CPTMarkets分析美联储加息周期，美国商用地产困境重重，银行痛苦巨大！

当前，不动产市场深受通胀、利率变动的影响，再加上时代演进，投资人的选择日益多元化，使得投资不动产已不再是最吸引人的选项了，尤其是商用办公室领域。CPT Markets分析师表示，商用办公室如今面临着严峻挑战，不仅受到高利率的压迫，且自疫情爆发后，远距工作渐成为主流，使得现今商用办公空置率远远高于历史平均水平，从而影响租金收入以及房地产价值均下降。

最近，不少投资人向CPT Markets分析师寻求建议，他们所关心的问题是「美国经济目前仍表现出相对的韧性，且面对国际情势严峻下，美联储也不敢轻率加息，考虑到现今局势仍不明朗，若通胀再次失控而迫使美联储须采取更为强硬的措施，您认为首当其冲的会是哪个部门」。

在讨论此问题前，CPT Markets分析师提出了一个观念: 商业不动产业中的利害关系人包括商业银行、投资银行、私人贷款机构、房地产业主，以及由联邦政府所支持的抵押贷款提供者(例如房利美和房贷公司)。然而，目前约有4.5万亿美元的商业不动产债务分散在各种贷款机构手中，从大型银行到人寿保险公司均参与其中，但在这其中约有1.5万亿美元的债务将在未来几年到期，成为了众多行业参与者目前最为关心的焦点议题。

目前美国银行业正面临着一项主要挑战，即与商业房地产贷款相关的高风险，CPT Markets分析师特别指出，虽然车贷、信用卡贷款的违约率均已超过了2019年的高点，但这些贷款整体违约总量并不大，且大部分是集中于稳健的大型银行中，因此投资人对于这方面可以稍微放心，这还不至于会引发系统性风险。不过在中小型银行方面就必须稍加留意了，因为超过60%的商用地产贷款都是集中于中小型银行，透过下图，我们可以观察到，图中显示了两种不同规模的贷款:5000万美元以下与超过5000万美元，值得关注的是，这两类贷款的违约率均急遽上升，且这类的商业房地产贷款绝大多数将于2024年与2025年到期，违约率将有极大机率进一步上升，而这对于小型银行而言，无疑是一巨大的威胁。

美联储的激进加息政策为商用不动产造成了巨大又无形的痛苦，CPT Markets分析师提出一个关键的产业指标—资本化率，即用来评估建筑物相对于其价值的盈利能力，当资本化率提高时，这意味着该建筑物无法产生与其价值相符的足够收入，从而降低其房地产价值。

然而，资本化率同时也代表商业房地产的潜在回报率，当无风险利率上升时，投资者对风险资产的期望回报率也相应增加，但利率的上升却也会增加借款成本，使得市场对商业房地产的需求大幅减少，从而降低房地产价值。因此，资本化率的上升被视为一种调节机制，以弥补持有商业房地产所面临的更高风险和成本增加。总体来说，即使净营业收入(NOI)保持不变，较高的资本化率也意味着房产的价值正在下降。

然而，美联储的激进加息同样也对银行带来不少压力，因为这导致银行必须向存户支付更多的利息，以防止客户转向收益更高的投资选择，但没有廉价的存款资金，银行就没有足够的资金来提供贷款与吸收不良贷款的损失了，再加上，今年初三家中型银行的倒闭也引发了市场对系统性危机的担忧，使得不少投资人纷纷将资金撤出小型银行与地区性银行。

除此之外，在远距办公日渐成为主流的情况下，使得办公大楼需面临租户搬出以及要求降租的困境，值得一提的是，大多数的美企员工回到办公室的意愿并没有很高，且全美租金水平的增长在一年多前达到峰值后逐步下降。投资人还须特别留意另一特别的情况，根据过去历史经验，商办不动产抵押证券和房地产投资信托(REITs)通常被视为极佳的稳健收租投资选择，尤其是在经济不景气或是高通胀时期表现相当稳定，可谓是良好的保本资产，但随着违约率与空置率的攀升，这将对主要放贷对象的中小型银行造成严重的影响，总而言之，这也是为什么CPT Markets分析师强调商用不动产会是所有部门中最危险的，因为当上述总总因素堆栈后，将导致危机于整体市场中爆发，最后一发不可收拾。