行业结构重塑升级，特殊资产处置步入“生态协同”时代

8月28日，住建部、央行、金融监管总局等多部门同日发文，以项目公司制、主办银行制、现房销售制为支柱，对运行二十余年的房地产开发销售基础制度进行系统性重构。

近期，平安银行在杭州举办了特殊资产推介会，全国性AMC、地方 AMC、行业专家与投资机构的百余位嘉宾齐聚并在会议上，就地产领域特殊资产行业发展进行了全面充分的讨论。结合这次会议的讨论以及828新政落地两个多月的行业变化，一个核心判断逐渐清晰：特殊资产行业真正需要关注的，已不是“市场还会不会继续调整”，而是定价参照系正从"抵押物变现价值”向“项目现金流的可修复性”全面迁移。由此，处置能力需要前置到资产筛选和定价环节，行业竞争正从“资金和信息优势”转向“方案设计能力”和“退出执行能力”的较量。

一、制度层：三制重构房地产全链条，估值锚点系统性迁移

“项目公司制、主办银行制、现房销售制”重构房地产基础制度。政策核心在于强化项目资金封闭管理与交付确定性：预售门槛提高至主体结构封顶，优先现房销售，开发贷与房贷发放严格挂钩项目信用与竣工备案。

对于特殊资产，这意味着估值锚变了。具体而言，已抵押住宅要和同区位新房、二手房在同一买方市场竞争，核心是区位、品质、交付确定性和处置周期的综合比价；土地和在建工程的核心是续建资金、手续状态和融资衔接；经营性物业的核心是租约、出租率、资本开支和招商运营能力。正如克而瑞研究中心研究员在推介会上所指出的：未来，已建成住宅、土地在建工程、经营性物业等不同资产状态，将面临截然不同的政策约束与核验逻辑。

二、市场层：存量主导与资产分层，退出逻辑由“出清”转向“盘活”

总量层面，市场结构变化已得到官方数据确认。住建部在9月国新办发布会上披露，2026年前8个月全国一二手合计交易面积约10.92亿平方米，同比仅下降0.6%。其中，二手房交易占比达到52%，较2025年的46%继续抬升，并首次超过新房。这折射出房地产行业正在逐渐步入存量阶段。

资产总量基本稳定，结构持续向存量倾斜，这是特殊资产择时的大背景。传导至处置端、行业生态和机构行为正加快向专业、协同和精细化演进：

银行端：处置方式多元化趋势延续，打包出清占比进一步下降，重组、重整、盘活等渠道占比上升，处置结构从以“转让出清为主”加快向“多渠道并重”演进；

AMC端：全国性AMC与地方AMC加快回归主责主业，专业化经营成为共识；

投资人端：参与主体更加多元，长期资金布局意愿上升；

债务人端：破产重整、预重整等市场化救治工具使用更广泛。

据银登中心披露，2026年三季度不良贷款转让挂牌项目合计约605单，涉及未偿本息1481亿元，同比增长50.2%，供给放量态势延续。竞争正在从“拼价格”转向“拼专业、拼运营、拼生态”。

这对特殊资产操作的含义是：处置不再只是“谁出价高谁拿走”，而是“谁有能力把资产接住、盘活、退出”。供给端扩大了可选标的范围，但退出效率约束并未同步放松，机构之间的能力差距反而被放大。行业变化与机构行动，最终都要落到同一个问题上——买入之后，退出方案是否在定价阶段就已经成立。

三、实践层：处置能力前置，工具组合与生态协同匹配资产状态

在这一背景下，平安银行的实践提供了一个可供观察的样本。其值得注意之处，不在于单一工具的堆叠，而在于尝试把处置能力前置到资产筛选和定价环节，把外部协作机制化，并按资产状态匹配工具组合。

公开信息显示，平安银行自建的“特资e”平台覆盖投资机构、律师专家、评估机构等，并与12家法院实现“银法直联”。在近期杭州推介会中，平安银行精选重点项目67个，本金规模超150亿元，覆盖住宅、商业物业、工业、股权、土地等类别。平安银行特殊资产管理部负责人将这一方向概括为“生态竞合”：处置加速从单一清收走向多元化协作，银行端从核销、转让为主，加速向重组、重整、盘活等多渠道并重转变。

在处置工具组合上，平安银行已在多个方向落地：2020年发行首单对公不良ABS；2025年落地同业发行规模最大的对公不良资产收益权转让业务，2026年已连续发行2期；2026年连续落地卖断反委托交易，以委托后价值挖掘实现买卖双方共赢；在重整盘活方面综合运用破产重整、预重整等司法工具。推介材料还显示，平安银行在推“橙信系列”对公不良资产收益权产品，并即将推出首批信用卡卖断反委托批转资产包，依托百余个城市网络、AI差异化匹配及双平台全流程监控，实现风险可控与效能提升，持续拓宽市场化处置路径，会议现场吸引了大量与会机构的投资意向。

工具组合的意义在于，不同资产状态对应不同退出方式：已建成住宅需按区位、品质、交付状态和去化能力分层处理；经营性物业适合运营提升后退出，土地和在建工程适合续建加重整，个贷和信用卡资产适合属地清收和批转反委托。

更深入的实践体现在复杂项目操盘中。在某省会城市核心区大型住宅项目中，平安银行协调地方政府、引入共益债投资人并进行重整、多方合力实现项目复工并高质量交付，项目后续销售也超出预期。这一结构的核心，是把增量资金、运营资源和司法程序放进同一个可核验的处置框架里，用项目现金流的修复来支撑估值，而不是用抵押物折价来定义价值。

合作机制上，平安银行提出“资产焕新+专业咨询+撮合并购”的生态模式：与AMC在项目信息共享、司法资源协调、产业投资人引荐等方面建立常态机制；涉房项目联合产业投资人共同收购、改造、退出；大型集团风险化解组建收购联合体，统筹化险；个贷处置发挥属地资源和专业清收优势。这套机制不是单纯靠交易维系，而是靠反复验证的协作流程积累信任。

从这个角度回看，平安银行的实践意义在于：其尝试把“谁会运营、谁能续建、谁能在什么条件下退出”这些原本属于处置末端的问题，提前到资产筛选和定价阶段来回答，将特殊资产的竞争焦点从“谁买得便宜”进一步转向“谁能在买入时就设计出可执行的退出路径”，这也顺应了当前房地产行业进入存量阶段，地产类特殊资产处置逻辑重构的趋势。

四、结语

随着“十五五”规划全面启航，特殊资产领域的参与者正持续推动“资产—资金—运营—服务”全链条生态的深度联动。在这个由增量向存量、由清收向经营的跨越周期中，以开放共赢的生态思维携手前行，正成为行业共同书写特殊资产价值重塑的高质量发展新篇章。

数据与口径说明：

政策表述引自住建部、央行、金融监管总局等部门2026年8月28日发布的房地产基础制度文件及地方落地细则；二手房交易占比引自住建部2026年9月18日国新办发布会披露数据；共益债案例引自法院系统及公开招募公告信息；平安银行实践信息引自媒体公开报道及推介活动公开材料，项目细节以相关方正式披露为准。法拍等单一处置窗口指标不等同于全部不良资产市场。