率降至58.7%，“三道红线”降至黄档。在交出上市后首份亮眼答卷后，大唐地产董事长吴迪3月23日下午在广州以《大唐地产：地产新时代中型房企成长之道》为题进行演讲，这也是大唐地产2020年底上市后，吴迪首度在公开场合对外发声。

吴迪董事长在本次演讲中表示，大唐地产过去主要在海西、广西等地发展，近几年开始逐步走向成渝、长三角等一些新区域。“在这个过程中，我们感受到压力，体会到了中小型地产走向全国的艰难，当然也在这个过程中寻找到了一些发展的办法。”

吴迪董事长做主题演讲

吴迪说，“十四五”期间国内城镇化率要从60%增长到65%，这样可能每年会增长约1个点，也就是一千万城镇化人口的转移。“即使是现在国内人口整体的老龄化，人口增长速度也在大幅度下降，甚至已经过了刘易斯拐点的情况下，城镇化率提升带来的房地产结构性机会仍然是十分明显和令人振奋的。”

在结构性机会依然存在的前提下，国内房企如何去建立自己的竞争优势，成为很多房企研究的重点课题。吴迪表示，大唐地产提出以客户为中心的产品力、服务力和品牌力提升，是中型房企现阶段建立竞争优势的重要途径。而在提升这“三力”的过程中，中型房企需要高度重视房地产行业的金融属性、制造业属性及“朋友圈”打造。

吴迪认为，房地产业的金融属性一直存在，这是一个不可规避的特点。无论政策如何变化，如果没有一定的杠杆，房企将无法运转。对于一二线城市的一些中产及高收入人士，房子也是他们投资的首选。“不过我们也要认识到，房地产业金融属性带来的双刃剑，一方面它可以让房企很好地运用金融手段，用好金融的一些政策，另外一面地产行业每年都会有房企爆雷现象。这种爆雷几乎都跟它的金融属性，跟资金链，跟它用的金融杠杆过大、周转过慢相关联。”

除了金融属性，房地产行业十分鲜明的制造业属性亦被吴迪重点提及。吴迪表示，房地产行业集成了很多行业，“是最大的制造业”。既然是制造业，就必须进一步精细化。国内制造业走过了一二十年的红海，现在逐步走出了一些好的企业，事实上不仅是制造业，比起房地产行业来讲，先进的互联网、大数据、AI等等也都逐步开始有一些向精细化的发展过程，所以向精细化发展对于房地产业是不可避免的。除精细化外，房地产行业还要高周转、低库存，注重打造产品的品质。房企要打破路径依赖，撸起袖子扎扎实实做一些一两年才能见功夫的事情，需要向不断进化的先进行业学习。

“作为中型房企还有一个重要的竞争手段，就是‘朋友圈’或者叫做企业联盟。”吴迪指出企业联盟的竞争对今天的房地产企业来讲特别重要。“现在还活着的房地产企业都不算是小企业了，虽然在房地产行业内可以叫中小。但是跟其它行业比，动辄百亿、几百亿、上千亿、几千亿的销售额，是大部分工业企业难以企及的。中小房企要想活下去，‘朋友圈’的作用将会越来越大。”

“中国人‘合’字难写，怎么做好朋友圈？我们认为要做一个友好型平台化的朋友圈。所谓友好型的，就是朋友间的信誉，互相理解，友好为先。首先就要进行平等合作，如果都签甲乙方合同的情况下，能做到把签约主体互调一下位置，这就是平等，第二是共赢的思维，合作必须要让项目赚钱，而不是股东的利益甚至某一个单方股东利益最大化。只有把项目本身做好，才能实现上下游以及横向真正的共赢；第三是乘法效应，就是优势互补。有的企业可能生产管理做得好，有的企业销售做得好，有的企业报建做得快，有的企业财务周转好，这企业间能否充分相信对方，将彼此的优势做最好的结合；第四是灵活合作，即是让企业团队具有柔性能力。企业能迅速地因时因地合作。比如你可能销售能力很强，但你的合作方刚好在附近有在售项目，这样的项目就不要硬塞自己的销售队伍，你完全可以放心给对方在自己项目隔壁继续做它的销售，这样的灵活还有很多类似的案例，事实上它都能回归到共赢，而不是争权争利。”

吴迪认为，朋友圈的合作应该是长期主义。“一旦建立起大家的信任，就应该让它有长尾效应，建立起合作，努力把第一个合作做好之后充分的让它能够变成一种模式发展下去，这种做法效率会很高，效益会很大，当然这个对于企业的真功夫，对于企业整体的DNA文化也是有着巨大的考验。”

合作发展“朋友圈”，是一个中型企业长期发展的重要战略支柱。这需要中型房企带着一种开放的、共赢的、平等的，尤其是真诚的心态。在这个过程中，房企能够逐步把一些合作中的不和谐声音，非正常现象规范起来，逐步提高层次，使得房企的合作和朋友圈能够形成一定的规范和规矩。如果能在此基础上进一步建立生态系统、迭代升级，那将是“朋友圈”中型房企长期发展的巨大福音。

在探索建设房企“朋友圈”的过程中，大唐地产曾拿长三角和湾区做了一些深度分析。吴迪觉得这个分析得出的结论可能跟大家完全一致，长三角无疑对大唐地产是更合适的，既包括区域内开放、包容、多资源，也包括大唐地产成熟的投资体系，灵活的投资标准。大唐地产一年能在一个全新的区域里能拿十几个项目，并且分散在7个城市，基本不踩坑，不踏雷，这是要有一些投资体系的整体要求。

在长三角开拓的过程中，大唐地产提炼出一些原则，吴迪将之称为“两个优先，两个坚持”。即战略优先和主官优先：凡是计划进入的城市大唐地产会先储备人，没有人不进入这个城市。同时坚持合作和坚持快周转：进入每一个城市大唐地产都坚持合作，进入每一个城市都希望第一个项目是快周转项目。

吴迪最后总结，大唐地产现阶段的发展战略就是城市群布局、都市圈深耕，构建友好型的平台化战略。“我们希望在这个战略基础之上有一定的机制支撑，要有高效的决策机制，快速的新发展必须有决策，好的决策必须要有机制保障，要实现投融一体化。他特别提到大运营体系对于精细化管理极为重要，必须坚持实行绩效管理机制。”