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宝家乡墅:乡村自建房全方位避坑指南

2021-06-25 21:56:19   来源:  作者: 

摘要:最近陆续听到行业内的许多坏信息,哪几家公司因为经营不善倒闭、老板卷款跑路了,某某公司又因为收了消费者的钱、没有能力交付而烂尾了上百栋别墅了。

最近陆续听到行业内的许多坏信息,哪几家公司因为经营不善倒闭、老板卷款跑路了,某某公司又因为收了消费者的钱、没有能力交付而烂尾了上百栋别墅了。涉案金额之大、牵涉项目与业主之广、网上泣泪控诉之多,实在是令人触目惊心,并且大量的纠纷与诉讼,越来越多的产生在“找熟人盖房子”的熟人关系之间。我们不禁感叹,现在除了大数据能“杀熟”,连盖个农村自建房都能“杀熟”,这个行业到底是怎么了?

宝家深耕乡村自建房行业四年,我们研究了一下行业的主要问题:

1、环节化合作:乡村自建房的建设,涉及到房屋设计、建筑材料、施工交付到房屋装修等环节,是一个链条式的、产业型的需求问题,而市面上九成以上的公司只能做其中一个环节,拉着其他环节的公司一起完成项目。由于各方标房、价值观不一,大家只是在利益上保持一致,为了取得更多陆润,于是就各种斗争与博弈,出了问题就开始找借口、踢皮球。

2、消费者认知:消费者有建房的需求,但对“应该找什么公司来提供服务”是没有概念的。消费者建房的概念里还停留在,可能要在网上下载图纸、找室内设计师来做、找熟人包工头或项目经理或找建筑设计公司来服务。由于环节化的服务,没有人真正能为项目的最终结果负责。

3、行业零门槛:这个行业近乎零低,没有标准、规范甚至没有明确的法律条文。如果一个行业什么法律法规都没有,那只能依靠什么?只能依靠道德。但乡村自建房行业门槛如此之低,难免进入鱼龙混杂的从业者。依靠欺负消费者的不专业,用公司包装、合同猫腻、偷工减料、增项漏项等等信息不对称的方式去榨取利益。

我们在618晚上冒着得罪全行业的风险,做了一次揭露行业套路与黑幕的315晚会,希望能对各位有回乡建房需求的人群做一次科普。

前方高能!!! 前方高能!!! 前方高能!!!

以下内容全程干货,字数与图片较多,建议大家转发或者收藏,团队搜集内容不易,希望大家可以点个赞:

主要几种在以下六大方面:

一、公司陷阱

二、合同问题

三、设计漏洞

四、材料套路

五、工人管理

六、工艺缺陷

一、公司陷阱:广告很漂亮 现实很丑恶

1、商家资质与性质不明确。市面上90%左右的乡墅公司都是环节化服务商家,如设计服务公司、服务平台等商家都能接施工,公司无建设施工相关的经营范围与相关资质,进入成本低,业主承担风险高。如委托的是无资质的非正规施工队伍,不受法律保护,施工队一旦发生任何情况,业主也承担相应责任。

法律对建两三层楼房无施工资质要求,业务门槛低,谁都可以接。但资质不全,实力不足的公司无法承接百万业务的单子,容易出现资金断裂问题,导致出现大量烂尾,使得业主人财两空。

2、业务模式不健康,业务层层转包。乡村市场杂乱无章,很多人打着一站式服务的名头,做着“提篮子”的工作,为保证自己的利润,将业务直接层层分包出去,多环节化服务里每个商家都要保留自己的利润,导致最终买单的都是业主,不仅房屋质量无法保障,建房体验感也大大降低。

3、工商信息隐患多,企业不靠谱。工商信息是我们评估一家公司是否靠谱的重要依据,有些企业表面风平浪静,背地里是波涛汹涌,在各大平台的工商信息隐患大。建议消费者通过天眼查、企查查等APP查询相关公司的劳动合同纠纷、建设施工纠纷,法人代表是否老板本人、是否频繁更变法人代表或股东等等的问题,去甄别一家公司是否靠谱。

4、公司老板与法人问题。市面上存在很多公司,一个老板名下注册多家类似公司,或用父母近亲名义注册同类型公司,一个公司出事了,就关闭其中一家,一家被告了,换个公司可继续接单,这种分散风险无疑是老板们断尾求生最方便的办法,企业信誉度和责任心堪忧,风险系数高,选择需谨慎。

5、工程款要求走私账,资金难保障。有些公司为了合理避税,收款账户设为私人账户,非对公账户,资金合法保障低,风险高。还有些包工头打着公司招牌揽活,最终去向不明,导致最终业主人财两空。请注意资金走向最好能走有第三方保障的平台(为了避免被“合理”割韭菜,第三方平台必须是背景大、信誉高的平台),若无也请一定要走对公账户。

6、售后服务是口号,质量无人兜底。自建房行业缺乏相应的管理机制,还有些售后服务无明确合同细则,导致出现问题难以追究责任,大多只能业主承担。还有些商家拿了钱,建了房就把业主拉黑、删除,因为乡村异地施工的售后成本大,有些公司遇到问题甚至连质保金不要,而断开业主联系,导致业主从上帝瞬间变成了弱势群体。

二、合同猫腻:专门欺负不懂法的乡村百姓

1、合同种类不清晰,权益保障无效。行业臭名昭著的轻钢代理合同,以代理合作的合同代替建房服务合同,最终申诉无门。常见建房商游说说代理商模式合作,该模式下不仅建房价格更优惠,还能接单赚提成,但并非建房服务合同,一旦出现法律诉讼将难以辩驳。

2、故意漏项、增项,费用无底洞。常见合同中未备注各材料品牌、模糊型号、数量不明、夸大用量,并且是否包含人工、工艺、运输等费用,合同中不说明价格清单是否锁价,一旦材料上涨就要挟加价。

3、权责关系不清晰,易出现纠纷扯皮。合同故意避开或者推诿,需要钱财、人力支持时,理由都是合同、款项里不包含。工人安全事故权责不清晰,一旦出现事故,纠纷不断。

4、合同无验收参照标准,落地效果不可控,无售后服务。极易出现隐蔽工程偷工减料、工程质量不达标、和图纸不符。合同内没有保修和售后维护条款,或者空白,售后只是口头承诺,并没有实际行为。

三、设计漏洞:效果图与图纸很美 就是不宜居

1、网上的图纸满天飞。由于是环节化的服务,为了接单谈客户,几乎所有环节的服务商手里都有许多王牌图纸,外观精美、数量众多,说是给消费者更多的选择,实际上许多图纸缺乏可落地性,即使能落地也是大打折扣,要么图纸与设计成本造价天差地别。

2、长得好看不宜居。很多公司注重效果图外观设计,在建筑实用性、室内设计与体验的专业方面,还停留在十几年前的水平,认为“大”就解决问题,实际上很多室内外设计是需要考虑消费者体验的,如门款、楼梯、动线、声音、光线等等方面。例如可能出现网上吐槽的150平方的豪华别墅里面,出现一个90公分宽的上楼楼梯与6平方米的小卫生间。

3、设计与施工打架。由于环节化服务多方利益博弈,于是可能出现设计师在建筑方面的设计,偷偷被施工方“吃掉了”,例如乡村窗洞、门洞需要用现浇钢筋混凝土过量,可能会被换成普通的木板过梁,例如影响建筑抗震性的构造柱,可能也会不翼而飞。

四、材料套路:真假优劣材水很深 能出10-30倍利润

1、真石漆最容易出问题:

品质:行业现象一般使用的小品牌真石漆,价格便宜,3~5年内效果差异不明显,但之后会出现褪色、返碱、变黄、脱落等现象。为确保房屋装饰效果的耐久性,建议选择大品牌生产的真石漆产品。一般大小品牌真石漆的交付价格相差可以达到40%,以宝家占地120平的两层建筑为例,成本约可减少约20000元。

工序:工序到底少了哪一道?客户根本看不出。真石漆呈现品质合格,正常需要有10~14道工序,行业一般施工生产为节约成本,通常会省略其中“防水层”、“抗碱封闭底漆层”、“罩面保护层”等三道工序。*以宝家占地120平的两层建筑为例,减少这三道工序成本约可少10000元。

2、窗户问题不胜其扰:行业现象一般自建房常用塑钢窗或铝合金非断桥窗。为满足基本的居住舒适度,建议窗户型材至少要达到一般商品房标准(50系铝合金窗),自建改善型住宅则建议要用到60系以上断桥铝合金窗,才能具备有效隔音降噪、保温功能。

3、让你看不懂的室内门:行业现象一般采用“模压门”和蜂窝纸实木复合门,不防潮,易变形,起鼓、起翘。

蜂窝纸实木复合门:质量差,使用寿命短,极容易上潮发泡,腐坏

模压门:档次低、价格经济,一般市场价500元以下/张

高级的实木复合门(实木贴板门):门芯多为优质白松/杉木,表面则为实木单板),美观度大幅提高。由于白松/杉木密度小、重量轻,且较容易控制含水率,因而成品门的重量都较轻,也不易变形、开裂。

4、房门五金配件。行业现象多声称一价全包,但实际五金、配件都另收费。五金配件为辅材,容易被忽视,市场一般常用廉价的不锈钢门把手、合页,但房门五金使用频率高,对房屋品质和居住体验影响大。一般普通的不锈钢把手,价格50元,大品牌高品质的把手价格可达500元。

五、工人管理:别到出事了才想起来要安全

1、公司价值观很重要:房子建得好不好,和工人有很大的关系。能让工地上的工人,安安心心的把活儿干好,一个是培训和管理要到位,二是工人的健康和安全要有保障。需要有更完善的机制来规范和要求,来提升他们的作业水平。而没有实力的公司,根本就没法做到这种前期投入和规划,所以,敲黑板,公司的实力与良心很重要。

2、安全防护投入钱别省。一家有社会责任感的公司不会为了利益,去毫无底线的忽视人的生命安全的。换句话说,这样的公司不会为了省几个钱,而预留安全隐患。举例规范的钢管搭设步距为1.5m,步距过大,超过安全距离,支撑力不够容易有坍塌风险。还有工人的食住安全、个人保险等等问题。

六、工艺缺陷:能害死人的材料猫腻 一定要注意

主体施工材料、结构质量藏猫腻,严重影响房屋寿命:

1、砖混结构墙体承重必须使用实心砖;框架结构建议采用空心砖,质量轻保温隔热较好。(猫腻:实心砖比多孔砖一立方墙体标准砖成本多30%)

2、施工用的黄沙有河沙、江沙与海沙之分,严禁使用海沙,因海沙容易返碱影响墙体年限。(猫腻:砂石市场无明确规范,乡下包工头采购砂石大多只选便宜的)

3、地基施工避免简单的石砌基础,需采用标准混凝土条基(根据钎探数据设置基础形式),材料与工艺价格差数倍之多。

4、房屋新模板VS旧模板,楼板平整度不达标高低不平(猫腻:使用旧模板、木方进行支模,降低成本)

5、商品混凝土VS小作坊混凝土(猫腻:商品混凝土找价格便宜的当地家庭作坊式搅拌站生产的不合格产品,造成混凝土强度不达标。)

6、基础工程设计施工凭经验做事,容易造成地基不牢,基础承载力必须有专业测试数据或验收施工材料合格程度,;

7、梁柱钢筋工序问题,如钢筋没绑扎、钢筋间距故意放大(偷漏)、锚固长度不足、周边放射筋未设置、高度箍筋加密区未加密等问题,会影响建筑物抗震效果,主体结构稳固性能的重要影响要素“配筋率”。

看不到的隐蔽工程猫腻,危及居住安全问题:

1、电路管线,非阻燃橡胶VS绝缘阻燃橡胶,行业一般选用小品牌电线,达不到安全用电要求,电线使用不符合规范,用电过载小则短路,大则会引起火灾。大品牌国标电线的绝缘阻燃包裹层,遇明火不燃烧。电线优劣两者价差可达10倍。(猫腻:常见黄腊管代替专用阻燃线管直接埋在抹灰层,管中无散热空间,电线易老化起火)

2、电线与电箱施工,常见的偷工减料方式为裸线穿墙,为省下穿管与人工,容易损坏电线,影响电线的使用寿命且无法修复。建议使用穿管布线,并在电箱电路中分路控制,可对不同空间和功能进行单独控制,且当某条线路出现故障时,不至于影响全屋用电,可以快速找到问题并方便检修。

3、水管材料多见只宣传品牌,消费者缺少对型号质量与寿命的认知,例如水管“215”轻型适用于工装和出租房,使用时间短,但自建房居住年限长,且水管预埋需要达到一定的抗压性,建议至少用到“315”中型管材。

4、防水工程,常见偷工减料为使用劣质防水材料、掺水、减少涂刷次数;热熔型卷材防水施工不按相应标准施工;标准上翻高度300mm。目前绝大多数的自建房不做防水层,有且通常只刷防水浆料(价格便宜、施工方便),但3~5年之后就需要“缝缝补补”,优质品牌防水卷材的合理使用寿命至少达25年以上。

5、吊顶问题,由于在顶部难验收,最容易欺骗客户。行业多使用木方龙骨,稳定性能不好,且乡村潮气重内部易吸水发霉、变形、超重,问题严重可能导致坍塌,建议主龙骨一定要采用轻钢材质。防火、防潮、防霉性、承重性能方面,轻钢龙骨优于木方龙骨。其次乡村住宅客厅大,吊顶面积覆盖区域大,容易出现石膏板受力不均匀,导致出现开裂问题。双层石膏板工艺与单层石膏板工艺,效果差别巨大。

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我们真心地希望,由于我们的揭开行业的黑幕,能够为乡村自建房行业,添加上一把刻度尺,这个混乱失序的行业能够重新振作起来,重拾消费者的信心。消费者不一定要选择宝家,但是消费者能够了解这个行业的问题,因为我们的善意提醒,能避开这些行业里的大坑,获得一个更好的服务,住进自己与家人共享天伦之乐的一个房子。

同时希望唤醒部分同行的良知,停下对消费者的伤害与欺诈。也提醒即将进入行业的公司,这个行业十分艰难,请做好120分的准备,在没有相关法律法规之前,杜绝坑蒙拐骗的行为,请用更高的道德标准、技术标准与产品标准,为消费者提供优质的自建房服务。希望行业良性发展,让更多其他不同款式的、美丽的乡村别墅,点亮祖国母亲的大好河山。

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