住宅限购，公寓能不能买？

限购1年多，从种种迹象看，限购越来越严，房票的门槛一直没有放松。怎么办？

后台有些焦虑的粉丝说，主要是担心未来房价反弹，想着不管怎样，先买一个公寓上车，等限购解除了，大不了卖掉公寓再买住宅，这样就算涨价了，也不会亏太多，两不耽误。

那咱们就聊聊公寓和住宅到底区别在哪，适不适合投资和自住。

壹

首先说说公寓的优势

面积小、总价低、部分有挑高的可以做二层增加使用面积，还能注册公司。最重要的是，不限购。

这么看确实是上车的不错选择。但凡事有利有弊。我们看看公寓和住宅有哪些区别。

如图所示，公寓和住宅的区别有很多。

买卖缴税高：在同等价位下，公寓的持有成本与住宅不成正比，商水商电都比民用的高1倍，购买的时候税费高。而且，到了出售阶段，公寓要缴纳的各种税费更高。

有多高？

算个账，个人出售公寓，应交纳增值税及其附加税、所得税、印花税、土地增值税。

应交增值税=交易总价÷（1+5%）×5%

应交附加税=应交增值税×12%

应交所得税=（现交易总价-原购总价-合理成本）×20%

印花税为总交易价的万分之五

公寓在出售的时候，杂七杂八税费加起来，一般都会超过15%，即便增值涨了点钱，没准等交完税还得倒贴点。

增值速度慢：同样的地段，公寓的增值速度一般都比不上住宅。当然，公寓并非都不好，像北京CBD周边的公寓，回报率确实很高，但一般也买不到。

没有燃气：市面上目前在推销的大部分公寓，都是居住类的。但大部分公寓不支持燃气，国家出台了一系列的政策，严格控制公寓通燃气。

真正居住以后就会发现，没有燃气，做饭是个问题，在自己家只能吃外卖，想必也不是很舒服。

水电费高：比如商业水费5.5元/吨、电费1元/度，住宅水费2.7元/吨，电费0.47元/度。

冬天取暖是个问题，即便有电取暖，电费又是个问题，因为是商用电，夏天更费电。同样，水费也高出不少。

安全性：住过公寓的都知道，公寓通常是开放式管理，任何人都可以随意出入，这就有一定的安全隐患，如果有孩子的家庭更是如此。

舒适度：一层十多家住户，两部电梯上下等的时间比较长。户数多，户型自然也不会太好，没有阳台、朝向差、室内采光不好等。

还有涉及到自身落户和孩子上学等问题，包括贷款年限短导致的月供额度比较高，未来40年以后续约的问题等等。

多数人买公寓的原因，尤其是年轻人，只是当时那一刻看到了样板间的精装修、拎包入住、高品质的单身贵族生活的一时冲动。

当然，如果纯粹是只为了居住，不考虑以上这些因素的刚需除外。单纯从居住性价比考虑，公寓确实给不少人提供了最低的门槛。

贰

住宅限购后，市场上还出现了一种投资类型的公寓，一般开发商都会承诺，包租，每年按照百分比返现给你，并且都是一次性返的。

最低的返租金比例都超过6%，高点的达到8-10%。

甚至还有一些公寓产品，除了返租之外，还承诺5-10年以后原价收回，号称零风险理财类公寓。

这些公寓的噱头很诱人，这相当于买了一个长期的理财产品，并且没有任何风险，收益相当稳定。事实是这样吗？

公寓包租的前提是周边的商业成熟，并稳定。商业成熟稳定的前提是，周边需要聚集大量的人群。

在目前国内市场，除了部分一二线城市的核心地段之外，大量的二三四线城市的公寓，都不具备出租的能力，住宅都还空着呢。

当公寓租不出去的时候，每年给你的租金，其实就是你和后来买公寓的人，本金加上开发商后期收回来的贷款。

可以说拆东墙补西墙，相当于庞氏骗局。有很大的概率两三年后开发商不返钱了。

如果开发商不返了，怎么办？有人说我们有合同呀。

实话讲，目前大部分的公寓返租合同，其实都是三方协议，在细则条款里，都会隐藏一些退路。大多数人不懂协议，甚至也不会仔细看。

所以，即便开发商不返了，你真的能因为这几十万，耗费大量时间和精力去法院打官司吗？一般人也做不到。

资金紧缺的阶段，开发商的所有承诺，都需要打一个折扣。你看上他的利息，他看上你的首付和贷款。

当然，并非所有公寓一棒子打死，哪种公寓有购买的价值？

叁

地段：交通便利、核心地段、周边有产业集群或高端人群集中或学校等地方，成熟地段的公寓比较好出租，而且租金回报率也不错，租户相对稳定。

租金回报率：一般买公寓都是为投资，那就要算算租金。

按照国际上专业的理财标准，一个物业的价值与投资是否匹配的标准是15年，即15年内可以收回投资的物业是更有投资价值的。

也就是说，准备购买一个公寓时，不妨首先计算下15年内靠租金能否收回成本？

当然，不是必须15年回收才能买，国内很多公寓达不到。其实很简单，只要前期租金能覆盖你的月供，这就是非常不错的。因为随着物价贬值，租金每年都在增长的。

明确一下，公寓的价值在于长期持有，因为交易成本太高。所以不要对公寓抱有短期投资的想法。

最好的购买公寓理念是以租养贷，出租十多年后，相当于白得一套房子。

整体来看，买公寓相当于一个理财产品，公寓的溢价率很低，但出租回报率比较高，可以稳定获得收益。

所以，买之前要调查清楚公寓周边的出租情况，综合考虑价格、交通、物业、开发商品牌等多方面因素。

肆

目前部分二三线公寓的火爆是一种假象，主要是因为住宅限购。

当然，如果你本身有一套住宅，再去投资一套公寓，这没问题。不过像北京已经禁止个人买卖公寓，即便有好的产品，同样也没资质。

如果是首次购房者，最好还是攒攒钱，或者等等政策松动，选择住宅。在当前的大形势下，房价短期内不会有大的变动。

公寓有隐患，购买需谨慎。

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