摘要:资本市场改革东风劲吹,中国REITs行业迎来黎明破晓。
资本市场改革东风劲吹,中国REITs行业迎来黎明破晓。
在监管层有力推动下,不动产信托投资基金试点迈出历史性步伐。随着REITs顶层设计渐次完善,将商业地产纳入试点体系的呼声,也越来越大。
金融创新的关键时分,曾主导国内首单类RETIs市场化退出的海航投资,传来最新动态。1月25日,海航投资发布公告称,拟以2亿元对价收购海投控股所持恒兴聚源10.83%基金份额,剑指美国曼哈顿的商业地产项目。
频频加码美国REITs项目,海航投资的底气来自哪里?
进击中的海航投资
众所周知,恒兴聚源是海航投资用来投资美国房地产项目的基金公司,恒兴聚源拥有纽约曼哈顿房地产REITs项目。
1月25日公告显示,在对价收购恒兴聚源10.83%基金股份后,海航投资合计持有恒兴聚源82.11%基金股份,创下历史新高。
其实,近一年以来,海航投资动作频频,持续加码曼哈顿REITs项目。2020年8月,海航投资以 10.89亿元收购公司股东海投控股所持的恒兴聚源 59%份额;2020年底,海航投资再次拟9491万元增投恒兴聚源5.14%份额;2021年1月25日,公司披露公告再度拟以2亿元吃掉海投控股所持恒兴聚源10.83%股份。
另一处美国REITs项目,海航投资也多次追加投资。
2020年5月,海航投资向关联方海投一号支付再投资款1.4亿;4个月之后,又以1.134亿元收购海投一号9.78%合伙份额。其公告显示,海投一号主要投资纽约梅西百货REITs项目。
2020年12月,海航投资一鼓作气卖掉天津商业尾盘,从1月29日晚间发布的业绩预告来看,该次出手为公司2020年度报告贡献了12.12亿元收入。
海航投资的转型决心,由此可见一斑。
加码恒兴聚源正当其时
以壮士断腕的姿态,出清房地产业务,为不动产基金让路,海航投资看重的是美国REITs项目的美好前景。
早于2015年,海航投资便与铁狮门签订合作协议,涉及设立基金分别投向曼哈顿项目,总开发成本45.21亿美元,其中海航计划投资6.66亿美元。
铁狮门是谁?多年雄踞全球房地产私募基金三强,铁狮门以超强的地产基金运营能力著称。资料显示,铁狮门通过参与旗下地产基金超额收益的分配,擅长以不到5%的资本投入,分享了地产项目40%以上的收益。
铁狮门超强的金融能力,正是海航投资涉足不动产基金所必须。与铁狮门合作后,恒兴聚源的另外两只基金恒兴创展、海投一号也相继浮出水面。
时隔数年,铁狮门项目穿越新冠疫情,工期已步入尾声,项目价值即将兑现。对航海投资而言,此时增持恒兴聚源 LP 份额,相比 2015 年的初始投资,回收周期不仅大幅缩短,更因熟悉项目,对投资收益风险把控力更强。
不断上涨的美国房市,或是海航投资加码的另一原因。尽管新冠肺炎对全美经济造成重大冲击,但房市不断走高,是为数不多的逆势上扬行业。加之美国REITs发展已极为成熟,房地产牛市无疑为REITs投资者,注入了一针强心剂。
搭建REITs投资平台
有趣的是,海航投资对美国REITs项目的不断加码,与中国REITs市场规则出台,有着某种“神同步”。正是在2020年,中国REITs顶层设计向前跨越一大步,万亿量级的全新投融资市场即将激活。
掐准了时代脉搏,海航投资似乎对不动产基金业务有着天然嗅觉。
事实上,在中国公募REITs项目尚未问世之前,海航投资已经是类REITs的首批玩家。其主导的海航浦发大厦,被视作上海证券交易所第一单类REITs项目,也是国内首单以单一写字楼物业为标的资产的类REITs项目。
2015年12月,海航浦发大厦资产支持专项计划完成发行,并在上交所固收平台挂牌转让。几经运作,具有国际资本背景的凯德出手,海航主导的国内首个通过市场化方式退出的类REITs项目,于2019年1月顺利完成。
由此可见,海航投资的底气,还来自于对操盘类REITs项目的自信——即便在当时的政策法规条件下,它依旧能开启房地产证券化的新可能、新路径。
因此,业内观点普遍认为,当前政策东风之下,具备类REITs项目实操经验的海航投资,持续加码美国REITs项目,既是公司战略转型所必须,也为将来中国开放商业地产REITs项目“秣马厉兵”。
不要忘了,海航投资还有背靠海南自由贸易港的先天优势。2020年6月,国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》,着重点出支持发展不动产投资信托基金,而海航投资,正处在风口之上。
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