*ST广珠回复上交所问询函，多角度说明置换资产增值合理性

2021年6月16日晚间，广东明珠集团股份有限公司（以下简称“*ST广珠”；股票代码：600382）发布关于以资抵债相关事项的问询函回复公告。在本次问询函回复中，*ST广珠分别从行业政策、市场环境等角度对健康养生公司评估增值的原因及合理性进行了说明。

针对行业政策对房地产行业发展的影响，*ST广珠在问询函回复中指出，伴随“融资三道红线”、“银行两道红线”、“供应土地两集中”等房地产调控的政策逐步落地，供给侧改革的持续推进将有效降低房地产行业风险，优化行业竞争格局。梅州市积极贯彻落实中央“房住不炒”的指导思想，房地产行业处于平稳发展的态势。

从市场发展趋势来看，*ST广珠列举的《兴宁市第七次全国人口普查主要数据公报》显示，当地常住人口中城镇人口占比为46.92%，相较《2021年政府工作报告》“十四五”期间中国常住人口城镇化率提升至 65%相比，仍然存在一定空间。由此可见，房地产行业将处于平稳发展的阶段，但伴随着兴宁市常住人口城镇化率的不断提高，兴宁市房地产市场的需求预计还将得到进一步释放。

同时，根据梅州市住房和城乡建设局公布的数据显示，兴宁全市2020年新建商品房网签套数为4767套，较2019年增长97.55%；新建商品房网签面积为63.34万㎡，较2019年上升76.04%；商品房销售均价为7335.56元/㎡，较2019年同比上涨4.29%；新增预售住宅商品房8398套，同比上涨71.11%；新增预售商品房共118.31㎡，同比增长75.20%。由此可见，兴宁市整体商品房销售均价的整体增长较快，体现了兴宁市房地产具有较强的市场活力，其房产销售具备较好的市场支撑。

此外，*ST广珠还通过市场比较法对增值情况进行说明，其列举的健康养生公司地产项目周围近期几宗土地交易案例成交楼面地价分别为2,179.30 元/平方米、1,645.00 元/平方米、1,984.78 元/平方米、1,984.09 元/平方米。在对可比案例进行一定修正，同时考虑交易情况修正、交易期日修正、区域因素修正、个别因素修正、土地使用年期修正，最终计算得出健康养生公司地产项目土地楼面地价2,239.00 元/㎡，相较使用权原始成交单位楼面地价增值率达51.28%。

*ST广珠聘请的专业资产评估机构也发表了相应的核查意见，其除对*ST广珠提出的行业政策影响和兴宁当地房地产市场需求情况表示认可外，同时指出健康养生公司由于项目前期的部分规划设计不够合理，导致部分建设支出未能取得很好的经济效益，建设投入高于其可回收金额，对此已充分计提减值准备。而据该资产评估机构了解，健康养生公司已就前期规划设计不合理之处及开发成本投入过大原因进行了总结，后续将持续改进项目设计、建设方案，有效降低项目的建设支出，最大限度发挥土地资源经济效益，预计不会持续形成开发亏损。

资产评估师最终发表的意见认为，健康养生公司评估增值主要是企业持有的待开发商住用地市场价值上升导致，土地是房地产开发企业最重要的生产资源，土地资源属不可再生资源，优质土地资源将日益稀缺，健康养生公司开发项目位于兴宁市神光山国家森林公园东侧，自然资源环境较好。健康养生公司股权评估方法的选用符合相关准则规定，评估过程符合相关准则的要求，主要计算评估参数取值合理，依据充分，评估计算数据核验无误，股权价值评估结果具有合理性。

值得注意的是，*ST广珠在此次问询函回复中指出，其实际控制人已对抵债资产作出相关业绩承诺，若健康养生公司未来业绩承诺不能实现，将触及业绩补偿条款。外界认为，*ST广珠此举也是希望资产置换方案能获得广大股东的认可，以尽早解决资金占用问题，消除对于上市公司的不利影响。