深圳，被“熔断”的房价

熔断，是股市中常用的一个词。意思是当股价上下波动到一定的数值后，比如5%或者7%，为了避免停盘风险，会自动暂停交易。

这种方式曾在2016年1月1日实施，仅存活了7天，也是股市最短命的政策，成为笑谈。

不过楼市的熔断机制，你听过吗？

壹

调控年年有，今年特别多。

今年是一个调控丰收年，全国各地喜提各种奇葩调控。最近深圳的一个调控政策，引发了不少人的目光，很有深意。

11月23日，深圳出台《深圳市房地产市场监督办法（修订草案征求意见稿）》中的第十三条，原文如下：

第十三条 房地产开发企业销售商品房之前，应当合理确定销售价格，由主管部门对外公布，并通过数据共享报市场监管部门备案。

房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格并且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。

简单说，就是15%上下浮动的房价，需要提前通知备案。

这个政策发出的信号让人琢磨不透，15%的上下浮动有2个可能性。

第一，开发商可以在15%的区间进行调整并不会触碰到红线。

第二，超过15%，虽然可以申请，但这能不能通过，就不一定了，如果开发商有相关的智囊团队，那应该不会傻到去申请。

这不只是指导价，也是领导价。

调控作为我国特色且行之有效的机制，屡次为楼市带来“健康”运行的发展势头。深圳的这个调控政策的背后是什么？

我们抛开情绪，理智的分析下。调控政策通常对于楼市只有两个目的，防止涨价和防止跌价，这次是为什么？

贰

对于深圳来说，涨价这种可能并非不存在，但一定是有突发的利好或多年的价值洼地才可能实现。

比如去年的重庆涨价，比如前年的燕郊涨价等，一定要有很多的大前提。

而深圳市作为一个成熟发展并在近两年涨势喜人的房价面前，已经是透支了短期内的上涨空间，涨价的土壤并不存在。

即便价格上下有浮动，也只是在某些具有学区或其他属性的优质楼盘之间会有浮动，整体大的盘面上已经没有上涨的动力。

所以可以确定，这个政策并不是要房价上涨。

是不是防止下跌？我们要深入看一些数据，才能更清楚,透过表象看本质。

地产界的金九银十是全年的一个高潮，房价的走势在这个阶段一般都会到达顶点。但今年，深圳并没有。

10月份，深圳的新建商品房成交房价数据出台，每平米成交价5.4万，环比下降0.02%。从下降比例来看，这并不多，何至于出台这样一个政策？

别急，接着看成交套数的数据。

新房

9月新建商品房成交套数2248套，环比下降39%。

10月新建商品房成交套数1835套，环比下降18.3%。

二手房

9月二手房住宅成交套数4952套，环比下降31.3%。

10月二手房住宅成交套数3787套，环比下降23.55。

（以上数据来源深圳中原地产研究中心）

成交量，创下了20个月以来最低值。

深圳的购房客群大部分处于观望状态，即便二手房出现笋盘，也不像之前冲动下手。除了刚需还在挑挑选选之外，市场陷入下行周期。

直接原因，是深圳的731政策。

7月31日，深圳出台房地产调控政策，主要包括五个方面：

第一，商品住房对企业禁售；

第二，增量用地的新商住公寓禁止买卖市场流通，存量商住公寓限售五年；

第三，新购入商品住宅限售3年；

第四，离婚2年内无法提供非“假离婚真买房”证明，再购买则算“二套”；

第五，加强市场整顿。

投资客离场，炒房团套牢，刚需犹豫观望。

成交量的持续下降，这意味着深圳的房价或难以支撑目前的稳定。

时间即将到年关，开发商面临还债和年终业绩冲刺的压力，会不会采取大幅降价来回款的动作，不难想象。

一旦有开发商大幅降价新建商品房，则有可能引发新房和二手房业主的抛售潮，这样的事，不敢想象！

所以，15%的熔断机制，正是当下稳定买卖双方预期的一个药方，至于是猛药还是春药，看吧。

叁

熔断机制并不是第一次见，2016年的东莞15%，苏州6%-12%，南京8%-12%，今年的宁德6%涨停机制，都是采取类似的方式。

不同的是，这次是深圳，所以才会引发人关注。

以上几个城市的楼市走势曲线，在推出涨停和跌停政策后，目前房价走势稳定。

可以推测一下，深圳此次出台15%的政策是经过调研后认为可行才推出，并非盲目试错，并且正式执行的可能性很大。

深圳代表的是一线城市，无论哪种调控政策，都有可能被视为政治正确的风向，其他地方会有选择的学习和模仿。

如果深圳的政策通过执行，那代表整个国内楼市的预期会发生变化。

就目前的国内楼市来看，房地产是经济的压舱石，这个阶段不管房价是涨还是跌，都会引起不可控的稳定风险，所以接下来的房价走势也会有迹可循。

同样，在房住不炒的大前提下，深圳也变相给了刚需的上车指南，那就是哪里的房价跌超了10%-15%，就可以考虑酌情入手了。

肆

房事无小事，越调控越涨的怪圈让人们不再相信房价会跌，市场给的教训足够大也足够痛。

调控深水区，触及到的利益越来越多。开发商和刚需的、地方与开发商的、投资客和炒房团的。看上去有条不紊的调控，水面下或许是暗流涌动。

但是普通的购房客是矛盾的。

这个阶段到底要不要买房？买哪里的房？买了不会被套住？不买万一又要涨了怎么办？专家这么多，听时寒冰还是任大炮？多还是空？房价进入下半场还是刚拉开大幕？

无数人在心底呐喊：到底房价还TM涨不涨了？！

给个痛快的，答案是我也不知道，不同地区房价走势和区域价值不同，谁能给全国房价一个盖棺定论？时寒冰不能，谢国忠不能，任大炮也不能。

不过作为一个地产老炮儿，可以对刚需和投资客以及炒房团各送上一句话，字字真心。

刚需，在能力范围内，就近能买哪里买哪里，毕竟买的是个家。

投资客，首选核心城市的城市核心。

炒房团，该哪玩哪玩去。

伍

年龄越大越觉得，读书是个好事。

读书虽然不能给我答案，但可以让学会思考，也可以让我不用出门，不用穿越，纵览古往今来上下五千年的事。也让我知道太阳底下没有新鲜事。

比如互联网上著名的话痨癌晚期的作者说过一段话：

凡是总须研究，才会明白。我翻开历史一看，这历史没有年代，歪歪斜斜的每页都写着“仁义道德”几个字，我横竖睡不着，仔细看了半夜，才从字缝里看出字来，满本都写着两个字“韭菜”。

---鲁迅：对，我说过

什么房价涨跌，想那么多干嘛，洗洗睡吧。

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