2019年楼市走势，房价和政策会变吗？

转眼到了2018年最后一个月，被房子纠结了一年的人们呐，终于快熬过去2018年了。农历也进入冬月了，过了大雪节气，北京却一点也没下雪的意思。

早上收到了来自老王拜早年的群发消息，并厚着脸皮找我索要了一个新年红包，表示要攒钱买房。我看着发出去的6块钱红包，沉思了片刻跟老王认真的说：“兄弟，6块红包买房估计悬，6个钱包差不多。”

2018樊纲的6个钱包算是点睛之笔，把买房之难非常形象的比喻出来，也难为了身为货币政策委员会委员的樊纲同志说了句大实话，但还是被喷的要化了。闭门电台坐，锅从天上来啊。

不过，不管几个钱包，还是有很多的刚需希望买房，希望抓住上车，这是一项人生任务，也是有恒产者有恒心的人生之锚。

2018年即将过去，2019年房价和政策会怎么走呢？

壹

首先，讲讲个人感受。越来越觉得，今年的楼市，有一种似曾相识的样子，2007年和2014年都看到过类似的场景。

跑进来买房的和跑出去卖房的互相骂傻逼，空军和多军再一次势均力敌。

细细分析之下，看多楼市的，最重要的原因是，名下有房子，不止一套。看空楼市的人，多数是没房子，或者仅有一套。但无意做任何评价，不管是看多还是看空，各自都代表各自的利益罢了。

理智的说，房地产不会崩盘，因为房地产是属于国家重要的实体行业。怎么讲？我们看房地产上下游的产业包含了什么。

上游的行业像钢铁、建材、化工、机械、有色金属、工程等。2000年以后，大量产能过剩的钢铁企业就是房地产救活的。

各个领域又会包含大量的细分市场，像玻璃、瓷砖、保温、电梯、砂石料、电缆……等。还有大量的机械，什么挖掘机、铲车、压路机、水泥搅拌机、重卡、轻卡、起重机……

开发商买地，找建筑商承包，建筑商找到包工头，施工装修等需求提供了大量的劳动岗位，中国农村有大量35岁以上的农民工就靠它养活一家人。

下游行业里包含了装修、家电、家居等，还有大批的中介机构从业人员，比如链家、我爱我家和大量售楼处代理公司，成败上千万的就业人口。

最主要的是，分税制改革以后，各地方的政府资金来源急剧减少，钱少事多不够用的大背景下，卖地自然是第一选择，房地产和地方政府的关系也是纠葛不清。

在种种现实因素下，房地产被动的承担了拉动经济刺激内需的历史任务，并且多次拿出来救急，这就是任大炮说的，夜壶论。

但是，这并不代表可以一直持续，因为产业要升级，行业要改革，中国要全球化，就必须割舍掉一些过去习惯的刺激经济的方式，不然只能在国内和自己玩。

房子再好，卖不到国外去。

时至今日，阶段性的历史任务已经完成，房地产再次拉动经济的能力和需要付出的代价已经承担不起，刀枪入库马放南山，房地产开始整顿，调控的目的很明显，不是为了砸盘，而是稳盘。

所以，等着房地产全面崩盘的人可以洗洗睡了，这种可能为零。

不过，稳定持续将会是房地产未来的主要方向，可以当做家庭的重要资产之一，但绝对不再有投机的机会，想要买房暴富的，也可以洗洗睡了。

2019年，楼市投机消失，同时套住了一大批2015-2017年上车的人，只能享受纸面富贵，卖不掉的房子，放不到兜里的钱。

贰

再者，可预见的是，一线和一些强二线将会成为接下来的避风港，但也仅仅是跌的不那么厉害。其他的二三四线城市的楼市将会在这一次的风暴中，将会被再次打回原形。

或许有人说，我们那里房价没跌多少呀？我们那里的房价依旧很稳定啊，也没见跌多少。

想要知道真相很简单，有房的，把房子挂到中介试一试。按照新房价格挂一个月，然后按照你知道的二手房价格挂一个月，你就会知道真正的市场价在哪里。

另外，据研究中心提供的数据显示，在其监测的全国100个城市中，11月份二手房均价为15268元／平方米，环比10月份下跌0.3％，已连续三个月下跌且跌幅进一步扩大。具体来看，二线城市二手房下跌幅度最大，环比跌幅为0.48％，其次为一线城市，环比跌幅0.43％，而三四线城市仅小幅下跌0.07％。

虽然看上去的跌幅只是零点几，从数据上看不大。但是最受打击的是购房者的心理预期和信心，如果你买一个商品，它的价格一直跌，即便是普通商品也会保持观望，更何况房子这样的大宗交易。

拿一线市场来说，11月，北京二手房市场成交均价降低3.1%，动辄几百万的房价，3个百分点至少十几万。除了刚需在这个阶段还在挑选之外，投资和置换基本处于观望状态。

信心，在这个阶段尤为重要。官媒的声音一直在喊稳定房价，但对楼市来讲，房价不涨，就是赔钱，因为不止是一宗商品，它承载了投资的意义。对于一个赔钱的投资品，最好的办法就是，出手止损。

而三四线城市，不管数据多好看，结局已经注定。

所以在接下来的2019年，我们可以看到，出售的房源会越来越多，可选择的空间也越来越大，可议价的空间也越来越大，像之前那种从500万砍价3小时，最终550成交的现象，明年不会发生。

叁

2019年，限购政策怎么走？会不会解除限购？

首先，我们先知道有哪几个限制措施。

第一，限购，购买各个地区需要资质。比如一线城市，比如热点的二线和环一线的卫星城。

第二，限价，限制土地价格和成交价格。

第三，限贷，限制贷款套数和贷款资质以及贷款金额，还有首付比例以及贷款利率等，都属于限贷。

第四，限售，限制出售，或限制出售周期。

如果让我排个放开顺序的话，我觉得先后顺序是限价-限贷-限购-限售。

首先价格放开的原因，主要是市场预期发生变化。当市场整体下行，即便放开地价和售价，但开发商根本卖不出去，就像现在这样。所以限价放不放开已经不影响大形势。

限贷也是同样的道理，在市场平稳或理智的状态下，放开限贷对刚需有好处，不管是贷款利率下降还是贷款资松动，本质上一定是为刚需入场准备。

不过，限购放开一定会出台相应的对应措施。购买资质一旦放开，或许会导致部分区域突然涌入大量刚需对当地房价产生冲击，再次超热个别城市，对稳定不利，所以限购的放开，一定是有先决条件的。

而限售，一定是最不可能放开的政策，或者最后才放开。为什么？

调控到现在，一直在强调的是一个词，房住不炒。里面2个关键词，一个是住，一个是炒。

先说炒，炒作楼市获利离场，这是炒房客和投机客的最终需求。2017年调控开始到今天，所有的政策最终的目的，就是锁死流动性。

只要房子的交易流动性停止，再高的房价炒房客无法出手，资金自然不会流入腰包，也就只能锁死在房子里，要么低价入市，要么就硬抗，两条路都对市场不会产生任何影响。

而住，是从始至终贯穿所有的政策的，目的就一个，让真正想住的刚需买房。

肆

2018年即将过去，无论房价涨跌，是喜是悲，都会画上句号。

2019年，希望房价回归到理性的市场，不管是对开发商还是买房者，暴涨暴跌都不是好事，也希望这一年追逐房子的人接受教训，在07年和14年的教训后，18年又是一个惨痛的教训。

愿居者有其屋。

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