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住宅限购,公寓能不能买?

2018-12-19 17:34:19   来源:投资家网专栏  作者:蜜财经 

摘要:限购1年多,从种种迹象看,限购越来越严,房票的门槛一直没有放松。怎么办?

限购1年多,从种种迹象看,限购越来越严,房票的门槛一直没有放松。怎么办?


后台有些焦虑的粉丝说,主要是担心未来房价反弹,想着不管怎样,先买一个公寓上车,等限购解除了,大不了卖掉公寓再买住宅,这样就算涨价了,也不会亏太多,两不耽误。


那咱们就聊聊公寓和住宅到底区别在哪,适不适合投资和自住。



首先说说公寓的优势


面积小、总价低、部分有挑高的可以做二层增加使用面积,还能注册公司。最重要的是,不限购。


这么看确实是上车的不错选择。但凡事有利有弊。我们看看公寓和住宅有哪些区别。


微信图片_20181219173452.png


如图所示,公寓和住宅的区别有很多。


买卖缴税高:在同等价位下,公寓的持有成本与住宅不成正比,商水商电都比民用的高1倍,购买的时候税费高。而且,到了出售阶段,公寓要缴纳的各种税费更高。


有多高?


算个账,个人出售公寓,应交纳增值税及其附加税、所得税、印花税、土地增值税。


应交增值税=交易总价÷(1+5%)×5%


应交附加税=应交增值税×12%


应交所得税=(现交易总价-原购总价-合理成本)×20%


印花税为总交易价的万分之五


公寓在出售的时候,杂七杂八税费加起来,一般都会超过15%,即便增值涨了点钱,没准等交完税还得倒贴点。


增值速度慢:同样的地段,公寓的增值速度一般都比不上住宅。当然,公寓并非都不好,像北京CBD周边的公寓,回报率确实很高,但一般也买不到。


没有燃气:市面上目前在推销的大部分公寓,都是居住类的。但大部分公寓不支持燃气,国家出台了一系列的政策,严格控制公寓通燃气。


真正居住以后就会发现,没有燃气,做饭是个问题,在自己家只能吃外卖,想必也不是很舒服。


水电费高:比如商业水费5.5元/吨、电费1元/度,住宅水费2.7元/吨,电费0.47元/度。


冬天取暖是个问题,即便有电取暖,电费又是个问题,因为是商用电,夏天更费电。同样,水费也高出不少。


安全性:住过公寓的都知道,公寓通常是开放式管理,任何人都可以随意出入,这就有一定的安全隐患,如果有孩子的家庭更是如此。


舒适度:一层十多家住户,两部电梯上下等的时间比较长。户数多,户型自然也不会太好,没有阳台、朝向差、室内采光不好等。


还有涉及到自身落户和孩子上学等问题,包括贷款年限短导致的月供额度比较高,未来40年以后续约的问题等等。


多数人买公寓的原因,尤其是年轻人,只是当时那一刻看到了样板间的精装修、拎包入住、高品质的单身贵族生活的一时冲动。


当然,如果纯粹是只为了居住,不考虑以上这些因素的刚需除外。单纯从居住性价比考虑,公寓确实给不少人提供了最低的门槛。



住宅限购后,市场上还出现了一种投资类型的公寓,一般开发商都会承诺,包租,每年按照百分比返现给你,并且都是一次性返的。


最低的返租金比例都超过6%,高点的达到8-10%。


甚至还有一些公寓产品,除了返租之外,还承诺5-10年以后原价收回,号称零风险理财类公寓。


这些公寓的噱头很诱人,这相当于买了一个长期的理财产品,并且没有任何风险,收益相当稳定。事实是这样吗?


公寓包租的前提是周边的商业成熟,并稳定。商业成熟稳定的前提是,周边需要聚集大量的人群。


在目前国内市场,除了部分一二线城市的核心地段之外,大量的二三四线城市的公寓,都不具备出租的能力,住宅都还空着呢。


当公寓租不出去的时候,每年给你的租金,其实就是你和后来买公寓的人,本金加上开发商后期收回来的贷款。


可以说拆东墙补西墙,相当于庞氏骗局。有很大的概率两三年后开发商不返钱了。


如果开发商不返了,怎么办?有人说我们有合同呀。


实话讲,目前大部分的公寓返租合同,其实都是三方协议,在细则条款里,都会隐藏一些退路。大多数人不懂协议,甚至也不会仔细看。


所以,即便开发商不返了,你真的能因为这几十万,耗费大量时间和精力去法院打官司吗?一般人也做不到。


资金紧缺的阶段,开发商的所有承诺,都需要打一个折扣。你看上他的利息,他看上你的首付和贷款。


当然,并非所有公寓一棒子打死,哪种公寓有购买的价值?



地段:交通便利、核心地段、周边有产业集群或高端人群集中或学校等地方,成熟地段的公寓比较好出租,而且租金回报率也不错,租户相对稳定。


租金回报率:一般买公寓都是为投资,那就要算算租金。


按照国际上专业的理财标准,一个物业的价值与投资是否匹配的标准是15年,即15年内可以收回投资的物业是更有投资价值的。


也就是说,准备购买一个公寓时,不妨首先计算下15年内靠租金能否收回成本?


当然,不是必须15年回收才能买,国内很多公寓达不到。其实很简单,只要前期租金能覆盖你的月供,这就是非常不错的。因为随着物价贬值,租金每年都在增长的。


明确一下,公寓的价值在于长期持有,因为交易成本太高。所以不要对公寓抱有短期投资的想法。


最好的购买公寓理念是以租养贷,出租十多年后,相当于白得一套房子。


整体来看,买公寓相当于一个理财产品,公寓的溢价率很低,但出租回报率比较高,可以稳定获得收益。


所以,买之前要调查清楚公寓周边的出租情况,综合考虑价格、交通、物业、开发商品牌等多方面因素。



目前部分二三线公寓的火爆是一种假象,主要是因为住宅限购。


当然,如果你本身有一套住宅,再去投资一套公寓,这没问题。不过像北京已经禁止个人买卖公寓,即便有好的产品,同样也没资质。


如果是首次购房者,最好还是攒攒钱,或者等等政策松动,选择住宅。在当前的大形势下,房价短期内不会有大的变动。


公寓有隐患,购买需谨慎。


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