增值服务收入占比32%，海悦生活启动IPO

“物业上市潮”仍在继续，这一次是老牌房企海伦堡旗下的海悦生活控股有限公司（以下简称“海悦生活”）。

4月23日，海悦生活正式向港交所递交上市申请书，农银国际及建银国际为联席保荐人。该公司的物业管理服务覆盖广泛，包括住宅物业以及工业园、购物中心及办公大楼等非住宅物业。

从2009年开始，海伦堡物业开始全国化扩张，并于2017年建立三级运营架构，即总部-区域公司-项目公司。作为海伦堡物业的上市主体，海悦生活于2019年注册成立，并于重组完成后成为海伦堡物业的全资控股公司。

得益于海伦堡销售规模的迅速提升，海悦生活在规模上也稳步增长，在管建筑面积从2018年约1760万平方米提升到2020年约2430万平方米，年复合增长率约为17.5%。

签约建筑面积的增长更加明显，从2018年约2970万平方米增加至2020年的4230万平方米，年复合增长率约为19.3%。

随着业务规模扩张，海悦生活的收入也稳步上涨，2018年-2020年的营业收入分别为4.17亿、5.57亿和6.76亿元，年复合增长率为27.3%；相应的净利润分别为4632.9万、7703.4万和9796.6万元，年复合增长率为45.4%。

为了寻求足够的增长空间，和不少物业公司一样，海悦生活在物业管理服务之外，还开拓了非业主增值服务、社区增值服务，这部分增值服务的收入在2020年总收入占比中已达32%。

据上市申请书介绍，所谓非业主增值服务，即为非业主（主要包括物业开发商）提供全面物业相关业务解决方案，以协助其进行销售及营销活动，包括展示面管理服务、资产管理服务。

社区增值服务则是为业主及住户提供的社区增值服务，主要包括公共区域增值服务、到家有偿服务、美家服务、社区商城服务以及Hi+健康服务。

2018年-2020年，海悦生活来自非业主增值服务产生的收益分别约为6740万元、1.136亿元及1.701亿元，分别约占同期总收益的16.2%，20.4%及25.2%；来自社区增值服务的收益分别约为3520万元、3670万元及4580万元，分别占同期总收益的8.4%、6.6%及6.8%。

截至2020年12月31日，海悦生活在管和已签约管理的项目共有150个，覆盖中国15个省份、直辖市及自治区57个城市，在管总建筑面积约为2430万平方米，签约总建筑面积为4230万平方米，其中来自独立第三方的签约建面为8.3万平方米。

从业务布局区域来看，海悦生活基本与海伦堡保持步调一致，聚焦大湾区、西南部、华东以及其他经济发达地区的一二线城市，2430万平方米的总在管面积中有一半位于一二线城市。

海伦堡将为海悦生活带来持续的增长机遇。克而瑞数据显示，2020年海伦堡实现全口径销售额约783.9亿元，同比增长约47.2%。

对于上市募资所的款项用途，海悦生活称，首先将用于进一步增大公司的业务规模及市场份额，并通过收购符合标准的住宅和非住宅物业管理公司，丰富在管项目及物业类型。

海悦生活的收购公司标准是怎样的呢？包括但不限于：1、在管建筑面积超过80万平方米；2、最新财年度净利润率不低于8%。

据中指院资料，2019年物业服务百强企业中，共有超过100家在管建面不低于80万平方米且净利润率不低于8%的公司，其中约20家与中国物业开发商并无关联。

因此，海悦生活董事认为，市场上仍有充足数量的目标公司适用于公司扩张计划。

据悉，海悦生活优先考虑在管物业组合位于长三角、大湾区或西南部的公司。对于非住宅物业管理公司，则优先物色拥有多种类型在管物业（包括商业综合体、办公楼、学校、医院、公园、博物馆以及政府大楼）的公司。

上市申请书显示，海悦生活也倾向于收购能够取得控制权的公司，这样方面其更好地事实投资策略及业务合并。

除扩大业务规模外，海悦生活上市募得资金还计划用于建设和升级智能管理平台、开发和丰富增值服务，提升客户体验及企业竞争力；升级在管社区硬件基础设施，为住户提供更宜居的生活体验等方面。

而在整个中国城市和消费升级的背景下，海悦生活业务所布局区域主要集中在粤港澳大湾区、一二线城市及西南区域的重点城市，这能让他们在物业服务领域有更多消费提升的空间，同时也因主要聚焦在经济活力强劲区域，海悦生活今后的规模继续增长和盈利提升都具有保障，展现出不错的发展潜力。