移民城市群，大时代下房地产最后的红利

史上第一次大规模人口迁移，要从山西洪洞县的大槐树说起。

元朝末年，在长达17年的农民战争里，民不聊生，“白骨露於野，千里无鸡鸣”。后明太祖朱元璋坐稳天下后，为维护大明江山，平衡各地人口，决定自山西移民至豫、鲁、冀、京、皖、苏、鄂、陕、甘、宁、晋等省市。

大槐树，据说就是出发的聚集地。

我在小的时候，常常会问父亲一个问题，为什么咱们村里我们这个姓氏这么少？周边村里也加一起，也只有这一支是同姓，逢年过节的时候看到别人串不完的亲戚一大家人热热闹闹的，回到自己家冷冷清清的，就莫名的感觉有些孤独。

父亲告诉我，因为咱们这个姓是外来的，本来就不是这里的人。

父亲说他小时候也问过这样的问题，听爷爷说，当年是从山西大槐树下迁到这的，据说来的时候还有兄弟姐妹，最终只有咱们这一支传了下来。

小时候认为，这个村子就是我的全部，我在这里生，最后还要死在这里。后来我才明白，原来人，并不是一定要在一个地方活一辈子。

这是我第一次对移民有了深刻的心理体验，人挪活，树挪死。

壹

在今年，感受到的最多的一个词就是“焦虑”。

作为地产从业者，更能够直观的感受到行业的震动，同样也更焦虑。焦虑的是，作为一个普通的80后，如何能够参与到时代的变革中，而不是被时代抛下。行业在变革，社会也在变革，历史正在身边发生。

去哪里买房？是最现实的一个问题。房地产门槛的日益提高，手里唯一的房票买在哪里，决定了未来在哪里发展。

昨天早上，洗漱的时候习惯性的打开广播听一下当日的新闻。听到主播说到一条新闻的时候，我抓紧刷完牙，打开手机仔细的看了一遍。

澎湃新闻报道：上海市正在连同江苏、浙江两省酝酿出台《上海大都市圈空间协同规划》，方案初步拟定将覆盖上海+苏州、无锡、南通、嘉兴、宁波、舟山、湖州等1+7市，陆域面积4.9平方公里，常住人口约6500万。

最主要的三个字，城市群。

贰

先普及背景。

新中国成立后，在1953年到1989年这段时间里，由于传统体制下的户籍制度和当时工农产业剪刀差的时代背景下，城市和农村之间始终隔着一道鸿沟。

改革开放四十年，从深圳湾畔到黄浦江边,从渤海之滨到长江沿线,从东南沿海到西北边陲，中国城镇化率由1978年的17.9%提高到了2017年的58.5%，城镇人口从1978年的1.7亿增长到了2017年的8.1亿人口，城市数量由193增长到657个。

这些数字背后，是大量的农村人的背井离乡，拖妻带子来到城市，想尽一切办法留在城市，虽然有户籍制度的约束，但这并不能妨碍人追求自由追求美好的天性。这其中，也包含了我这样的农村娃。

记得小时候学地理，有句话是印象深刻的。中国11亿总人口中，农村占8亿人口。如今，反过来了。

无数农村人的命运在这样大规模的迁移中跌宕起伏。40年来的人口全国大规模的自由流动，不亚于明朝人口迁移的影响，形成如今全国的城市格局。

知名作家吴晓波曾经写过一本书《激荡三十年》，写的就是1978年到2008年中国经济飞速发展的故事。全球的国家都见识到了一个奇迹的诞生，那就是中国以如此庞大的经济体，可以保持年均10%的增速，这个背后，离不开中国的城镇化。

某种程度上，经济发展的速度，背后是城镇化的速度，也是农民进城的速度。

叁

城市化离不开房地产，这么多年城市化进程中，那些城市的原住民和一些后来买房的人，变相的参与了城市化带给普通人的红利，通过房子参与到时代红利中，实现了人生跃层甚至财富自由。

在一个城市买入房产，类似于买一个始发股的股票，如果公司发展好，同样你得到的分红也会很丰厚。

时至今日，全球形势的急剧变动，房地产却已经后继无力，也完成了它阶段性的历史使命。再想要通过房子实现财富的大幅增长即将成为过去，而留给那些没有参与到房地产红利中人的最后机会，就是在城市群中置业。

2018年3月9日，国家发改委提出关于2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知，里面涉及到的2个很重要的信息。

第一、全面放宽城市落户条件 落实1亿非户籍人口在城市落户的发难

第二、全面实施城市群规划

什么是城市群？城市的发展一般是城市-都市圈-城市群。早期的资源都是集中在大城市，城市发展主要是靠虹吸效应，比如北京对天津和河北的虹吸就是很典型的例子。

但是，等到大城市的资源逐渐饱和以后，开始向周边的城镇进行人口和产业的转移，大城市产业升级，周边区县开始发展，随着产业和人口的扩散，核心城市和周边区域的连接逐渐紧密，形成城市圈和城市群。

△示意图

就像京津冀城市群的诞生，就是北京开始往外辐射产业和人口，以雄安-北京-天津为核心，联合带动周边城市。还有近期的粤港澳大湾区，更是把城市群提到了世界级的高度。

这就是机会。中国超级城市群逐渐形成规模，作为普通人，跟上时代的节奏才能获取到最大的红利，这一次的红利，是城市群。

肆

国内目前的城市群格局已经非常明朗。

京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群、成渝和长江中游五大城市群，也是中国最有潜力的地方。

五大城市群11%的国土面积，贡献了55%的经济规模，47%的商品房销售面积。

今年9月27号的中国指数研究院发布的《2018中国城市价值白皮书》中深刻的解读了中国城市的格局变化和城市群价值。

白皮书中对五大城市群做了系统的总结：

京津冀城市群发展潜力突出；

珠三角城市群是21世纪海上丝绸之路核心区，承担海上对外开放及创新升级的使命；

长三角城市群是“一带一路“与长江经济带的重要交汇地；

长江中游城市群是东中西部产业转移最主要的横向通道；

成渝城市群，作为西部大开发的重要平台，承担着长江经济带的战略支撑作用。

都市圈与城市群，支撑着中国的未来，也必然是接下来发展的主要地区。

把自己和这些城市群其中的一个城市用房子绑定在一起，命运也将会休戚与共，这不是赌博，这是对自己未来的投资，也是对自己人生负责。

伍

和城市群形成鲜明对比的，是三四五线城市和农村的衰落与消失。

记得过年回农村老家，每年都会有不同的变化。很多细节都在让我感受到农村逐渐流失的生命力。

相同年级同学，聚会聊起来的时候，大多数都已经在外地置业，能力强一些的在城市，能力弱一些的在县城，总之，都在想尽办法逃离农村。

农村成了空巢老人聚集地，很多地方的学校，也逐渐合并到更高一级的行政区域。土地基本都被承包出去。根据数据，中国平均每天消失20个自然村，老家可能真的回不去，衣锦也无法还乡。

三四线城市同样会经历这样的事情，农村人口的流出，一部分到了一二线，一部分去了三四线，但随着城市化进入中后期，不同城市之间的人口增长，从大家都在增长，变成一线城市和部分强二线城市继续增加，而三四线城市的人口开始停止，甚至迁出。

逃离北上广，是一个笑话。近期北京和上海的人口负增长的事情，究其原因，是两个城市主动出清的结果，并非人口自然流出。

未来城市群所能提供的工作机会和空间，将会吸引越来越多的人集中到五大城市群中。这是用脚投票的结果，城市群的产业和资源的集中化，是最大优势，这在美国和日本的城市化中已经得到证明。

陆

一个又一个的千年大计，一个又一个的百年工程。新闻上的消息总会不停的告诉我，我们国家在经历一个重大的历史变革。

作为普通人，虽然不能做什么改变世界的事情，但还是想在有可能的情况下，能够做一些改变自己命运的事情。

城市群，或许将是接下来国家变革中给房地产最后的一波红利，也是普通人能参与时代红利的最后一次机会。

一位长者说过：人的命运，要靠自我奋斗，也要考虑历史的进程。

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