文旅创新+地产提质，华侨城A寻求韧性突围

近日，华侨城A(000069.SZ)发布2025年半年度报告。

报告期内，华侨城A实现营业收入113.2亿元；归母净利润-28.7亿元，虽未扭亏，但经营性现金流稳增，财务结构持续优化。

整个主营业务板块，华侨城A积极推进“地产+文旅”双轮驱动，聚焦高质发展。文旅“两核三维多点”多元业务体系继续融合布局，主题公园推出新产品、新体验，跨界联动现象级IP，提效增收；地产板块主动变革，加速去化造血，精雕好服务，重塑居住价值。

在危机转型中，华侨城A正在寻求一条更稳健，更韧性的突围之路。

精益管理提质增效，稳现金加固财务安全垫

外界最关心的财务状况方面，2025年上半年，华侨城A实现营业收入113.2亿元，实现归母净利润-28.7亿元。虽未扭亏，但公司整体经营效益稳步提升，债务规模和现金流情况也在逐年改善。

稳现金，控债务，提效益，上半年，华侨城A经营性净现金流25.6亿元，同比增长190.22%。报告显示，公司持续扎实推进降本增效，加强全面预算过程管控，销售费用、管理费用同比下降；持续加大销售去化力度，强化现金流管控。

截至6月末，华侨城A有息负债总额1288.3亿元，其中中长期借款占比68.3%，平均融资成本为3.5%，较年初下降11bp。该公司控制有息负债规模的同时，充分把握融资环境改善的窗口期和政策优势，深化“应融尽融”，拓宽融资渠道，持续推进债务结构优化。

运营能力全面升维 多元文旅体系高质发展

近年来，华侨城A经营天平调向更擅长、更出圈的文旅板块，该板块总营收占比从 49.21% 升至 72.15%，成为公司核心支撑板块，走出了运营提升，收入稳增的转型步调。

上半年，华侨城A旅游综合业务业绩亮眼，累计接待游客 3771 万人次，实现81.65 亿元营收。

核心业务主题公园表现可圈可点，IP、科技、业态融合三维发力，实现从“设备驱动”到 “生态重构”的破局突围。深圳欢乐谷欢乐时光区域改造完成，游玩设备再度上新，新增主题游乐设备与沉浸式场景，单项目上半年客流同比提升 12%；东部华侨城黑森林嘉途酒店新增丛林穿越、无动力设施，亲子客群占比达 35%，带动景区二次消费增长。

酒店业务稳步发展，深圳创意文化园嘉途酒店 1 月试业后，客房出租率稳定在 85% 以上，平均房价高于区域同档次酒店 20%；商业业态中，顺德欢乐海岸、深圳欢乐海岸出租率分别达 91%、84%，引入 “新消费” 业态后商户销售额同比增长 18%，深圳欢乐海岸夜间市集带动周末客流提升 25%。

在娱乐产业纷纷利用IP撬动空间活化和体验价值的趋势下，华侨城A各文旅场景利用自身先发优势，以“外部联动 + 自主孵化”打造 IP 生态，主动造势推出“星河计划”，通过IP与主题公园、商业场景、演艺活动相结合，形成完整的商业闭环。

2025年“国潮文化节”期间，深圳欢乐谷联动《长安十二时辰》IP 还原唐代市井场景，单日客流破 3 万人次，深圳欢乐谷 IP 活动期间复游率达 28%，同比增长15%；武汉欢乐谷结合在地文化推出 “江湖 IP 节”，带动周边消费增长 30%。

在自主 IP 培育方面，华侨城A积极打造“星河数字IP家族”。例如，商业业务孵化 “福禄兽”IP，通过主题展览、衍生品开发激活空间价值，深圳红山 6979 项目借 “福禄兽” 展览实现商户销售额同比增 22%；成都欢乐谷自主孵化的网红达人“唐僧”全网曝光量超10亿，显著带动景区人气。

与此同时，华侨城A更以科技重构文旅体验，不断突破主题乐园的物理边界，提升存量项目精细化运营效益。

比如深圳欢乐谷引入 “元宇宙过山车”，结合 VR 与实景轨道打造沉浸体验，日均接待 2000 人次；成都欢乐谷升级 “5D 球幕影院”，《星际探险》影片带动影院收入增 40%；深圳创意文化园嘉途酒店AR “数字艺术客房”预订占比 60%；宁波欢乐海岸“数字导览系统” 通过 AI 推荐提升商户转化率 12%。

运营效率上，华侨城A轻资产拓展成果落地，新增浙江衢州、安徽祁门 2 个轻资产项目，，成为利润新增长点。

IP 注入内容灵魂，科技优化体验，业态拓展价值边界。未来，随着轻资产版图扩张与IP、科技赋能深化，华侨城A的文旅业务将进一步释放生态价值，巩固龙头地位。

好房子好服务，深耕优质产品升级人居体验

经过几年来楼市的深度调整，2025 年上半年，房地产市场“止跌回稳”风向明显，

中央城市工作会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

尽管，近年来华侨城A受市场下行影响，现金流承压，项目获取速度放缓。但华侨城A并非弃车保帅，放弃发展，而是改变棋局，选择有质量的发展，以销定投，有的放矢。

上半年，华侨城A累计实现签约销售面积 60.7 万平方米，同比增长 4.12%，签约销售金额达 94.9 亿元。

报告显示，上半年，佛山顺德二期、无锡经开华发、重庆华侨城地产及南昌华侨城万科世纪水岸等项目上半年销售金额位列所在城市前三；合肥空港国际小镇等项目通过房票销售等措施，销售较去年大幅增长；武汉红坊项目持续热销，1- 6 月武汉市网签销量位居 TOP2，十街坊全新组团红坊｜云囍公馆 5 月入市后，已接待 2500 + 组来访客户。

新增土地储备方面，报告期内，华侨城A成功获取重庆沙坪坝小龙坎项目，土地计容建筑面积5.28万平方米，土地总价款4.57亿元，是沙坪坝区连续 5 年来首个新增住宅用地供应。

2025年，“好房子” 首次被写入政府工作报告，明确提出要完善标准规范，推动建设“好房子”、“好服务” 。住房城乡建设部也从立标准、强科技、抓项目三方面落实。

作为在精品住宅赛道深耕多年的央企，华侨城A紧抓风向，践行第四代高端住宅产品，紧扣“安全、舒适、绿色、智慧”四大主题。

其中最具代表的正是本年度新项目重庆华侨城·熙宸。据悉，该3月成功拿地，拿地当天即开工。作为重庆科教文卫高地，沙坪坝区历史文化底蕴深厚，项目依托高铁 TOD 商圈、优质教育资源、三甲医疗配套以及城市公园等优势，满足沙坪坝区长期积压的改善型购房需求。

重庆华侨城·熙宸项目大力切合“舒适、绿色”的好房子标准，融合了“都会度假”与“森系生活”理念，从归家动线到社区内部，奢阔大气的入口，社区内部围合式森居空间景观氛围，6.3米调高、L型空中庭院、LDKB无界社交巨厅、16.3-17.7的超长横向景观面、270°采光环幕飘窗，130%的实得率，“封闭阳台+空中庭院”的双平台配置，刷新了改善住宅的高价值产品力标准上线。

安全和智慧能力建设上，华侨城A创新推出智慧工地，通过物联网监测系统、智能视频检测系统、人员智慧管理、移动巡检、大数据分析等数字化管理模式，大幅提升施工项目的管理水平和效率。

物业智能应用方面，华侨城A通过引入智能化管理系统和先进的物联网技术，实现了小区内智能设备的互联互通和远程控制。物业服务方面，华侨城A聚焦物业服务精雕和服务专业化能力提升，稳妥有序推进“6W3H3A”服务标准建设落地；报告期内已完成“云裳”品牌落地，并先后获得“中国物业服务企业综合实力100强”“2025中国物业服务力百强企业”在内的17项荣誉，行业排名创历史最佳，品牌影响力继续提升。

不拼规模拼质量，从好产品好服务逻辑塑造好口碑，雕琢好品牌，实现良性循环，才是不确定时期最大的确定性。

虽然穿越周期，转危为机，华侨城A还有一段不短的路，但初心和信心，是企业在商海无边航行的灯塔。

在深度调整期，华侨城A以存量产品提升和增量项目拓展双轮驱动，增强旅游业务核心竞争力，以资源优化和产品提升协同，提升房地产业务健康度，积极布局好房子、好服务，去化造血，现金为王，积极改善财务结构，彰显央企的格局、责任、担当。

这场从规模拓势到高质经营的战略革命，华侨城A只要保持有序推进，穿越周期，也许只是时间问题。