瑞威资管观点分享：地产不良资产行业机会与实践专题讨论

2021年10月28日，以“破局与重塑”为主题的“2021中国不动产金融峰会”在上海中心圆满举办，瑞威资管以战略合作支持的身份参与峰会。同时，瑞威资管首席运营官宋昊先生受邀参与“地产不良资产行业机会与实践”的专题讨论。

讨论环节，宋昊与众多发言嘉宾一起，探讨了多个地产不良资产行业的焦点与难点议题。以下为宋昊发言观点摘录，希望可以与更多的同业人员一起分享、交流。

议题1：从事地产不良资产处置，需要具备哪些核心能力？主要门槛会有哪些？

在地产不良资产这个细分领域，瑞威资管已经深耕了不少年头，2010年成立之后，我们已经深度关注了这个市场，2014年起我们就开始参与及布局。早期，我们进行过不良资产包的收包与处置服务、也参与过单一不良资产项目比如烂尾楼的收购、重整。从金融债权的处置延展到非金融债权的处置，从资产的清收，延展到资产清收之后的运营、提升以及处置等各个方面。应该说在这个领域当中，不管是项目投资或者行业思考，我们都有一定程度的涉足。

众所周知，最近市场动荡颇为剧烈，一些行业内优秀的企业，或者一些之前可能存在问题的企业，在这一时点集中出现了一些问题，这些问题势必会对行业带来比较深远的影响。由此带来的问题，就是在这样的一个行业背景之下，我们针对今天要讨论的这个领域该如何思考、又该如何应对。

就不良资产这个领域来说，瑞威资管一直以来的观点都是，不良资产是一个非常注重信息度和专业度的非常细分的领域。

以去不良环节为例：

首先，是对信息的把握。这个环节可能会涉及到司法处置，司法处置表面上可能是一个官司或一个简单的诉讼。但其实它背后会涉及到股权层面、资产层面与债权层面等等各种各样的纠纷，而最终能够真正在司法层面实现处置的，能成功实行的，这样的情况相对来说比较稀少。特别是目前部分房企出现问题之后，有的法院进行了集中管辖，这样的安排导致在实际处置环节遇到新的挑战。这里面就有一个信息把握的问题。

其次，是对专业度的重视。不良资产处置是一个非常讲究专业度的领域，体现在风险的应对、以及对一些不可控因素的提前预判与提前管理。在当前的市场环境下，客观来说，时间的风险有的时候靠专业度来说是很难完美控制的。但是从底层资产、从真正的价值实现这些角度来说，我们认为靠专业度还是能够在一定程度内实现投资预期或者投资目标，而这是我们投资的底线。因此，专业度是我们特别注重的一个点。

同时，面对当前多变的市场环境，瑞威资管对于不良资产业务也在谋求转变。我们希望在传统的通过自身重组、处置等方式应对不良资产项目这样的模式上，适当的延伸出去，通过合作共赢的方式打造一个不良资产共同生态环境。比如在不良资产出现前，在投前板块，我们以投资顾问的身份或联合投资人的身份，与相关金融机构共同参与到资产投资中。如果资产后期发生一些客观的不可控因素，导致资产出现阶段性困难，我们也可以深度参与重组，甚至可以引入一些新的资金予以纾困。投后阶段，如果过程中发现底层资产有实质风险，我们也可以进行一些更多元的手段，把这些问题资产的价值重新焕发。而这个过程中，一个核心点在于不同的金融机构其实是有不同的风险偏好和客观政策限制的，这里就需要整合各方资源一起去发掘去探索这样的投资机会。

议题2：以黑石为例，2007年黑石收购希尔顿，2018年黑石彻底退出。十一年的时间，在境外是一个相对合理的投资周期。而在国内发产品，超过5年都很难或很少遇到。这个时间周期，有没有办法破局？

其实在资管行业兴起的早期，比如说2012年到2013年期间，很多企业都拿中国黑石作为自己的宣传口号。但其实我们的市场环境和国外完全不一样，在国内你是无法想象去发行一支8年到10年期的纯股权基金。如果从市场参与者的角度来回答，简单说就是市场并不以合适或者不合适、好或者不好来区分投资行为，更多的是在这个游戏规则之下如何去更好的应用。

当然，就问题而言，这也是整个国内资管行业的一个痛点，我们也一直在谋求破局。假设从不良资产这个大的命题角度来看，毫无疑问不良资产的底层赚钱逻辑之一就是跨周期。在别人悲观的时候我买进。在别人疯狂的时候我卖出，这是每一个投资者梦寐以求的事情，但有一个前提就是熬得住，客观上说这只是一个理想状态。

我们做每一个事情的时候，首先他得有一个大的规则。就像瑞威资管，针对私募基金，私募行业协会就有各种各样的规章制度。我相信像今天参会的中金、平安信托等企业，他们也会受到各种各样的限制以及行业的种种要求。

其次，再往上说，我们一直探讨的是资金话题，那什么样的资金最适配不良资产？很多同仁应该都会说看起来是保险资金。但保险资金如何投放于不良资产？这个问题暂时还没法回答。

所以说，不管是从破局切入也好，还是从去做一些新的思考的角度来讲，这个行业的确还是有各种各样的客观情况在。那么，在这样的现状之下，如何把不良资产真正的变现，必须要在不同阶段、不同领域、不同时间与不同的合作伙伴进行对接，这也是瑞威资管接下来希望去尝试的做法。

大家在投资不良资产的时候，核心的诉求就是希望有一个比较好的收益。在这个过程当中，在面对市场环境时，比如目前的市场环境，资产的价值部分情况下甚至不足以覆盖资产上面附着的各类资金的要求，这是一个客观现状。即使在价值覆盖的情况之下，利润边际的空间相对来讲也是不太好的。所以这里面势必存在价值的折损或价值的转移，需要一个系统的安排，可以使得每一个参与主体，哪怕在某一个阶段出现妥协，但是有机会在后续发展中取得弥补。

另外，在面对不良资产时，除了司法处置上的一些问题以外，我们也发现了很多资产本身的挑战，例如工业用地、商业等资产如何实现处置的挑战。这类资产的最终处置前景还是需要整体政策的支持，如千呼万唤的Reits相关政策的实施。但对于不良资产处置来说，如果将这类资产司法权、运营条件等理顺之后，是否可以转移给部分开发类资金，又在完成整体开发之后转移给部分持有型资金，由持有型资金去等待Reits的最终到来或者进行大宗交易，这同样需要一个系统。

总的来说，所有的行业参与者，应该在过程当中，共同的去摸索去突破去建设一个完整的系统，去构建一些原来不能达到的路径或东西。瑞威资管希望能在其中扮演一定的角色，我们也相信这个行业的发展一定会回归到这个行业该有的样子。

汇聚全球学术研究力量、金融机构及地产行业资深专家，直面后疫情时代全球经济缓慢复苏下的房地产下行周期困境，聚焦不动产及不动产金融行业发展与变革中的机遇，促进不动产行业的平稳健康发展。

本次峰会由上海自贸区管委会陆家嘴管理局、陆家嘴金融城发展局作为指导单位，晨曦控股作为联合主办方，瑞威资管作为战略合作伙伴，同时还得到了SAIF学联地金会的大力支持。