地产股大涨，一场短暂的空欢喜

低迷中，地产股突然大涨

最近的股市，没啥大新闻，也就是成交量低了“一点”。

12月11日，上证指数全天成交量为854亿，创出三年以来的新低。

比这天成交量更低的日子，还要追溯述到2016年1月7日。当天上证指数“熔断”，成交量800亿，不过当天只开盘了半小时。

大哥A股如此萎靡，小弟港股自然也好不到哪里去。12月11日，在剔除了当日停牌股之后，港交所有高达361家上市公司的成交量为零。

没错，超过10%的港股上市公司已是一潭死水，无人问津。

然而这种僵局很快被打破，12月13日上午，上证指数大涨1.6%，成交量806亿。

A股突然走强，与一则新闻密切相关：

12月12日，发改委下发《通知》，表示支持信用优良、经营稳健、对产业结构转型升级或区域经济发展具有引领作用的优质企业发行企业债券。

按照通知要求，相关发债企业需要主要满足如下标准：

1.主体信用等级达到AAA。

2.主要经营财务指标应处于行业或区域领先地位。

3.生产经营符合国家产业政策和宏观调控政策。

4.最近3年未发生公司信用类债券或其他债务违约，且不存在处于持续状态的延迟支付本息事实。

5.最近3年无重大违法违规行为，未纳入失信黑名单。

6.报告期内财务报表未被注册会计师出具否定意见或无法表示意见，如被注册会计师出具保留意见的，保留意见所涉及事项的重大影响已经消除。

但以上内容并非关键所在，《通知》中的附件提到了房地产才是真正的关键。

（《通知》的附件）

建筑业、房地产业作为第四类行业，规定符合以下指标就属于可以发债的优质企业：

1.总资产超过1500亿元；

2.营业收入超过300亿元；

3.资产负债率尽量在85%以下，但不做硬性要求。

这个规定被普遍解读为房地产行业放松的信号。

于是，13日的股市，不仅房地产板块大涨，上下游的家电、建筑装饰、工程路桥、水泥建材行业悉数上涨。

在发改委颁布《通知》之前，就已经有部分人士为房地产行业的松绑开始吹风了：

12月12日，中信建投证券分析师黄文涛在本公司2019年资本市场年会中表示：“没有必要对于经济过度的悲观。经过了一年时间的消化，隐性债务处置对于经济短期冲击最大的时刻可能已经过去，在长效机制不断推进下，房地产调控最严的时刻可能已经过去。房地产与出口下行的风险逐步释放，减税政策逐步落地，中国经济正在卸下过去的包袱，轻装前行。”

注意关键字：房地产调控最严时刻或已过去。

多少房企符合《通知》要求？

根据数据筛选，符合资产超过1500亿、营业收入超过300亿、资产负债率在85%以下的A股房企有万科A、保利地产、金地集团，招商蛇口、华夏幸福、华侨城A、首开股份。

而根据“中国指数研究院”公布的2018年前11个月的房企销售排名，目前有76家企业满足了300亿以上销售额的条件，其中销售额破1000亿的房企为25家。

随着房地产调控的不断深入，像燕郊房价腰斩、房地产中介关门等话题陆陆续续充斥在互联网中，很多人都觉得2018年的楼市已经“凉了”。

但事实并非如此。

据国家统计局的数据，2018年1-11月份，全国商品房销售面积148604万平方米，同比增长1.4%；商品房销售额129508亿元，增长12.1%。

截止到12月10日，2018年前11个月公布销售业绩的30家房企，合计前11个月的总合同销售金额为4.48万亿元，平均同比增长高达33.2%。

下图是易居企业集团克而瑞研究中心对今年前11个月房地产企业销售额的统计，可以看出，对于很多房企来说，达到300亿的销售额并非难事。

（图片来源：克而瑞研究中心）

再看下有多少房企符合1500亿的资产要求。

根据亿翰智库发布的2018年上半年上市房企总资产TOP100的数据，以恒大、碧桂园、万科为首的34家房企符合这项要求。

这仅仅是上半年的情况，随着下半年开发商销售额的进一步增加，达到1500亿资产要求的房企数量应该只会多不会少。

最后说负债率。

众所周知，房地产是“负债驱动型”行业，一般为房企为70%-90%的负债率，所以85%的负债率要求不是难事，况且这还不是硬性要求。

综合来看，符合《通知》要求的房企有几十家是没有问题的。

《通知》有什么影响？

很明显，符合《通知》要求的是大型房企，而中小房企因为达不到要求，纷纷被排除在外。所以这更像是对大型房企的“定向宽松”。

今年以来的房地产们面临的调控不仅仅是限购、限价等基础的调控，更有对自身冲击更大的“融资调控”。

当下房企融资渠道陆续被收缩，融资利率也不断提高，甚至传出了有大型房企的融资利率高达13%。

在严格调控之下，就连一些房企巨头都喊出了“活下去”的口号。

因为背负高昂的融资成本，有的大型开发商为了快速回款，在施工上加快速度或者偷工减料，违背了科学施工的宗旨，以至于出现了不少安全生产事故。

而中小房企们，由于信用等级跟大型房企本来就有差距，因此融资利率之高更是可想而知。

在“定向宽松”之后，大型房企融资相对得到松绑，中小房企由于不符合《通知》的要求，享受不到这种待遇，因此日子会愈发艰难，未来的一个趋势就是被大型房企兼并收购。

所以在《通知》出台之后，房地产行业“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米”的兼并事件大概率会提速，市场集中度会进一步提高。

其实在《通知》出台之前，房地产行业的兼并事件就在不断进行，某高喊“活下去”的巨头，就连续出手，对华夏幸福、嘉凯城等房企的部分项目开展并购。

一遍喊“活下去”，一边大举出击、攻城略地，这家巨头也被网友称为“戏精”。

降低房企的融资成本，对房企巨头来说，可以提升其并购能力，对于消费者来说，当房企的融资更宽松之后，赶工期、偷工减料的行为也许就会减少，房子的质量也会得到保证。

发改委辟谣，龙头房企股价跳水

通过股市的表现可以看出，市场对《通知》的出台表现的非常亢奋，然而还没高兴多久，一则“辟谣”消息传来。

12月13日，发改委通过旗下的《中国经济导报》，以“参与文件撰写的权威人士”的口吻进行紧急辟谣。

该权威人士称：“目前国家发改委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，不支持商业地产项目。这几年，企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。”

很明显，“坚决遏制房价上涨”仍然一条红线，任何部门都背不起“让房价上涨”的锅。

“企业债券不支持商业地产项目”的消息一出，龙头房企股价纷纷跳水。12月14日，A股的万科、保利地产、金地集团，港股的中国恒大、碧桂园的跌幅都超过2%。

看来，房地产、基建股13日的大涨，似乎是一场短暂的空欢喜了。

结语

房地产，被成为“经济的夜壶”，在经济下行压力加大的时候，放松房地产成为了不少地方拉升经济的不二法宝。但现在，随着中国货币总量的抬高，放水、搞大基建等等，对经济的刺激已经越来越弱，效果也越来越差。

相比放松房地产，对实体制造业减税、激发企业科技创新活力才是让经济稳定增长、健康发展的长久之计。

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