年报速递|格力地产：重组改革稳步推进，业绩弹性即将释放

4月21日晚间，格力地产股份有限公司发布2022年年度报告。2022年，公司实现营业收入40.47亿元，实现归属于上市公司股东的净利润-26.84亿元。截至2022年12月31日，公司总资产为302.59亿元，归属于上市公司股东的净资产为63.35亿元。

2022年，房地产行业面临着前所未有的挑战，在“需求收缩、供给冲击、预期转弱”的三重压力和超预期因素叠加中长期住房需求减弱的冲击下，格力地产采取了一系列积极有效的策略，确保企业生产经营稳定。同时，公司稳步推进改革重组，多措并举降本增效，持续优化债务结构，进一步提升了可持续发展水平，夯实了企业高质量发展的根基。

资金状况边际改善 盈利能力有望修复

过去一年，全国房地产开发投资、商品房销售规模均较上年大幅下降，国内上市房企业绩普遍受挫。据媒体不完全统计，去年约80%房企出现亏损，平均毛利率低于20%。此外，地产行业“增收不增利”现象凸显。截至3月30日，A股和H股已发布年报或业绩预告的房企中，70%以上出现利润下滑。

报告期内，格力地产共计实现销售金额40.55亿元，销售面积约15.9万平方米。但受经济下行及市场调整等因素影响，2022年，格力地产归母净利润为-26.84亿元。对于亏损原因，主要系为加快存货去化、加速资金回笼、盘活存量资产，公司基于谨慎性原则，按照存货可变现净值低于其成本的差额，对部分项目计提存货跌价准备，投资性房地产公允价值也大幅下降。

有市场分析人士认为，格力地产本次亏损，主要是房地产周期波动的行业特点造成的暂时性亏损，总体上在预期范围内。

今年以来，随着国内经济形势向好，地产市场迎来久违的“小阳春”，特别是上海等重点区域楼市量价齐升，回暖迹象明显。公司新一届管理层上任后，积极盘活资产，采用多种措施加大销售力度，加快资金回流。2023年1-2月，格力地产共实现地产项目签约面积5.8万平方米，同比增加395%；实现签约金额43.27亿元，同比增加1,332%。

近期媒体报道显示，格力地产旗下上海海德壹号、公园海德等项目，一经推出便引发市场和业界广泛关注，其中海德壹号项目于2023年2月开盘迅速售罄，公园海德、格力海岸6期项目也在火热销售中，上述项目预计将为公司经营发展贡献更多正向现金流。根据公司的销售计划，预计2023年可实现销售回款55-60亿元。

事实上，自支持房企融资的“第三支箭”落地以来，房企融资环境持续改善，行业发展信心有所稳定。作为珠海市国资控股的上市公司，格力地产在融资、政策等方面得到珠海市政府的大力支持。去年12月，格力地产发布公告继续推动与珠海免税集团的重大资产重组，目前重组事项已获上交所受理，公司正全力推进发行股份购买资产（珠海市免税企业集团有限公司100%股权）的重大资产重组及配套募集资金70亿元工作。预计重大资产重组及配套募集资金工作完成后，公司的盈利能力及可持续经营能力将得到进一步加强。

资信良好、基本面稳健的格力地产，充分运用资本市场多元化融资工具，4月19日成功完成面向专业投资者非公开发行公司债券（第一期）的发行工作，发行规模为10.2亿元，最终票面利率为4.97%，受到了专业投资者的广泛关注和认可。

随着市场信心加速恢复、政策利好不断释放，格力地产的资金和债务状况已迎来边际改善。通过本次重组改革，预计格力地产的资产负债结构将得到显著优化，发展质量将得到明显提高。

重组改革价值重塑 赛道景气路径清晰

年报显示，格力地产与珠海免税集团的重大资产重组，将向上市公司注入盈利能力较强、发展前景广阔的免税业务，联动海洋经济服务范畴，充实公司的口岸经济业务内涵，强化产业核心竞争力，形成以免税业务为主导的大消费产业。通过本次重组，公司将发展成为拥有以免税业务为主导的大消费产业、发展可期的生物医药大健康产业，以及坚持精品化路线的房地产业三大板块为核心的大型上市公司。

创立于1980年的珠海免税集团，是全国最早开展免税品经营业务的企业之一，近年来以粤港澳大湾区、海南自贸港等重要区位为支点，积极培育全国性竞争优势。对于上市公司而言，本次交易的实施，将实现新增利润增长点和已有利润增长源的有机结合，形成珠海免税集团免税品销售业务与格力地产现有“大消费”板块的业务协同，公司主营业务即将发生实质性转变，企业盈利能力将得到提升，资产负债结构将得以优化，抗周期性风险能力将显著增强。

今年以来，随着口岸通关逐步有序恢复，珠海多口岸出入境客流、车流量连创新高，资本市场普遍看好旅游业复苏为免税企业带来的业绩弹性。据统计，4月4日0时至4月10日晚上8时，拱北口岸累计验放出入境旅客近170万人次，较去年同期大幅增长；4月10日港珠澳大桥珠海口岸单日出入境人数达6.8万人次，创最近三年以来的新高，出入境车辆超过8300辆次，刷新口岸开通以来单日最高纪录。珠海免税集团业务收入及利润主要来源于口岸免税店，无论在免税牌照、门店数量、盈利水平等方面都具有全国性竞争优势。

年报显示，报告期内，格力地产充分利用海南自贸港、粤港澳大湾区、横琴深合区的区位联动优势，稳步推进三亚合联中央商务区项目和横琴创新方项目，并通过搭建私域流量运营体系、设立线下跨境展销店和自主运营跨境保税仓等，进一步完善“珠海免税MALL”等线上平台的运营体系和产品渠道，业务范围已拓展至进口完税、跨境保税和免税品预约三大类别，为消费者提供更加全面、便捷的服务。

此外，格力地产也表示，未来上市公司将“稳固珠海口岸免税业务，布局珠海市区、横琴和海南离岛免税业务和市内免税业务，拓展全国机场等口岸免税业务，并进一步丰富和完善商品种类和业态”。随着“双循环”新格局加快构建、国民高品质消费需求不断释放，占据优越地理位置的珠海免税集团，将持续享受大湾区、自贸港发展带来的红利，业绩有望进一步提升。

另一方面，本次交易的实施，也将为格力地产带来业绩修复和估值提升的难得窗口，随着公司从传统房地产行业向免税行业的赛道转换，未来上市公司有望成为粤港澳大湾区、海南自贸港免税消费行业的排头兵，收入规模和盈利能力预计得以明显提升，为广大投资者带来持续稳定的长期回报。