房产税或将首套不免税，大唐财富首席经济学家钟伟解读楼市

“房住不炒”的基调下，房地产行业未来路在何方？楼市还有哪些投资机会？10月20日，大唐财富成立九周年的特别活动——盛唐季云理财直播中，大唐财富首席经济学家、中国金融40人论坛（CF40）创始成员、北京师范大学金融研究中心主任钟伟带来《中国楼市，告别火红年代》的主题分享。

未来一人7套房？荒诞！

中国楼市仍然是火红年代，还是爱在深秋？钟伟认为，这需要考虑几个问题来看。首先看住房面积，粗略来讲，我国居民目前人均居住面积大约30平方米。全国而言，大概一半人住老房子，一半人住新房子。目前，大概有一半房子可能性是老破小。总体来看，房子数量有了，但质量保证还不够。

另外，需要考虑中国经济未来增长。中长期来讲，中国经济的增速还是缓缓下行的。随着经济增速下行，企业挣钱越来越难，百姓的收入增速也是随之放缓。中国居民对高房价的承受能力也在逐渐放缓。

最后，还要看人口。有个笑话讲一个孩子的爷爷奶3套房，爸爸妈妈有3套房，外加自己的房子，他以后一个人就有7套房。其实这种说法是很荒诞的。假设25岁是一代人，普通住宅的建筑寿命只有50年。所以爷爷辈传的房子，传到孙子辈，可能只是一堆建筑垃圾。即便不考虑这个因素，一户7套房这个说法，也意味着25年之后中国总人口消失了七分之四。再25年之后，中国的总人口又消失了七分之二。50年之后，中国14亿人变2亿人，不要说房价挺不住，啥都挺不住了。

总体来看，中国的房地产进入了一个平稳发展期，还是有下半场可以期待的。目前中国房地产进入了静水流深的时代。

房产税若实行，首套房也不免税

房住不炒的政策，从2017年3月份到现在已坚持3年半。钟伟认为，目前全国房价普遍上涨的预期已经不存在。中国的房地产企业应当认清自己所处的位置，在今后很长的时间，房产行业狂飙猛进的时代结束了，更多应该关注行业稳步发展时的财务稳健性。

而房住不炒之后，调控市场的长效机制就会依靠税务手段，其中最关键的就是房产税。未来的房地产税是会照抄照搬目前重庆、上海的房产税模式的吗？第一套房能免税吗？钟伟认为并不会。

钟伟表示，房地产税是一个财产税，对首套房有适当的减免，或者扣除面积是有可能的，但是直接免税可能性很小。房产税税没开征之前房子百分之百是你的，开征之后，每年征税，大家觉得房价涨还是跌？

“不动产增值保值的空间在缩小”，钟伟表示，从家庭财富配置角度来讲，也应当逐步降低不动产的比例，增加动产的投资比例。因此，中国的房地产，总体上是初秋，慢慢地走向深秋。

未来如何投资房产？可以借钱给开发商

对于未来房地产投资，钟伟表示，首先需要认清区域市场的重要性。“我个人推荐还是以长三角、珠三角为主。”他认为，从区域市场来讲，在全国普遍买房子必要性降低，在长三角、珠三角选择一些优秀城市去买房的可能性还是有的。另外，楼市普遍景气过去之后的一些局部景气，只有一些优质资产还有增值保值的余地。因此，手上的老破小、三四五线的房子必须抛弃。需要持有的是离二线城市、至少省会以上城市的次新、优质地产。

钟伟表示，如果不买房子，也可以借钱给开放商。在西方国家普遍的是购买公募REITs，国内也将陆续有一些公募REITs产品，对于追求中等收益，稳健型的投资者，可以考虑。此外，私募、信托、定制产品等投资渠道也可以，但要综合考虑很多细节，如开发商是谁，项目指向是哪里，是不是底层资产，是否稳健可靠等。一般来说，大的企业尤其央企，或是财务杠杆比较稳健的民企，投资它们的安全系数相对较大。