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移民城市群,大时代下房地产最后的红利

2018-12-05 17:31:31   来源:投资家网专栏  作者:蜜财经 

摘要:史上第一次大规模人口迁移,要从山西洪洞县的大槐树说起。

史上第一次大规模人口迁移,要从山西洪洞县的大槐树说起。


元朝末年,在长达17年的农民战争里,民不聊生,“白骨露於野,千里无鸡鸣”。后明太祖朱元璋坐稳天下后,为维护大明江山,平衡各地人口,决定自山西移民至豫、鲁、冀、京、皖、苏、鄂、陕、甘、宁、晋等省市。


大槐树,据说就是出发的聚集地。


我在小的时候,常常会问父亲一个问题,为什么咱们村里我们这个姓氏这么少?周边村里也加一起,也只有这一支是同姓,逢年过节的时候看到别人串不完的亲戚一大家人热热闹闹的,回到自己家冷冷清清的,就莫名的感觉有些孤独。


父亲告诉我,因为咱们这个姓是外来的,本来就不是这里的人。


父亲说他小时候也问过这样的问题,听爷爷说,当年是从山西大槐树下迁到这的,据说来的时候还有兄弟姐妹,最终只有咱们这一支传了下来。


小时候认为,这个村子就是我的全部,我在这里生,最后还要死在这里。后来我才明白,原来人,并不是一定要在一个地方活一辈子。


这是我第一次对移民有了深刻的心理体验,人挪活,树挪死。



在今年,感受到的最多的一个词就是“焦虑”。


作为地产从业者,更能够直观的感受到行业的震动,同样也更焦虑。焦虑的是,作为一个普通的80后,如何能够参与到时代的变革中,而不是被时代抛下。行业在变革,社会也在变革,历史正在身边发生。


去哪里买房?是最现实的一个问题。房地产门槛的日益提高,手里唯一的房票买在哪里,决定了未来在哪里发展。


昨天早上,洗漱的时候习惯性的打开广播听一下当日的新闻。听到主播说到一条新闻的时候,我抓紧刷完牙,打开手机仔细的看了一遍。


澎湃新闻报道:上海市正在连同江苏、浙江两省酝酿出台《上海大都市圈空间协同规划》,方案初步拟定将覆盖上海+苏州、无锡、南通、嘉兴、宁波、舟山、湖州等1+7市,陆域面积4.9平方公里,常住人口约6500万。


最主要的三个字,城市群。



先普及背景。


新中国成立后,在1953年到1989年这段时间里,由于传统体制下的户籍制度和当时工农产业剪刀差的时代背景下,城市和农村之间始终隔着一道鸿沟。


改革开放四十年,从深圳湾畔到黄浦江边,从渤海之滨到长江沿线,从东南沿海到西北边陲,中国城镇化率由1978年的17.9%提高到了2017年的58.5%,城镇人口从1978年的1.7亿增长到了2017年的8.1亿人口,城市数量由193增长到657个。


这些数字背后,是大量的农村人的背井离乡,拖妻带子来到城市,想尽一切办法留在城市,虽然有户籍制度的约束,但这并不能妨碍人追求自由追求美好的天性。这其中,也包含了我这样的农村娃。


记得小时候学地理,有句话是印象深刻的。中国11亿总人口中,农村占8亿人口。如今,反过来了。


无数农村人的命运在这样大规模的迁移中跌宕起伏。40年来的人口全国大规模的自由流动,不亚于明朝人口迁移的影响,形成如今全国的城市格局。


知名作家吴晓波曾经写过一本书《激荡三十年》,写的就是1978年到2008年中国经济飞速发展的故事。全球的国家都见识到了一个奇迹的诞生,那就是中国以如此庞大的经济体,可以保持年均10%的增速,这个背后,离不开中国的城镇化。


某种程度上,经济发展的速度,背后是城镇化的速度,也是农民进城的速度。



城市化离不开房地产,这么多年城市化进程中,那些城市的原住民和一些后来买房的人,变相的参与了城市化带给普通人的红利,通过房子参与到时代红利中,实现了人生跃层甚至财富自由。


在一个城市买入房产,类似于买一个始发股的股票,如果公司发展好,同样你得到的分红也会很丰厚。


时至今日,全球形势的急剧变动,房地产却已经后继无力,也完成了它阶段性的历史使命。再想要通过房子实现财富的大幅增长即将成为过去,而留给那些没有参与到房地产红利中人的最后机会,就是在城市群中置业。


2018年3月9日,国家发改委提出关于2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知,里面涉及到的2个很重要的信息。


第一、全面放宽城市落户条件 落实1亿非户籍人口在城市落户的发难


第二、全面实施城市群规划


什么是城市群?城市的发展一般是城市-都市圈-城市群。早期的资源都是集中在大城市,城市发展主要是靠虹吸效应,比如北京对天津和河北的虹吸就是很典型的例子。


但是,等到大城市的资源逐渐饱和以后,开始向周边的城镇进行人口和产业的转移,大城市产业升级,周边区县开始发展,随着产业和人口的扩散,核心城市和周边区域的连接逐渐紧密,形成城市圈和城市群。


微信图片_20181205173234.jpg

△示意图


就像京津冀城市群的诞生,就是北京开始往外辐射产业和人口,以雄安-北京-天津为核心,联合带动周边城市。还有近期的粤港澳大湾区,更是把城市群提到了世界级的高度。


这就是机会。中国超级城市群逐渐形成规模,作为普通人,跟上时代的节奏才能获取到最大的红利,这一次的红利,是城市群。



国内目前的城市群格局已经非常明朗。


京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群、成渝和长江中游五大城市群,也是中国最有潜力的地方。


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五大城市群11%的国土面积,贡献了55%的经济规模,47%的商品房销售面积。


今年9月27号的中国指数研究院发布的《2018中国城市价值白皮书》中深刻的解读了中国城市的格局变化和城市群价值。


白皮书中对五大城市群做了系统的总结:


京津冀城市群发展潜力突出;


珠三角城市群是21世纪海上丝绸之路核心区,承担海上对外开放及创新升级的使命;


长三角城市群是“一带一路“与长江经济带的重要交汇地;


长江中游城市群是东中西部产业转移最主要的横向通道;


成渝城市群,作为西部大开发的重要平台,承担着长江经济带的战略支撑作用。


都市圈与城市群,支撑着中国的未来,也必然是接下来发展的主要地区。


把自己和这些城市群其中的一个城市用房子绑定在一起,命运也将会休戚与共,这不是赌博,这是对自己未来的投资,也是对自己人生负责。



和城市群形成鲜明对比的,是三四五线城市和农村的衰落与消失。


记得过年回农村老家,每年都会有不同的变化。很多细节都在让我感受到农村逐渐流失的生命力。


相同年级同学,聚会聊起来的时候,大多数都已经在外地置业,能力强一些的在城市,能力弱一些的在县城,总之,都在想尽办法逃离农村。


农村成了空巢老人聚集地,很多地方的学校,也逐渐合并到更高一级的行政区域。土地基本都被承包出去。根据数据,中国平均每天消失20个自然村,老家可能真的回不去,衣锦也无法还乡。


三四线城市同样会经历这样的事情,农村人口的流出,一部分到了一二线,一部分去了三四线,但随着城市化进入中后期,不同城市之间的人口增长,从大家都在增长,变成一线城市和部分强二线城市继续增加,而三四线城市的人口开始停止,甚至迁出。


逃离北上广,是一个笑话。近期北京和上海的人口负增长的事情,究其原因,是两个城市主动出清的结果,并非人口自然流出。


未来城市群所能提供的工作机会和空间,将会吸引越来越多的人集中到五大城市群中。这是用脚投票的结果,城市群的产业和资源的集中化,是最大优势,这在美国和日本的城市化中已经得到证明。



一个又一个的千年大计,一个又一个的百年工程。新闻上的消息总会不停的告诉我,我们国家在经历一个重大的历史变革。


作为普通人,虽然不能做什么改变世界的事情,但还是想在有可能的情况下,能够做一些改变自己命运的事情。


城市群,或许将是接下来国家变革中给房地产最后的一波红利,也是普通人能参与时代红利的最后一次机会。


一位长者说过:人的命运,要靠自我奋斗,也要考虑历史的进程。


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