皇庭国际剥离核心旗下核心资产，开国内房企全面转型半导体行业先河

2022年2月7日，皇庭国际（000056.SZ）发布公告，公司拟在深圳联合产权交易所预挂牌转让全资子公司深圳融发投资有限公司(以下简称“融发投资”)及重庆皇庭珠宝广场有限公司(以下简称“重庆皇庭”) 各不少于 51%股权，并要求摘牌方需清偿融发投资、重庆皇庭对皇庭国际及相关方的全部债务。

这并不是皇庭国际寻求战略转型的第一步，早在2021年8月4日，公司收购德兴市意发功率半导体有限公司（以下简称“意发功率”），埋下转型的伏笔，2022年1月26日，公司拟转让全资孙公司成都市皇庭商业管理有限公司（以下简称“成都皇庭”）100%股权。业内分析人士认为，皇庭国际剥离名下核心资产皇庭国商购物中心的主体，是公司“退房”转型战略的延伸，为发展功率半导体提供了充沛的现金流支持。顺利转型后，皇庭国际的未来发展将充分受益于半导体行业的高景气。

皇庭1.0时代，聚焦高端商业地产运营树行业标杆

据公开资料，皇庭国际1985年成立于深圳，由经营零售商业起步，从上世纪90年代进入地产开发经营领域开始，目前已发展成为拥有房地产开发、商管集团、产业控股集团和文旅集团四个平台的大型集团公司，曾先后获评“中国深圳行业10强”、“中国最具影响力深圳品牌”等殊荣。

近年来，皇庭国际聚焦“致力于成为领先的商业资产综合运营商”的发展战略，积极在粤港澳大湾区、全国一二线城市及核心地段布局商业项目，在深圳福田CBD成功打造了“皇庭广场”、“皇庭中心”等高端商业地产标杆。截至目前，公司以深圳为核心，开发面积逾200万平方米，拟建项目15个，储备规划总建筑面积逾500余万平方米。

然而，中国房地产行业的黄金时代已然成为过去，2021年以来，国内知名房企相继脱手一二线城市核心地段的商业项目，转型发展趋势可见一斑。市场人士认为，在房地产与中国经济并轨高速发展的工业经济时代，皇庭国际聚焦高端商业地产，树立了业内典范，充分享受了行业发展的红利。而在数字经济蓬勃发展的今天，皇庭国际再次做出了向半导体行业全面转型的战略决策，剥离房地产业务，全面进军半导体行业，从一个时代的支柱产业进军到新时代的支柱产业。在新时代，投身科技创新产业，公司以卓越的战略前瞻眼光，践行着一个大型企业该有的担当。

加码“退房”，全方位蓄力转型功率半导体

紧随着1月26日剥离成都皇庭，春节后的2月7日，皇庭国际剥离了名下核心资产皇庭国商购物中心的主体融发投资及重庆皇庭。公告介绍，截至2021年12月31日，融发投资总资产74.96亿元，净资产21.28亿元，重庆皇庭总资产7.87亿元，净资产-44.74万元。这是皇庭“退房”转型战略的延伸，也是公司从资产负债结构、财务状况、现金流状况和风险结构上进行优化，蓄力发展功率半导体的举措。

一是优化资产负债结构，调降公司负债率。皇庭国际顺利转让融发投资及重庆皇庭股权各51%以上股权后，将无需再合并报表，达成实质上的缩减资产负债表。此举后，皇庭国际的资产负债率将得到有效的调降，有利于改善公司的业绩亏损和资金占用问题，是公司积极降本增效回馈投资者的表现。

二是改善财务状况，提高公司融资能力。截至目前，皇庭国际仍为融发投资提供着27.50亿元的担保余额。由于该项担保融资，皇庭国际质押了融发投资100%的股权，一方面增加了公司的融资成本，另一方面也导致了公司的资金占用。顺利转让融发投资后，皇庭国际将有效减少资金占用，加速资金周转，从而提高公司的资金使用效率，同时也能有效地改善公司的融资能力，为后续的顺利转型铺路。

三是改善现金流，盘活公司资产。该项挂牌转让约定以现金方式进行交易，若顺利转让，初步测算，皇庭国际可以获得与21.28亿元的净资产等值的现金。此外，皇庭国际还能享有对融发投资等的债权受偿。因此，转让融发投资等能有效盘活皇庭国际资产，改善公司的现金流，增加公司的投资能力，为公司转型功率半导体提供资金支持。

四是调整风险结构，助力公司聚焦转型。“三条红线”后房企融资增幅受限，“双限令”后二手房停贷逐渐兴起，房地产企业资金源受控，现金流举步维艰，集体陷入缺钱潮，对于高企的房地产价格难以形成有力支撑。截至2021年12月31日，融发投资总资产74.96亿元，主要资产项目是皇庭国商购物中心。相对于公司体量，皇庭国际目前投资性房地产的公允价值占比过大，存在一定的价格风险。该次顺利转让后，皇庭国际能有效降低外在风险，将实质性地帮助公司战略转型。

强势入局“芯”科技，收购功率半导体一体化企业

据公告介绍，意发功率主要从事功率半导体器件及智能功率控制器件的设计、制造及销售，具备从芯片设计、晶圆制造到模组设计一体化的能力，产品广泛应用于工控通信、工业感应加热、光伏发电、风力发电、充电桩和新能源车等领域，综合发展潜力巨大。

在产能方面，意发功率拥有一条年产能24万片6英寸晶圆的产线。该产线已具有规模化生产的能力，于今年8月份已经达到月产1万片的产量。据接近意发功率的人士介绍，在皇庭国际的投资进入后，意发功率的业务发展资金得到补充，部分设备陆续增补并调试到位，预计现有产线将在2022年上半年达到满产每月2万片的产量，同时扩充产线产能至每月2.5万片。

在生产模式方面，意发功率采用的“创新IDM”模式更具有竞争力。Fabless企业不掌握晶圆生产能力，在行业供需紧张时，难以拿到稳定的晶圆产能配额；IDM企业还包括了劳动密集型的封装业务，环节技术含量与毛利率双低，而意发功率的“创新IDM”模式一方面摒弃了吃力不讨好的封装业务，另一方面也继承了IDM模式较快的产品迭代速度和较短的产品交付周期，以及Fabless模式稳定的上游供应。

在客户方面，意发功率已经和士兰微、比亚迪、广东成利泰、无锡晟銮、无锡红光微电子、南京银茂微电子等下游客户达成了合作，未来依托皇庭国际的品牌与平台，意发功率有望以深圳为核心，在半导体行业的下游形成更深度的合作。

在人才方面，皇庭国际新聘任的专家顾问吴子倩女士，曾在台积电、美国应用材料等半导体行业知名公司担任重要职务，并有着有超过35年半导体行业从业经验；意发功率创始人周炳博士在半导体器件领域具有30多年的研究和工作经历，国内外专利20 余件，带领的技术团队已成功开发出HEMT 600V/10A和600V/40A二款氮化镓产品，分别在手机快充和开关电源上试用。

分析人士指出，对皇庭国际来说，转型半导体不亚于“二次创业”“二次上市”，需要重新接受投资者的评价。意发功率在产业链条上没有明显短板，反而有多块长板，半导体行业也有着巨大的市场规模、国产替代空间以及成长空间，行业高增速的逻辑也是相对确定的。本次对意发功率的收购，可能只是皇庭国际布局功率半导体行业战略性的第一步。未来，公司或将以意发功率半导体为基础，通过扩大再生产、产业链上下游的延伸等多种途径，提高上市公司盈利能力。

仰望“芯”空脚踏实地，由1.0时代向4.0时代跃升

半导体行业本身具有相当的深度和广度，支持着该行业长周期上高景气的确定性和持续性。其上游为半导体支撑业，包括半导体材料和半导体设备；中游按照制造技术分为分立器件和集成电路；下游为消费电子、计算机、通信、汽车、工业、新能源等终端产品。当前，在国产替代趋势驱动下，中国半导体不仅市场增速远高全球，产品也开始走出国门。根据海关统计数据,2010年,中国集成电路进口额为1569.9亿美元,出口额为292.5亿美元；2020年，中国集成电路进口金额3500.4亿美元，出口金额1166亿美元。从2010年到2020年，我国作为半导体产业绝对大头的集成电路的贸易逆差持续扩大，并于2018年首次突破了2000亿美元大关，国产化箭在弦上。

此外，2020年以来，疫情下远程办公催生出来的对于PC和服务器的强劲需求，叠加“双碳”政策下新能源汽车扩产和光伏发电的需求井喷，功率半导体供不应求。作为新能源车、光伏和半导体的最大公约数，功率半导体增长确定性高，未来发展高度可预期。根据IHS统计，2019年全球功率半导体市场规模约为404亿美元，预计到2021年全球市场规模将增长至441亿美元，CAGR达到4.09%。

改革开放40余年，国内经济已经从工业经济一直发展到了数字经济。在工业经济时代中，房地产不仅是支柱行业，还是基础建设和最大的投资，拉动着经济发展；在数字经济时代中，“工业4.0”等全球国家级战略部署驱动着传统行业的新一轮产业革命，数字化转型已成时代发展趋势，而半导体产业决定了国家数字化、信息化的程度。因此，国家不仅将支持半导体产业链列入十四五规划的重点任务，还成立了国家集成电路产业投资基金一期、二期，投资资金达3000多亿，相关的产业政策也逐年发布。

在这样的时代背景下，皇庭国际投资收购意发功率，全面转型功率半导体，是数字经济时代的发展最优解，也是公司响应国家产业政策、承担社会责任重要举措。意发功率表示，未来的发展战略是，稳定现有白色家电类功率半导体产业，积极开拓已被客户认可的光伏发电市场，并利用现有的充放电功率半导体的技术积累，积极拓展充电桩控制芯片、电动车控制芯片业务。

过去一年，全球缺芯现象愈演愈烈，涨价成为半导体行业主旋律。截至1月28日，A股市场中，91家发布2021年业绩预告的A股半导体公司中，有72家实现业绩增长，54家公司增长率上限超100%，行业整体依然保持高景气。市场人士认为，和意发功率同为业务覆盖功率半导体的设计、研发、生产和销售的企业，去年在功率半导体供不应求的逻辑推动下，斯达半导股价达到了最高的502.00，最高PE接近250x。皇庭国际此次进军功率半导体行业，将充分发挥其后发优势，迎来业绩和估值双重跃升的发展新阶段。