皇庭国际加入“退房”行列，轻资产转型用意何在？

2022年1月26日晚间，皇庭国际（000056.SZ）发布公告，公司拟转让全资孙公司成都市皇庭商业管理有限公司（以下简称“成都皇庭”）100%股权。根据协议，公司将收得5000万元股权转让款，并仍享有公司名下对成都皇庭7.42亿元的债权，该笔约定最迟于2022年12月31日受偿完毕。

急流勇退，逐步剥离商业地产

公告介绍，截至2021年12月31日,成都皇庭总资产为人民871,550,434.04元，总负债为人民币820,583,624.85元，净资产 50,966,809.19元。对公司及其关联方的债务为 742,495,400.96元。

据公司的初步测算，出售成都皇庭将使公司每年减少收入约5200万，减少公司净利润约800万。而相比于公司2020年披露的商业运营服务营收3.73亿元，成都皇庭的营收占比颇低。根据2021年半年报数据，公司在华南地区的业务的毛利率高达71%，远超其他地区。因此，相比于成都皇庭未来给公司带来的收入，其对公司整体资产回报率的拖累是比较明显的。此次出售是公司对于轻资产战略的践行，提高了公司整体资产的质量，相应的，也提高了公司的资产回报率。

皇庭国际的此次出售事项，其实从2020年开始就出现了端倪。2020年8月，公司收购了深圳市皇庭商务服务有限公司（以下简称“深圳皇庭商务”）100%的股权。据悉，深圳皇庭商务以深圳为核心向外辐射，对外提供物业管理服务，2020年，深圳皇庭商务在管理面积为187.62万平方米，实现营收2.73亿元，实现净利润3478.39万元，超额完成3100.00万元的业绩承诺。

物业管理行业市场潜力巨大，2020年以来，国家相关部委密集出台支持物业服务行业发展的政策，行业进入发展上升期。而深圳皇庭商务在物业管理服务领域具有丰富的经验，且具备管理商办、住宅等多种业态的物业服务能力，藉由深圳皇庭商务，公司增加了物业服务业务模块，在轻资产扩张转型的道路上迈开了坚实的一步。

目前的宏观环境下，土地价格高企，开发商拿地成本越来越高，持有型物业让开发商承担了过重的资金压力及风险。而通过轻资产模式，开发商可以用较少的自有资金撬动大量的社会项目。出售成都皇庭是公司对非核心资产的择机处置，提高了公司资产的流动性，也为核心业务的发展提供了资金支持。此外，公司虽然出售了成都皇庭的股权，但不排除通过物业管理的方式低风险地分享该资产的未来收益。

进军功率半导体，打开第二增长曲线

公司剥离商业地产，往轻资产模式转型，或许就是用意在加码功率半导体行业上。2021年8月4日，公司通过全资子公司深圳市皇庭基金管理有限公司成为德兴意发半导体产业投资基金的执行事务合伙人及管理人，间接持有德兴市意发功率半导体有限公司的股权。这是公司进军高成长、高回报的功率半导体行业的第一步，为公司带来了充满想象力的成长空间。

2020年以来，疫情下远程办公催生出来的对于PC和服务器的强劲需求，叠加“双碳”政策下新能源汽车扩产和光伏发电的需求井喷，功率半导体供不应求。作为新能源车、光伏和半导体的最大公约数，功率半导体增长确定性高，未来发展高度可预期，行业景气度高企。藉由在功率半导体领域打造的二次增长极，公司的发展未来可期，在公司发展的新阶段，公司的估值亦有望得到重估。

市场人士分析，公司出售自持的优质商业不动产，一方面体现了公司向功率半导体行业的转型是一个坚决且深思熟虑的计划，另一方面也打破了市场对于项目资金支持的疑虑，有利于增强了市场投资者的信心。公司剥离商业地产是否用意在加码功率半导体行业上的谜底迟早会被揭晓，在此之前，让我们拭目以待吧。