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地产股大涨!楼市出现重大利好?

2018-12-19 17:36:11   来源:投资家网专栏  作者:蜜财经 

摘要:早上,像往常一样打开股票软件,一来是关心一下股市动态,二来让自己死心放弃炒股致富的梦想,才能以更好的状态去工作。

早上,像往常一样打开股票软件,一来是关心一下股市动态,二来让自己死心放弃炒股致富的梦想,才能以更好的状态去工作。


掏出手机打开软件,一片红光刺痛我的眼睛。不,一定是打开的方式不对,换个姿势重新打开,还是如同早上的朝阳一般红艳艳的。


不只是地产股,连带着上下游的相关产业股票,一水的红色。建筑、家电、装饰材料等,都跟着飘红。


怎么回事?地产出现了什么重大利好消息被我完美错过了吗?用不用赶紧买房套压压惊?


用心细细查了一下,发展改革委在12月12号也就是昨天晚上8点钟发了一个政策。来自政府官网的权威认证,真实有效。


微信图片_20181219173646.jpg


这个政策的发布,是这次地产股翻红的主要原因。那该政策对房地产市场有什么冲击?表达了什么,会引发什么?为大家详细解读一下。



首先,通知要做什么?


官方:旨在进一步增强企业债券服务实体经济能力,打好防范化解重大风险攻坚战,提高直接融资比重,优化债券融资服务,推动经济实现高质量发展。


翻译成大白话,就是给企业一条活路,让企业可以发行债券,向社会融资。晚上发布的通知里面,重点明确了七个方面的企业标准,官方说的如下:


(一)主体信用等级达到AAA。


(二)主要经营财务指标应处于行业或区域领先地位(附件1)。


(三)生产经营符合国家产业政策和宏观调控政策。


(四)最近3年未发生公司信用类债券或其他债务违约,且不存在处于持续状态的延迟支付本息事实。


(五)最近3年无重大违法违规行为,未纳入失信黑名单。


(六)报告期内财务报表未被注册会计师出具否定意见或无法表示意见,如被注册会计师出具保留意见的,保留意见所涉及事项的重大影响已经消除。


(七)我委为优化融资监管制定的其他发行条件。


我捋了捋,对房地产有可能产生利好的,是下面这两条。


第一、明确优质企业支持范围。


《通知》强调,支持信用优良、经营稳健、对产业结构转型升级或区域经济发展具有引领作用的优质企业,特别是支持符合条件的优质民营企业融资发展,明确优质企业主体信用等级达到AAA,明确了财务指标参考标准。


地产方面,资产总额大于1500亿元,年收入大于300亿元,负债率不超过85%,3A评级的房地产企业,属于支持的优质企业范围。


按照这个数据,大概可以归类一下,排名前15左右的房企差不多满足了基本条件,所以,我们看到类似世贸地产翻红5个百分点,保利翻红3-4个百分点,还有其他房企各自翻红两三个点不等。


第二,发行方式改变。


批文有效期延长至两年,允许发行人灵活自主设置各期债券具体发行方案,进一步提高资金使用灵活度,补充营运资金比例提高至不超过50%,允许优质企业依法依规面向机构投资者非公开发行企业债券等。


募集的资金从40%上升到50%,在加上时间延长可以大大缓解资金的压力。房企在其中或许会受益。


这两条也是不少人觉得房地产又要开始新一轮的放水,开始摇旗呐喊。



不过,后面也清楚的解释了事情并非那么简单。


《通知》明确指出,优质企业债券申报阶段,对债券资金用途实行正负面清单管理。申报材料应明确债券募集资金拟投资领域,形成“正面清单”,申报材料应明确债券募集资金禁止投向领域,形成“负面清单”。


什么是正负面清单?2013年上海首先引入负面清单的制度。


用大白话说,就是国家需要的,支持的,环保的,面向未来的行业,拉了一个详细的清单,比如高新科技、自主研发的电器企业等,这就是正面清单。反之就是负面清单。


正负清单也会根据国家发展的现状随时做调整,比如钢铁和煤炭产业,之前肯定是正面清单,现在绿水青山就是金山银山的大形势下,那些过剩产能的钢铁和不符合环保的煤炭产业就是负面清单。


而房地产既不是正面也不是负面,房地产严格意义上讲是中立的,它所包含的上下游产业才有正负之分。


而通知里面又讲到,优质企业须对债券资金用途实行正负面清单管理,“正面清单”应符合国家产业政策,聚焦企业经营主业。


“负面清单”包括但不限于将债券资金用于房地产投资和过剩产能投资,用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资。


事情昨天发酵了一天后,又出现反转。


今天,媒体中国经济导报、中国债市记者采访了参与文件撰写的权威人士,表达了一些不同的观点,该权威人士是谁不重要,我们看他说了什么。


权威人士告诉记者:需要说明的是,《通知》中提到的房地产业,仅仅是国民经济行业分类中的一个类别。从行业分类的角度看,房地产业的定义及其内涵和外延是非常广的,包括棚改、保障性住房、租赁住房等都属于房地产业。


权威人士明确表示:国家发改委对贯彻落实党中央、国务院关于房地产调控的决策部署是坚决的、一贯的,也是非常严厉的,这一点在企业债券融资方面也是一致的。按照中央关于房地产长效机制建设的精神,目前国家发改委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目,不支持商业地产项目。这几年,企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。


不过,大量企业在这两年参与了保障房的业务分支,保障房业务的发债宽松,或许会带来联动效应,引发整体房地产行业融资环境的宽松。


钱只要进了腰包,怎么花就有操作空间了,无非是直接和间接的区别,在最终效果上可以对房企产生一定的支撑。



政策的解读多种多样,但是最终,房价会产生什么影响,这是很多人关心的。


从历史上看,多次政策的调控和松动都是有预兆的,历次越调越高的教训很痛,但是这次好像是动真格的,房住不炒都喊了两年了。


怎么办?好纠结。买还是卖?还是等着?


我觉得,在这个节骨眼上,许多政策会陆续出台,像这个通知最重点的不是要对房地产产生利好或利空,而是对企业的融资难度给予支持,改善的是大环境下企业的资金困境。


房地产只是可能被波及的一个行业,而且,也只是对那些头部房企有利。


所以,奉劝大家先不要冲动入手,保持观望状态,持币等待。大环境并没有改变,大方向也没发生调整。


如果你所在的城市有特别的优惠力度,即便要买,优先国企,其次头部民企,一定要买大品牌。至于中小企业的房子,如果实在没得选,最次也要买现房。


前两天我说过,即便放开政策,也一定是逐步放开,最好的顺序就是,限价-限贷-限购-限售。所以,盯着你所在的城市,看看进行到哪一步,再做决定。


本文为投资家网原创文章,转载或内容合作请联系投资家网,违规转载,法律必究。

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