地产股大涨！楼市出现重大利好？

早上，像往常一样打开股票软件，一来是关心一下股市动态，二来让自己死心放弃炒股致富的梦想，才能以更好的状态去工作。

掏出手机打开软件，一片红光刺痛我的眼睛。不，一定是打开的方式不对，换个姿势重新打开，还是如同早上的朝阳一般红艳艳的。

不只是地产股，连带着上下游的相关产业股票，一水的红色。建筑、家电、装饰材料等，都跟着飘红。

怎么回事？地产出现了什么重大利好消息被我完美错过了吗？用不用赶紧买房套压压惊？

用心细细查了一下，发展改革委在12月12号也就是昨天晚上8点钟发了一个政策。来自政府官网的权威认证，真实有效。

这个政策的发布，是这次地产股翻红的主要原因。那该政策对房地产市场有什么冲击？表达了什么，会引发什么？为大家详细解读一下。

壹

首先，通知要做什么？

官方：旨在进一步增强企业债券服务实体经济能力，打好防范化解重大风险攻坚战，提高直接融资比重，优化债券融资服务，推动经济实现高质量发展。

翻译成大白话，就是给企业一条活路，让企业可以发行债券，向社会融资。晚上发布的通知里面，重点明确了七个方面的企业标准，官方说的如下：

（一）主体信用等级达到AAA。

（二）主要经营财务指标应处于行业或区域领先地位（附件1）。

（三）生产经营符合国家产业政策和宏观调控政策。

（四）最近3年未发生公司信用类债券或其他债务违约，且不存在处于持续状态的延迟支付本息事实。

（五）最近3年无重大违法违规行为，未纳入失信黑名单。

（六）报告期内财务报表未被注册会计师出具否定意见或无法表示意见，如被注册会计师出具保留意见的，保留意见所涉及事项的重大影响已经消除。

（七）我委为优化融资监管制定的其他发行条件。

我捋了捋，对房地产有可能产生利好的，是下面这两条。

第一、明确优质企业支持范围。

《通知》强调，支持信用优良、经营稳健、对产业结构转型升级或区域经济发展具有引领作用的优质企业，特别是支持符合条件的优质民营企业融资发展，明确优质企业主体信用等级达到AAA，明确了财务指标参考标准。

地产方面，资产总额大于1500亿元，年收入大于300亿元，负债率不超过85%，3A评级的房地产企业，属于支持的优质企业范围。

按照这个数据，大概可以归类一下，排名前15左右的房企差不多满足了基本条件，所以，我们看到类似世贸地产翻红5个百分点，保利翻红3-4个百分点，还有其他房企各自翻红两三个点不等。

第二，发行方式改变。

批文有效期延长至两年，允许发行人灵活自主设置各期债券具体发行方案，进一步提高资金使用灵活度，补充营运资金比例提高至不超过50%，允许优质企业依法依规面向机构投资者非公开发行企业债券等。

募集的资金从40%上升到50%，在加上时间延长可以大大缓解资金的压力。房企在其中或许会受益。

这两条也是不少人觉得房地产又要开始新一轮的放水，开始摇旗呐喊。

贰

不过，后面也清楚的解释了事情并非那么简单。

《通知》明确指出，优质企业债券申报阶段，对债券资金用途实行正负面清单管理。申报材料应明确债券募集资金拟投资领域，形成“正面清单”，申报材料应明确债券募集资金禁止投向领域，形成“负面清单”。

什么是正负面清单？2013年上海首先引入负面清单的制度。

用大白话说，就是国家需要的，支持的，环保的，面向未来的行业，拉了一个详细的清单，比如高新科技、自主研发的电器企业等，这就是正面清单。反之就是负面清单。

正负清单也会根据国家发展的现状随时做调整，比如钢铁和煤炭产业，之前肯定是正面清单，现在绿水青山就是金山银山的大形势下，那些过剩产能的钢铁和不符合环保的煤炭产业就是负面清单。

而房地产既不是正面也不是负面，房地产严格意义上讲是中立的，它所包含的上下游产业才有正负之分。

而通知里面又讲到，优质企业须对债券资金用途实行正负面清单管理，“正面清单”应符合国家产业政策，聚焦企业经营主业。

“负面清单”包括但不限于将债券资金用于房地产投资和过剩产能投资，用于与企业生产经营无关的股票买卖和期货交易等风险性投资。

事情昨天发酵了一天后，又出现反转。

今天，媒体中国经济导报、中国债市记者采访了参与文件撰写的权威人士，表达了一些不同的观点，该权威人士是谁不重要，我们看他说了什么。

权威人士告诉记者：需要说明的是，《通知》中提到的房地产业，仅仅是国民经济行业分类中的一个类别。从行业分类的角度看，房地产业的定义及其内涵和外延是非常广的，包括棚改、保障性住房、租赁住房等都属于房地产业。

权威人士明确表示：国家发改委对贯彻落实党中央、国务院关于房地产调控的决策部署是坚决的、一贯的，也是非常严厉的，这一点在企业债券融资方面也是一致的。按照中央关于房地产长效机制建设的精神，目前国家发改委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，不支持商业地产项目。这几年，企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。

不过，大量企业在这两年参与了保障房的业务分支，保障房业务的发债宽松，或许会带来联动效应，引发整体房地产行业融资环境的宽松。

钱只要进了腰包，怎么花就有操作空间了,无非是直接和间接的区别，在最终效果上可以对房企产生一定的支撑。

叁

政策的解读多种多样，但是最终，房价会产生什么影响，这是很多人关心的。

从历史上看，多次政策的调控和松动都是有预兆的，历次越调越高的教训很痛，但是这次好像是动真格的，房住不炒都喊了两年了。

怎么办？好纠结。买还是卖？还是等着？

我觉得，在这个节骨眼上，许多政策会陆续出台，像这个通知最重点的不是要对房地产产生利好或利空，而是对企业的融资难度给予支持，改善的是大环境下企业的资金困境。

房地产只是可能被波及的一个行业，而且，也只是对那些头部房企有利。

所以，奉劝大家先不要冲动入手，保持观望状态，持币等待。大环境并没有改变，大方向也没发生调整。

如果你所在的城市有特别的优惠力度，即便要买，优先国企，其次头部民企，一定要买大品牌。至于中小企业的房子，如果实在没得选，最次也要买现房。

前两天我说过，即便放开政策，也一定是逐步放开，最好的顺序就是，限价-限贷-限购-限售。所以，盯着你所在的城市，看看进行到哪一步，再做决定。

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