五道投资余亮：房地产贷款集中度管理将加速行业向头部集中

2020年12月31日，中国人民银行、中国银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），自2021年1月1日起实施。

《通知》将银行金融机构分为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行五档，分别设置了房地产贷款和个人住房贷款余额占比上限，成为继“三道红线”后，为控制资金过度流入房地产戴上的另一只“紧箍咒”。

《通知》内容包括两个要点：

一，将银行的房地产贷款占比进行分档考核。第一档包括六大国有大行，房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比两个上限分别为40%和32.5%；第二档包括招行、农发银行、浦发等17家中型银行，两个上限分别为27.5%和20%；第三档是中资小型银行和非县域农合机构，主要包括城商行、民营银行、大中城市和城区农合机构等，两个上限分别为22.5%和17.5%；第四档为县域农合机构，两个上限分别为17.5%和12.5%；第五档为村镇银行，两个上限分别为12.5%和7.5%。

二，对商业银行达标设置了2-4年过渡期安排。《通知》对于目前房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求的银行给予了过渡期安排，超出2个百分点以内的，过渡期为2年；超出2个百分点以上的，过渡期为4年。

 新规实施后，对房地产企业的融资到底会带来多大的影响？针对众多投资者关心的问题，记者采访了五道投资地产投资部总经理余亮。

余亮对此分析称，总体而言，房地产贷款集中度管理制度虽然是面向银行业，但实际上针对的是房地产行业。从实际影响来看，该政策对房地产行业的影响也远大于对银行业的影响。因为各家银行本身对房地产行业就已有贷款集中度管理要求。因此除个别银行外，大部分银行的相关指标偏离不大。而针对指标超标的银行，本通知也预留了时间较为充裕的过渡期。

从近期银行股的走势来看，政策发布后首个交易日银行股下挫明显。截至1月6日银行板块整体止跌回升态势明显，除超标最严重的成都银行外，大部分银行股价跌幅并不大。

余亮认为，相比而言，房地产贷款集中度管理制度的设立对房地产行业的影响将会更加深远。最主要的影响在于：房地产行业将加速向头部房企集中。理由如下：

一，本通知是继房企融资“三道红线”监管政策后的又一道政策补丁。“三道红线”后从需求端不断推动房企信用风险持续分化。已经具备规模、高周转、项目布局好、债务负担轻的龙头房企依靠自身的规模优势，地位更加稳固；而高杠杆房企在融资受到限制之下，收缩业务扩张版图，减缓发展速度；中小房企通过加杠杆实现弯道超车的情况更加难以实现，销售趋缓的中小房企信用风险加大。

二，本通知出台后，对房地产领域政策补丁基本完全封闭：从购房者的限购限贷，到开发商的“三道红线”，再到资金供给端的贷款集中度管理。后续的监管思路基本上只能在这三个环节中进行政策加码或者松绑。除此之外，就只剩下房地产税、空置税这两项比较有效了。

三，相较于“三道红线”制度从房企端来规范融资，此次房地产贷款集中度管理则是从资金供给端进行控制，即限制了银行及金融系统流入房地产贷款领域的金额上限。总体来看，两个政策叠加起来，把资金供需两方面都予以了限制。目的很明确，就是为了限制过多资金流入房地产领域。

四，短期来看，本轮房地产贷款集中度管理新政对地产贷款总量的影响偏中性，但从长期来看，将从融资端进一步推动行业向头部开发商集中加速。根据银河证券测算，截至2020年年中，大型银行(第一档)房地产贷款占比均未超标，而且大型银行房地产贷款总量占行业总量比例较高，仅建设银行及邮储银行按揭贷款占比略高于标准，但均不超过2个百分点；中型银行及小型银行部分银行需要调整相关贷款比例，但其体量占比不高，对房地产行业总体贷款增量的影响有限。预计相关比例达标的银行贷款仍然富余额度，按揭贷为2.8万亿元，相关比例不达标的银行贷款需要压降额度，按揭贷为8444亿元，富余额度与需压降额度之差为2万亿元。

因此，接下来可能出现两个趋势：一方面，新增房地产贷款将出现从中小银行向大型银行的迁移，主要原因就在于大型银行房地产贷款的额度充足；另一方面，大型银行出于维护战略客户的考虑，稀缺的额度会优先保证头部开发商。

中小开发商因资质问题，主要融资渠道为股份制银行以及中小城商行，后续因中小城商行额度变得紧张，中小开发商获取银行贷款的难度会升高，同时也会因银行惜贷而推高融资成本。因此中小开发商将大概率通过加快处理存货从而保证自身的现金流，部分小开发商不排除被并购的可能。

总体来看，新制度对房地产行业影响可控，有利于龙头房企，加速行业出清。

五，本通知将鼓励房企转向“长期经营”模式。人民银行、银保监会表示，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。因此，新制度将鼓励房企从“高周转、高杠杆”模式向“长期经营”模式转变。

 总而言之，五道投资地产投资部余亮认为，房地产贷款集中度管理制度对房地产行业的影响可控，对地产贷款总量的影响偏中性，行业供给侧改革将不断深化，行业出清步伐加速，推动行业向头部开发商集中加速，总体利好注重内部运营与具备融资优势、财务稳健的房企。