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2019年楼市走势,房价和政策会变吗?

2018-12-11 15:14:42   来源:投资家网专栏  作者:蜜财经 

摘要:2018年即将过去,2019年房价和政策会怎么走呢?

转眼到了2018年最后一个月,被房子纠结了一年的人们呐,终于快熬过去2018年了。农历也进入冬月了,过了大雪节气,北京却一点也没下雪的意思。


早上收到了来自老王拜早年的群发消息,并厚着脸皮找我索要了一个新年红包,表示要攒钱买房。我看着发出去的6块钱红包,沉思了片刻跟老王认真的说:“兄弟,6块红包买房估计悬,6个钱包差不多。”


2018樊纲的6个钱包算是点睛之笔,把买房之难非常形象的比喻出来,也难为了身为货币政策委员会委员的樊纲同志说了句大实话,但还是被喷的要化了。闭门电台坐,锅从天上来啊。


不过,不管几个钱包,还是有很多的刚需希望买房,希望抓住上车,这是一项人生任务,也是有恒产者有恒心的人生之锚。


2018年即将过去,2019年房价和政策会怎么走呢?



首先,讲讲个人感受。越来越觉得,今年的楼市,有一种似曾相识的样子,2007年和2014年都看到过类似的场景。


跑进来买房的和跑出去卖房的互相骂傻逼,空军和多军再一次势均力敌。


细细分析之下,看多楼市的,最重要的原因是,名下有房子,不止一套。看空楼市的人,多数是没房子,或者仅有一套。但无意做任何评价,不管是看多还是看空,各自都代表各自的利益罢了。


理智的说,房地产不会崩盘,因为房地产是属于国家重要的实体行业。怎么讲?我们看房地产上下游的产业包含了什么。


上游的行业像钢铁、建材、化工、机械、有色金属、工程等。2000年以后,大量产能过剩的钢铁企业就是房地产救活的。


各个领域又会包含大量的细分市场,像玻璃、瓷砖、保温、电梯、砂石料、电缆……等。还有大量的机械,什么挖掘机、铲车、压路机、水泥搅拌机、重卡、轻卡、起重机……


开发商买地,找建筑商承包,建筑商找到包工头,施工装修等需求提供了大量的劳动岗位,中国农村有大量35岁以上的农民工就靠它养活一家人。


下游行业里包含了装修、家电、家居等,还有大批的中介机构从业人员,比如链家、我爱我家和大量售楼处代理公司,成败上千万的就业人口。


最主要的是,分税制改革以后,各地方的政府资金来源急剧减少,钱少事多不够用的大背景下,卖地自然是第一选择,房地产和地方政府的关系也是纠葛不清。


在种种现实因素下,房地产被动的承担了拉动经济刺激内需的历史任务,并且多次拿出来救急,这就是任大炮说的,夜壶论。


但是,这并不代表可以一直持续,因为产业要升级,行业要改革,中国要全球化,就必须割舍掉一些过去习惯的刺激经济的方式,不然只能在国内和自己玩。


房子再好,卖不到国外去。


时至今日,阶段性的历史任务已经完成,房地产再次拉动经济的能力和需要付出的代价已经承担不起,刀枪入库马放南山,房地产开始整顿,调控的目的很明显,不是为了砸盘,而是稳盘。


所以,等着房地产全面崩盘的人可以洗洗睡了,这种可能为零。


不过,稳定持续将会是房地产未来的主要方向,可以当做家庭的重要资产之一,但绝对不再有投机的机会,想要买房暴富的,也可以洗洗睡了。


2019年,楼市投机消失,同时套住了一大批2015-2017年上车的人,只能享受纸面富贵,卖不掉的房子,放不到兜里的钱。



再者,可预见的是,一线和一些强二线将会成为接下来的避风港,但也仅仅是跌的不那么厉害。其他的二三四线城市的楼市将会在这一次的风暴中,将会被再次打回原形。


或许有人说,我们那里房价没跌多少呀?我们那里的房价依旧很稳定啊,也没见跌多少。


想要知道真相很简单,有房的,把房子挂到中介试一试。按照新房价格挂一个月,然后按照你知道的二手房价格挂一个月,你就会知道真正的市场价在哪里。


另外,据研究中心提供的数据显示,在其监测的全国100个城市中,11月份二手房均价为15268元/平方米,环比10月份下跌0.3%,已连续三个月下跌且跌幅进一步扩大。具体来看,二线城市二手房下跌幅度最大,环比跌幅为0.48%,其次为一线城市,环比跌幅0.43%,而三四线城市仅小幅下跌0.07%。


虽然看上去的跌幅只是零点几,从数据上看不大。但是最受打击的是购房者的心理预期和信心,如果你买一个商品,它的价格一直跌,即便是普通商品也会保持观望,更何况房子这样的大宗交易。


拿一线市场来说,11月,北京二手房市场成交均价降低3.1%,动辄几百万的房价,3个百分点至少十几万。除了刚需在这个阶段还在挑选之外,投资和置换基本处于观望状态。


信心,在这个阶段尤为重要。官媒的声音一直在喊稳定房价,但对楼市来讲,房价不涨,就是赔钱,因为不止是一宗商品,它承载了投资的意义。对于一个赔钱的投资品,最好的办法就是,出手止损。


而三四线城市,不管数据多好看,结局已经注定。


所以在接下来的2019年,我们可以看到,出售的房源会越来越多,可选择的空间也越来越大,可议价的空间也越来越大,像之前那种从500万砍价3小时,最终550成交的现象,明年不会发生。



2019年,限购政策怎么走?会不会解除限购?


首先,我们先知道有哪几个限制措施。


第一,限购,购买各个地区需要资质。比如一线城市,比如热点的二线和环一线的卫星城。


第二,限价,限制土地价格和成交价格。


第三,限贷,限制贷款套数和贷款资质以及贷款金额,还有首付比例以及贷款利率等,都属于限贷。


第四,限售,限制出售,或限制出售周期。


如果让我排个放开顺序的话,我觉得先后顺序是限价-限贷-限购-限售。


首先价格放开的原因,主要是市场预期发生变化。当市场整体下行,即便放开地价和售价,但开发商根本卖不出去,就像现在这样。所以限价放不放开已经不影响大形势。


限贷也是同样的道理,在市场平稳或理智的状态下,放开限贷对刚需有好处,不管是贷款利率下降还是贷款资松动,本质上一定是为刚需入场准备。


不过,限购放开一定会出台相应的对应措施。购买资质一旦放开,或许会导致部分区域突然涌入大量刚需对当地房价产生冲击,再次超热个别城市,对稳定不利,所以限购的放开,一定是有先决条件的。


而限售,一定是最不可能放开的政策,或者最后才放开。为什么?


调控到现在,一直在强调的是一个词,房住不炒。里面2个关键词,一个是住,一个是炒。


先说炒,炒作楼市获利离场,这是炒房客和投机客的最终需求。2017年调控开始到今天,所有的政策最终的目的,就是锁死流动性。


只要房子的交易流动性停止,再高的房价炒房客无法出手,资金自然不会流入腰包,也就只能锁死在房子里,要么低价入市,要么就硬抗,两条路都对市场不会产生任何影响。


而住,是从始至终贯穿所有的政策的,目的就一个,让真正想住的刚需买房。



2018年即将过去,无论房价涨跌,是喜是悲,都会画上句号。


2019年,希望房价回归到理性的市场,不管是对开发商还是买房者,暴涨暴跌都不是好事,也希望这一年追逐房子的人接受教训,在07年和14年的教训后,18年又是一个惨痛的教训。


愿居者有其屋。


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