再度加码恒兴聚源，海航投资REITs领域大展身手

资本市场改革东风劲吹，中国REITs行业迎来黎明破晓。

在监管层有力推动下，不动产信托投资基金试点迈出历史性步伐。随着REITs顶层设计渐次完善，将商业地产纳入试点体系的呼声，也越来越大。

金融创新的关键时分，曾主导国内首单类RETIs市场化退出的海航投资，传来最新动态。1月25日，海航投资发布公告称，拟以2亿元对价收购海投控股所持恒兴聚源10.83%基金份额，剑指美国曼哈顿的商业地产项目。

频频加码美国REITs项目，海航投资的底气来自哪里？

进击中的海航投资

众所周知，恒兴聚源是海航投资用来投资美国房地产项目的基金公司，恒兴聚源拥有纽约曼哈顿房地产REITs项目。

1月25日公告显示，在对价收购恒兴聚源10.83%基金股份后，海航投资合计持有恒兴聚源82.11%基金股份，创下历史新高。

其实，近一年以来，海航投资动作频频，持续加码曼哈顿REITs项目。2020年8月，海航投资以 10.89亿元收购公司股东海投控股所持的恒兴聚源 59%份额；2020年底，海航投资再次拟9491万元增投恒兴聚源5.14%份额；2021年1月25日，公司披露公告再度拟以2亿元吃掉海投控股所持恒兴聚源10.83%股份。

另一处美国REITs项目，海航投资也多次追加投资。

2020年5月，海航投资向关联方海投一号支付再投资款1.4亿；4个月之后，又以1.134亿元收购海投一号9.78%合伙份额。其公告显示，海投一号主要投资纽约梅西百货REITs项目。

2020年12月，海航投资一鼓作气卖掉天津商业尾盘，从1月29日晚间发布的业绩预告来看，该次出手为公司2020年度报告贡献了12.12亿元收入。

海航投资的转型决心，由此可见一斑。

加码恒兴聚源正当其时

以壮士断腕的姿态，出清房地产业务，为不动产基金让路，海航投资看重的是美国REITs项目的美好前景。

早于2015年，海航投资便与铁狮门签订合作协议，涉及设立基金分别投向曼哈顿项目，总开发成本45.21亿美元，其中海航计划投资6.66亿美元。

铁狮门是谁？多年雄踞全球房地产私募基金三强，铁狮门以超强的地产基金运营能力著称。资料显示，铁狮门通过参与旗下地产基金超额收益的分配，擅长以不到5%的资本投入，分享了地产项目40%以上的收益。

铁狮门超强的金融能力，正是海航投资涉足不动产基金所必须。与铁狮门合作后，恒兴聚源的另外两只基金恒兴创展、海投一号也相继浮出水面。

时隔数年，铁狮门项目穿越新冠疫情，工期已步入尾声，项目价值即将兑现。对航海投资而言，此时增持恒兴聚源 LP 份额，相比 2015 年的初始投资，回收周期不仅大幅缩短，更因熟悉项目，对投资收益风险把控力更强。

不断上涨的美国房市，或是海航投资加码的另一原因。尽管新冠肺炎对全美经济造成重大冲击，但房市不断走高，是为数不多的逆势上扬行业。加之美国REITs发展已极为成熟，房地产牛市无疑为REITs投资者，注入了一针强心剂。

搭建REITs投资平台

有趣的是，海航投资对美国REITs项目的不断加码，与中国REITs市场规则出台，有着某种“神同步”。正是在2020年，中国REITs顶层设计向前跨越一大步，万亿量级的全新投融资市场即将激活。

掐准了时代脉搏，海航投资似乎对不动产基金业务有着天然嗅觉。

事实上，在中国公募REITs项目尚未问世之前，海航投资已经是类REITs的首批玩家。其主导的海航浦发大厦，被视作上海证券交易所第一单类REITs项目，也是国内首单以单一写字楼物业为标的资产的类REITs项目。

2015年12月，海航浦发大厦资产支持专项计划完成发行，并在上交所固收平台挂牌转让。几经运作，具有国际资本背景的凯德出手，海航主导的国内首个通过市场化方式退出的类REITs项目，于2019年1月顺利完成。

由此可见，海航投资的底气，还来自于对操盘类REITs项目的自信——即便在当时的政策法规条件下，它依旧能开启房地产证券化的新可能、新路径。

因此，业内观点普遍认为，当前政策东风之下，具备类REITs项目实操经验的海航投资，持续加码美国REITs项目，既是公司战略转型所必须，也为将来中国开放商业地产REITs项目“秣马厉兵”。

不要忘了，海航投资还有背靠海南自由贸易港的先天优势。2020年6月，国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》，着重点出支持发展不动产投资信托基金，而海航投资，正处在风口之上。