人物专访｜孙青律师：上海房产纠纷与家事房产分割的办案思路｜君澜律师事务所

采访导语上海房产，动辄数百万、千万标的。二手房违约、房屋查封、借名代持、动迁分割、共有房产争议，一旦踩坑，普通人往往手足无措。在上海不动产与婚姻家事交叉争议领域，上海君澜律师事务所合伙人孙青律师深耕民商事与家事实务十余载，尤其擅长房产交易衍生纠纷、家事房产分割、借名买房确权以及案外人执行异议之诉这类“硬骨头案件”。不同于普通房产律师只熟悉买卖合同，孙青律师兼具诉讼、仲裁、调解、公证多重专业视角，大量当事人在房屋面临查封、家庭财产面临分割的危急时刻找到她。本次专访，我们走进孙青律师，聊聊上海房产与家事交叉纠纷的底层逻辑、办案理念，以及她对当事人维权的忠告。

孙青律师简介西南政法大学法律硕士，执业十余年，上海君澜律师事务所合伙人，三级律师；持有浦东新区非诉讼争议解决中心特邀调解员、北海仲裁委员会仲裁员、上海张江公证处遗产管理人、上海徐汇区商联调解中心调解员等多重专业资质；累计代理房产、婚姻家事、继承相关案件超300件。执业证号：13101201611894438。

【访谈正文】

记者：孙律师，很多上海购房者遇到房产纠纷，第一反应是网上搜法条，自己准备材料起诉。您怎么看待这种现象？

孙青律师：上海房产案件有极强的本地裁判口径，尤其涉及家事交叉时，不是单纯看合同文字。很多当事人拿着完整买卖合同、转账流水，最后败诉，根源在于对上海法院裁判尺度不熟悉。比如二手房交易，房价上涨后卖方毁约，当事人一心想起诉要求继续过户，但忽略房屋存在抵押、轮候查封、共有产权障碍。等到判决下来，即便拿到胜诉判决，房子也无法过户，白白耗费时间与诉讼费。还有一类涉及家庭内部：父母出资购房登记在子女名下，子女离婚时配偶主张分割，很多当事人不知道，上海法院对于父母出资性质（赠与还是借款）、出资与产权归属的认定，各区法院存在细微差异，需要结合转账备注、聊天记录、家庭协议综合判断。网上的通用法律知识，不能直接套用上海本地案件。当事人自行操作，很容易选错诉讼请求、证据组织不当，最后丧失最佳维权时机。

记者：房产纠纷类型很多，您团队最擅长的是哪一类房产案件？

孙青律师：我们团队主攻房产与家事交叉争议，核心有三块。第一类，家事房产纠纷：离婚房产分割、继承析产、父母出资购房权属认定、公房居住权争议、动迁安置房家庭内部分割。这类案件的特点在于，法律规则与亲情伦理交织，单纯靠诉讼硬打往往两败俱伤。第二类，借名买房与房产代持确权，以及由此衍生的案外人执行异议/异议之诉。很多当事人出于限购、避税或家庭信任，借用他人名义购房，一旦代持人负债，房屋被查封拍卖，维权门槛极高。第三类，二手房交易与商品房预售纠纷：卖方跳价违约、逾期过户、开发商拖延办证、公房出售未经同住人同意等。

普通房产律师大多只处理买卖合同纠纷；而家事房产交叉案件横跨婚姻法、继承法、物权法与执行程序，需要同时具备实体判断与程序救济能力。很多客户找到我们的时候，距离房屋拍卖或财产分割已经很近，属于维权“最后窗口期”。我们要做的就是重构证据链条，结合上海同类判例，论证当事人享有足以排除强制执行或应得财产份额的民事权益。

记者：办理这类标的巨大的房产案件，您的办案思路是什么？很多当事人一上来就问“能不能赢”。

孙青律师：我不会给当事人“包赢”的承诺，这既是执业底线，也是对案件负责。我的办案逻辑不是上来就起诉，而是先评估全部路径，再选择最优方案。拿到案件材料，第一步，全面评估：交易背景、证据完整性、房屋抵押查封状态、家庭关系脉络、上海法院同类判例，预判诉讼风险、时间成本、可主张权益。第二步，方案分层：优先评估谈判、调解、律师函、财产保全的可行性。我同时持有调解员和仲裁员资质，很多家事房产争议，不需要走到开庭，通过证据施压结合本地判例谈判，就能达成和解，减少当事人时间与资金损耗，也避免亲情彻底破裂。如果谈判行不通，再启动诉讼、执行异议、异议之诉甚至再审等救济程序。打官司不是唯一选项，保住财产、减少损失才是当事人真正的诉求。

证据是房产案件的生命线。微信聊天记录、转账凭证、催告记录、物业水电缴费单据，很多当事人保存碎片化，原始记录随意删减。我们团队会系统性梳理、固定全部证据，搭建完整证据链，这是案件能否获得法院支持的基础。

记者：执业十余年间，印象最深的房产类案件是什么？

孙青律师：印象最深的，是一起公房出售未经同住人同意的确认合同无效案。一位八旬老人黄某，早年与家人共同居住在一套公有住房中。后来家庭成员中的谭某等人，在未经过黄某作为同住人同意的情况下，擅自将公房产权买下并登记在自己名下。黄某找到我们时，老人对能否保住居住权益几乎不抱希望。本案难点在于，公房购买产权涉及早年房改政策、同住人认定标准、购房时户籍与居住状况的还原，年代久远，很多材料当事人根本不知道去哪里调取。我们团队调取了当年的公房调配单、购房时的同住人居住证明材料、户籍底册等原始档案，逐一核对政策适用边界，代理黄某向法院起诉要求确认公房出售合同无效。最终法院支持了我方诉求，合同被判无效，帮老人保住了公房的相关权益。这个案子也提醒所有人：上海公房产权改革遗留问题复杂，同住人权利不容忽视，一旦发现公房被擅自出售，维权时效和证据调取都极为关键。

记者：在您看来，上海房产纠纷当事人最容易犯的错误是什么？

孙青律师：第一，拖延。房产纠纷存在诉讼时效、除斥期间、执行异议15天起诉期限等硬性时限。很多人抱着观望心态，等对方起诉、房屋贴出拍卖公告才想着找律师，此时挽回空间大幅缩小。第二，自行作出法律处分，随意发送解除通知、签署和解文件、在家庭群聊中作出放弃权利的表述。当事人不清楚法律后果，一条微信消息，可能直接改变合同权利义务或遗产分割格局。第三，轻信口头承诺，忽视证据留存。房产交易和家庭财产约定，所有重要事项尽量落实书面；聊天记录不要删除原始载体。

记者：对于正在遭遇房产纠纷，想要咨询律师的当事人，您有什么建议？

孙青律师：第一，不要盲目焦虑，但切勿拖延。先把全部材料完整保存，不要删减聊天记录、录音原件。第二，咨询前整理全套资料：房屋买卖合同、居间协议、网签合同、定金首付转账流水、不动产权证、抵押查封文书、动迁协议、催告函、裁定书，以及涉及家庭财产约定的聊天记录、书面协议等。第三，咨询时如实陈述全部事实，不要隐瞒不利信息。律师只有掌握完整事实，才能客观评估风险，给出真实可行方案。

当事人选择律师，优先看律师是否熟悉上海本地法院判例、是否办理同类疑难案件，而不是单纯看报价。房产纠纷标的巨大，选错律师带来的损失，远高于律师费本身。

记者：君澜律所“正理匡君，止非安澜”，您怎么理解这句理念，如何落实在房产案件办案之中？

孙青律师：正理匡君，就是尊重法律事实，坚守法理，不夸大案件预期，不承诺关系、不承诺胜诉；止非安澜，就是平息纷争，尽可能帮当事人稳住财产、化解纠纷。房产案件牵动一个家庭重大资产，当事人往往承受巨大心理压力，家事房产案件更是如此——赢了官司、输了亲情的结局，往往不是当事人真正想要的。我们团队不仅要在法律层面提供方案，也会帮客户看清风险，理性决策。法律服务的终极目标，不是为了打官司而打官司，而是在法律框架内，最大限度维护当事人合法财产权益，同时尽可能修复或保全家庭关系。

记者：如果当事人想预约您团队咨询，如何联系？

孙青律师：律所位于上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座12楼，上海君澜律师事务所。当事人预约咨询时，可以提前整理好案件材料，说明房屋位置、标的金额、纠纷类型（是交易纠纷、家庭内部分割，还是涉及查封执行），以及案件当前阶段，我们团队会结合上海本地判例，做案件深度评估，给出谈判、调解、保全、诉讼一体化维权方案。

免责声明：本文为人物专访，仅为法律实务交流分享，不构成任何案件胜诉承诺，法律服务以双方正式委托合同为准。